治愈我的西环海景房，藏着这么大的陷阱！

港岛买房像谈百次快餐恋爱——中介带看的几百个单位里，我第27次在路边店铺镜面反射中看见自己微驼的背。

结束了半山区的看房后，我和老公的看房脚步很快来到西环。

西营盘、香港大学和坚尼地城这一片统称为西环。

这里离中环仅三五站路，上班方便；周围食肆林立，生活气息浓厚；部分屋苑临山近海，景色优美。

西环屋苑楼龄参差，我们既拜访过不足10年的新楼，也踏入过年近50的老楼。

西环的街景融合了历史与现代烟火气

图：香港旅游发展局

西浦

西浦位置极佳，从西营盘地铁口出来30秒即可到达。屋苑入口稍显隐秘，周围很多卖海鲜干货的小店铺。

西浦全貌

我们参观了的高层单位朝北向海，两房梗厨明卫有阳台553呎叫价1550万。

西浦C室和D室都是向海，但屋苑前面有一栋20+层的高楼，会挡住非高层单位的海景。

西浦海景

这个屋苑2012年落成，单位面积不大，加上阳台占一部分实用，整体面积就更小了。两卧室均是一面下床，客厅纵深窄，站在高层单位的阳台上我的腿直达哆嗦。

西浦高层单位享一览无余海景

瑞华阁

瑞华阁位于西营盘高街，离地铁7分钟距离，出来要爬一个超级大坡。好在2012年后政府修了扶手电梯，可节省体力。

瑞华阁

图：网络

我们参观的高层单位主要以周围楼景为主，能看到一点点海景。单位是三房两厅明厕梗厨的设计，但是梗厨里还套了一个厕所，这个装修思路令我颇为费解。单位总面积713呎，叫价1150万。

瑞华阁是西环老楼代表，楼龄高达48年。屋苑电梯只通到21层，再往上要自己爬楼。

我去看房的时候，瑞华阁附近在盖新楼，噪音非常大。

图：网络

遥想半个世纪前瑞华阁刚入伙时，周围还没什么其他高楼，现在历经五十年城市变迁，这座单栋屋苑已逐步被后续落成的楼宇包围，现在很难在群楼中探出头来。

瑞华阁厅大房大，但单位内部和大厦保养都很陈旧。资料显示2024年6月有买家以865万购入顶层713呎连天台特色单位，可算是沙里淘金。10月有买家以740万购入中层713呎单位，呎价真太划算了。

宝翠园

宝翠园位于香港大学站，由六座59层+的楼宇组成，是中西区最大屋苑。该小区向来交易活跃，中介带我们看了多个不同单位。

宝翠园地理位置极佳，距港大地铁站1分钟，三站地铁直达中环。打车15分钟到高铁站，30分钟到机场。

我们参观的2座高层单位是两房梗厨明卫的间隔，667呎叫价1500万。单位客厅方正，朝向西南，临山望海太漂亮了。

宝翠园2座高层单位

享翠綠龙虎山景色

葱茏蓊郁的龙虎山近在眼前，高低错落的西环群楼立在脚下，向西遥望，无垠的大海在金色阳光下闪闪发光，这是什么样的有钱人才能享有的无敌景色！两个卧室面积大、三面下床不是梦。东南朝向光照充足，望向港大、翠绿龙虎山和依山而建的连绵高楼。

在宝翠园高层单位景色

总体来说，我还是相当喜欢宝翠园的。屋苑地铁上盖，会所设施齐全，内园宽阔敞亮。虽然楼龄24年，但保养得宜，有老牌蓝筹屋苑的风采。

宝翠园最大户型是1447呎四房两卫的1座E室，现有高层单位叫价5700万。我好奇该户型以前的成交价，于是翻了资料，看见有业主曾趁03年非典果断入手，以680万价格拿下某中高层单位，15年后，他家楼上一层的同户型卖了4000万。

算算这潜在回报率，闪瞎我的眼睛！

泓都

泓都在坚尼地城站附近，地铁出来走七分钟。沿途生活气息浓厚，各式餐厅齐全。我们参观的朝北临海单位景观一绝。

傍晚时分去看房，天空铺满紫红色的晚霞，漫天紫色如打翻的颜料撒在一望无际的深蓝色海洋上，落霞与海鸥齐飞，汪洋共长天一色，我这个牛马辛劳一天看到此景感觉太治愈了。

我看的单位530呎两房梗厨叫价1200万。小房墙上有一个窗式空调位改造而成的窗户，感觉容易漏风。大房结构不工整，窗台处有畸角，空间不好利用。

西浦高层单位享一览无余海景

这个屋苑楼龄20年，呎价在2万左右，我觉得其中不乏海景溢价。旁边的坚尼地城海旁是新晋网红景点，据说这两年太多游客慕名前来参观，影响部分单位住户的日常生活。

缙城峰

缙城峰距离西营盘地铁站仅一分钟路程，楼下就是菜市场，周围有很多餐厅，生活方便。

缙城峰楼盘入口

图：网络

我参观的B单位是两房半、黑厕、梗厨加阳台的间隔，面积559呎叫价1550万。这个单位的间隔非常不实用，多出来的那半个房间不够放床只能储物。单位阳台较大，占去很多实用面积。

缙城峰入伙已有15年，但保养得宜。屋苑北向高层单位享海景，南向高层享山景。进入屋苑后要向上坐三次电梯才能到达单位，每个电梯入口都有一样的保安台，第一次看房恍如进入盗梦空间。

图：网络

西环看楼之路刚开启，我就发现这里屋苑价格颇高。3年内新楼呎价直逼3万，10年左右半新楼呎价可达2.5万，就算是20+年的楼呎价也有2万。高额房价之下，我们匆匆结束了西环看房之旅，将看房的脚步跨过维港，走向九龙和新界。

*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。

所长点评

香港顶流艺人姜涛前两年也以1,800万港元购入西环维壹中层海景两房单位，该楼盘以明星业主著称，容祖儿、谢霆锋、钟欣潼（阿娇）等均在此置业。

姜涛原计划30岁前买房，现23岁提前达成目标，被队友Edan调侃“太贵追不上”，但其选择凸显西环区位优势——三站直达中环、山海景观与明星社区效应并存。

目前西环楼市呈现鲜明分化：

新楼（如西浦）以3万/呎的高价押注未来地铁红利，老楼（如瑞华阁）则凭借“拆楼预期+低总价”吸引刚需买家，而蓝筹屋苑（如宝翠园）则依靠地段优势和成熟配套有竞争力。

建议西环买家警惕“海景溢价陷阱”： 坚尼地城段的海景房近三年价格波动率达18%，显著高于港岛西区均值的12%。海景虽为卖点，但其溢价的稳定性存疑。

西环楼盘真正的长线价值，仍在于“地铁+学位+低密度”：这一组合不仅能吸引流量，还能提供抗跌性。

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