新城控股“跑”出样本路径

房地产波动周期里，如何找到新引擎是各家开发商的重点课题，它极大保障了企业经营面的稳定。

近期，深度践行“住宅+商业”双轮驱动战略的新城控股交出2024年“成绩单”，公司扣非后净利润同比增长183.07%至8.7亿元，整体毛利率近乎20%。

这是行业优等生的写照。董事长兼总裁王晓松在说明会上直言，未来新城控股会继续贯彻双轮驱动战略，持续推进业务间的优势互补，与时俱进创新产品与业务，实现公司安全、稳定地运营。

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商管业务韧性显著

王晓松的底气源自新城控股长年积淀的厚实商业盘面，其对整体业绩贡献率正不断提升。

财报数据显示，去年新城控股实现营收890亿元，这之中的13.52%、120.3亿元来自物业出租及管理业务。该业务毛利率高达70.17%，为公司贡献毛利84.4亿元，总毛利占比由上年同期的32.73%提升至47.89%。

不同于其他开发商，新城控股物业出租及管理业务对标的是商业业态——吾悦广场。去年，公司新增开业15座吾悦广场，其中有7家为自持商业，另外8家为管理输出的商业，体量进一步增大。

截至报告期末，新城控股已经在全国136个城市布局了200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座，开业面积达1601.07万平方米，体量在行业位居第三。

去年，在扩内需政策加码的宏观背景下，新城控股紧抓消费复苏以及三四线城市消费市场快速增长的利好，通过多维度创新实现经营提升。公司以精细化运营为核心驱动，通过沉浸式商业场景打造、智慧化管理系统升级及多元业态组合优化，构建起差异化竞争优势。

这也使得公司旗下商业经营情况领先行业。

客流量来看，报告期内吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增长19%，含车辆总销售额为966亿元，截至报告期末的会员人数4370万人，较2023年末增长32%。

用心服务，满足需求是吸引客流的秘诀。吾悦商管持续奉行“五边形经营理念”，与超过3.2万家品牌商家保持长期紧密合作，并投入大量资金建立数智化系统（绿洲 ERP、新云平台）。

多维发力下，吾悦商管的整体出租率达到97.97%。其中位于吉林、海南、贵州、福建、青海、甘肃等地共计11个成熟商业的出租率更是达到100%，在商业承压的当下十分难得。

报告期内，公司实现商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。据悉，今年新城控股计划实现商业运营总收入140亿元，计划新开业吾悦广场5座。

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严守资金安全底线

商业运营实力及盈利能力的提升也在进一步反哺新城控股。

去年5月，新城控股成功发行了一笔规模为13.6亿元的中期票据，获中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；11月又发行了2024年度第二期中期票据，规模15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。

此外，依托吾悦广场优质的资产基本面和不断增长的运营实力，2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

方正证券在近期研报中指出，新城控股商业现金流稳健充沛，今年2月吾悦广场单月租金收入10.5亿元，同比增长12.8%，保持双位数增长。随着商业的深度进阶，新城控股自2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年该比例进一步增长至3.34倍。

开发业务的回款水平亦保持在高位。2024年，新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米；实现回款金额411亿元，回款率达到102%。

这些都为新城控股的现金流安全提供了有效保障。截至报告期末，该公司经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额连续7年为正，同时拥有在手现金余额102.96亿元，为公司留出足够的施展空间。

债务结构方面，截至2024年末，新城控股期末融资余额为536.5亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，进一步夯实稳定安全的财务基本面。

2024年以来，新城控股如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，持续保持“零违约”纪录，牢筑市场和投资者信任基石。

有业内人士分析指出，公司已摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务“造血”自循环来驱动发展，“这正成为房企穿越周期的样本路径”。

作为为数不多保持正向盈利的示范房企，新城控股以“低杠杆、强运营、正现金流”，持续构建稳固发展的护城河，在波动的周期中不断积攒力量。（CIS）