2025一季度兰州楼市，极度割裂！

最近，很多城市的土拍异常火爆，一季度上海、北京、杭州、成都、天津、郑州、重庆、沈阳等地，都已经拍出十几块地王了。

楼面地价从几万每平到十几万每平，今年一季度，全国土地成交平均溢价17%，部分城市超过20%。

相关机构数据表明，这是房地产市场土地溢价历史最高位。

兰州虽然没有这么夸张，但经过差不多3年的土地供应收缩后，从去年年底开始，土地市场也在明显恢复了。

自去年11月开始，兰州启动多伦供地，截至目前兰州主城已成功出让19宗居住、商业宗地，成交总价约27.735亿元。

其中，住宅用地的楼面地价基本在3200-4200元/㎡之间，楼面价目前基本能达到2019年同地段价格的平均水平。

但其实，具体的市场情况，各级别的城市之间，差异也越来越巨大了。

整体来看，房企投资还是持续聚焦在一线及强二线城市，所以一季度整体土地出让的热，主要是那些重点城市带动的。

其中，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升到了7成左右。

从商品房成交数据来看，新房止跌二手稳增的整体局面开始形成，但同样，一线和强二线城市的成交要远比其它城市回升的更快。

明显，整体数据也是被北上广深杭这些重点城市拉起来的。

这就导致了一个结果：表面上看，今年一季度，是近三年内楼市最旺的三个月。

但实质，像兰州这样的城市，数据是被平均了的。

一季度的兰州楼市，成交量其实还是在低位水平，节后2月份开始新房的成交数据甚至还不如去年。

反而二手房市场表现出了比较强烈的韧劲，恢复势能要高于新房，成交占比达到7成以上。

其中一个重要原因是，目前兰州主城的新房供应其实是不足的。

前几年的主力项目基本都卖得差不多了，剩下卖不动的项目属于有明显硬伤的项目。

过去三年，主城基本没有什么土地供应，所以新项目也就越来越少。最近几个月新拿地开建的项目，基本还都没有入市。

这导致今年一度，兰州主城各区几乎没有什么新房供应。

购房者现在如果想买新房，只能在有限的那几个相对优质的项目之间做选择，而这些项目的价格也是相对坚挺的。

所以整体来看，一季度中心城区的成交量在低位水平，但成交价格却在上升。

高坪和近郊片区就比较尴尬了，除了持续将价格下探进行到底外，也基本再没有什么有效的揽客之道了。

尤其是这两年，还有大量的工抵房入市，一定程度上把价格体系给搅得更浑浊了。

同时，兰州二手房的价格也在持续保持着下行的趋势，这就把一些质素一般的新房项目的价格优势给消弭了。

产生的最典型的成交场景是，二手、近郊价格一起下降，总价下探后，部分购房者会更倾向于选择面积更大的。

所以今年，高坪近郊片区的成交面积区间在上升。

再加上，我们不得不承认，兰州楼市还处在信任修复期，本来很多人就是在持续观望，更多刚需被各种各样的原因，导入了二手市场。

所以，一季度兰州各区域新房成交量价均不理想。

虽然改善客户对好产品的看房热情高，但购买还是很谨慎。

毕竟今年启动的新项目，很多四代宅具体是什么样，大家都还没见到，观望也很正常。

所以，兰州楼市今年要有明显的变化，预计得从五六月开始，那些新项目开始陆续入市后，才能观察今年的市场走向。

尤其是兰州对于四代宅、改善产品的意向和需求，到底有多少。

现在兰州楼市整体给大家的感觉就是，一种鲜明的割裂感。

土地市场是热的，尤其是核心区域的优质地块，像安宁中央商务区这种板块，出让的地块很受企业青睐。

二手依然在价格下探的路上狂飙，不断砍一刀再砍一刀，核心区域优质地块七八千的段子，最受大家的欢迎。

卖方降价快速变现，买方当然保持捡漏心态。

但新房市场确实一片静悄悄，新项目大多还没有启动推广，原有的项目也没有什么大动静。

就这样，一面繁荣，一面沉寂，搞得大家更难做出判断了。

但眼下的楼市格局中，分化越来越严重确实再明显不过的一个趋势。

一线城市、强二线城市凭借强大的产业吸引力和人口虹吸效应，如同巨大磁铁，吸引着人才和资金源源不断流入。

因此，他们的房价可能在风雨中企稳，甚至有小幅上涨的可能。

而三四线城市则截然不同，由于缺乏产业支撑和人口吸引力，在楼市下跌浪潮中很多只能无奈被动躺平。

再加上即将到来保障房大潮冲击，2024年，全国保障性住房开工量达172万套，很多城市甚至推出“6折人才房”。

兰州也在建设一批配售型保障性住房，相关的申请、审核执行细则均已公布，一切都在有序推进。

保障房的崛起，将重塑楼市格局，所以从今年开始，兰州新拿地的项目也基本都是瞄准改善客群，但是这部分客群到底有多少？

目前兰州常住的443.65万人口中，有多少家庭，具备改善的诉求和实力？这是未知的。

有人说房地产的枯荣，短期看金融政策、中期看土地政策、远期看人口走向，一个城市的房价不取决于本地人，而取决于外地人。

外地人为什么来？当然是是因为产业结构，有好的产业，才能吸引人来这里读书、就业、买房、结婚生子，不断提升消费场景。

有人，房子才有支撑，房价才有支撑，才能真正止跌回稳。

这几年，大家经常听到一句话：兰州的有钱人都去外地买房了，西安、成都周边城市很多兰州人买房。

具体数据无从考证，但是不是这也代表着：改善客群完全清楚并在贯彻，现在买房子完全就是买城市的未来这句话的意义。

兰州能给改善项目的机会到底有多少，下半年，也许就清楚明了了。

作者=指兰针·瑞幸

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