地方国企拿地生意经：一年倒手赚几千万

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

3月以来，北京、上海、杭州、成都等多个一二线重点城市“地王”频出，楼面价不断被刷出新高度，狂热似疯。

这些高溢价拿地的房企，绝大多数仍以位列销售榜头部的中海、绿城、滨江、建发等为主，但此前寒冬低谷期，地方国企或平台公司却是地市的最强托底。

如今土拍市场热度急剧升温，这些手上有地的地方国企或平台公司嗅到了市场供需逆转带来的倒手机会。

刚刚，据某产权交易平台对外披露“成都某置业发展有限公司100%股权及股东债权转让”，总价约6.21亿元，涉及股东债权约6.1亿元。该标的公司成立于2024年4月，注册资本1000万元，唯一股东就是某地方国企。

去年4月25日，该某地方国企曾斥资约5.74亿元底价摘得成都龙泉东安湖42亩地块，楼面价8510元/㎡。从时间点看，该某地方国企拿地后即成立了注册资本千万元的项目公司，时隔近1年，就要对外转手。

彼时至今，成都龙泉的多个地块曾被该同一家地方国企摘得，比如今年3月底，东安新城东拓区的158亩商住用地以底价9.26亿元成交，楼面价4400元/㎡。

今年3月中旬，该地方国企斥资3.79亿元底价摘得龙泉驿世纪大道48亩地块，楼面价7820元/㎡。去年底，龙泉大面街道东洪社区、陵川社区一宗地也被该地方国企关联方底价摘得，楼面价9660元/㎡。

也就是说，成都龙泉土地市场去年至今地价并无太大波动。

回到东安湖42亩地及背后的项目公司，从财务报告看，截至今年2月底，该项目公司总资产约近6.2亿元，总负债6.1亿元，净资产约954万元。

如公告所示，标的公司牵涉股东债权约6.1亿元，结合财报可看出其总负债应该就是股东借款本息所致。

除了上述约6.1亿元股东债权外，据公告披露标的公司其他债权、债务由其继续享有和承担，未来受让方将享有相应权益或承担相应责任。

自此次股权转让项目资产评估及审计基准日后（即自2025年1月1日起），标的企业持续推进开发项目相关工作，比如前期设计、土方开挖清运等，截至2025年3月1日已对外新增负债约3500万元，股权交易完成前，可能继续发生负债，最终负债与债权人核算为准，由标的企业承担，负责向债权人清偿。

从现实情况看，股东当初拿地耗资约5.74亿元，将地块注入项目公司等同于该项目公司向股东借债，从而形成一笔股东债权。

结合打包底价约6.21亿元、股东债权约6.1亿元，可看出标的公司股权溢价很低，该交易核心是股东债权，当初拿地约5.74亿元，可看出利息部分约3600万元，即年化利率约6.27%。

若近期底价成交，该地方国企除了补齐拿地款（若有），坐享一年约3600万元利息收益。这42亩地被大牌房企拿去高效率开发，还会提升区域价值，可谓多赢局面。

再看交易细节，转让方要求首笔款在《产权交易合同》生效之日起5个工作日内支付2亿元，第二笔款在6个月内支付2.1亿元，尾款在12个月内补足。

值得一提的是，这笔交易背后涉及担保，转让方要求受让方需对其延期付款及相应利息提供足额担保，可采取银行或其他金融担保机构出具“见索即付保函、资产抵押担保、股权质押担保、保证担保”等。

若受让方以标的公司名下土地向转让方提供抵押担保，在办理产权过户前，受让方配合将标的公司名下宗地【宗地编号LQ21（252/211）：2023-21】抵押给转让方或转让方指定主体。