土拍市场掀起“地王潮”，核心城市高端盘实现热销——3月房地产行业月报（第81期）

高质量发展样本3月亮点表现

越秀地产：北京项目和樾望雲、和樾玉鳴开盘日光，总成交额达152亿元

建发房产：分别于杭州、成都以成交楼面价8.80万元/平米、4.12万元/平米拿地，刷新城市地价纪录

首创城发：发行了2笔合计9.5亿美元债券，成为近年来首家完成大规模美元债发行的国有地产企业

需求侧加力稳楼市，多地加速推进配售型保障房项目供应

2025年3月，房地产政策延续“止跌回稳”基调，在需求侧加力，以惠民生、促销费为核心，推进稳楼市。中央首次将“稳住楼市”写入《政府工作报告》；中办、国办印发首次在促消费文件中强调稳楼市，更好满足住房消费需求；住建部发布《住宅项目规范》，进一步推动好房子建设。地方政府通过优化公积金政策、购房补贴、减免契税等方式，释放刚需和改善性住房需求。优化公积金政策是落实促需求政策的重要抓手之一，预计接下来更多城市或将从提升公积金贷款额度、降低公积金使用门槛等方面加快跟进落实。

广州、青岛等城市加速推进配售型保障房项目落地供应，预计随着配售型保障房供给规模不断扩大、政策不断规范完善，房产的金融属性进一步弱化，市场或将走向“商品房+保障房”双轨制运行。

一线和部分二线城市迎来“小阳春”，盘活存量政策显效

2025年3月，一线和部分二线城市“小阳春”如期而至。新房供应增加，企业积极推盘，二手房销量继续恢复，商品住宅销售面积同、环比均有回升。从我们监测的40城数据来看，商品住宅销售面积为1384.1万平米，环比上升85.2%，同比上升7.5%。

图表：2025年3月重点城市商品住宅成交量（万平米）

数据来源：亿翰智库

展望后市，预计“银四”市场仍将呈缓慢恢复的趋势。若在核心城市能够有区位较好、产品力优秀的高端盘入市，市场仍会有较高热度。

核心城市供地规模同比回落，新增供应或将保持低位

供地方面，由于2月供地的低基数，3月土地供应量环比回升，但从同比来看，核心城市供地规模延续同比缩量。根据亿翰智库监测城市数据来看，住宅用地供应土地706宗，环比上升61.6%，推出土地规划建面3958.7万平米，同比上升7.1%，环比上升64.6%。

成交方面，2025年3月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为2451.2万平米，同比上升5.1%，环比上升12.6%。核心城市土地市场热度进一步拉升，北京、上海、杭州、成都、苏州等城市平均溢价率超过20%，多宗地块打破了全市或板块成交楼面价纪录，掀起了一波“地王潮”。其中，北京海淀区上地街道宅地，由中海地产以总价75亿元、溢价率27.93%竞得，成交楼面价达到了10.23万元/平米，超过了1月2日建发房产竞得的海淀朱房地块9.54万元/平米的纪录，创历史新高；杭州蒋村文新单元地块，由建发房产以总价34.35亿元竞得，成交楼面价达到8.80万元/平米、溢价率115.39%，成交楼面价和溢价率均创杭州新高；成都金融城三期H10地块，同样由建发房产竞得，总价33.47亿元、溢价率106%，楼面价达到了4.12万元/平米，再创成都地价新纪录。

总的来看，一系列稳楼市政策在核心城市率先显效，土地供给结构不断优化，区位核心、容积率相对较低的地块陆续放出，土地成交楼面价、溢价率持续走高。

预计二季度，核心城市土拍热度或将持续，高溢价、高单价、高总价的地块将更加普遍，更多普通二、三线城市能形成并维持住局部高热成交。

图表：2025年3月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）

数据来源：亿翰智库

图表：2025年3月各能级城市土地成交平均溢价率

数据来源：亿翰智库

投、销、融全面回升，美元债融资再创新高

3月，企业的投资力度回升，单月权益拿地金额TOP100房企共拿地182宗，权益拿地总金额1224.2亿元，环比上升17.0%，同比上升50.6%。

企业格局方面，依旧以央国企为主，民企占比继续小幅回落。2025年3月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为36.7%、40.4%、22.9%，国企占比较2月上升12.8pcts，央企、民企占比分别下降9.2pcts、3.6pcts。1-3月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为45.6%、33.3%、21.1%。

图表：2021年1月至2025年3月权益拿地金额TOP100房企企业性质

资料来源：亿翰智库

据亿翰智库《2025年1-3月中国典型房企销售业绩TOP150研究报告》，2025年3月TOP150房企全口径销售额为3463.0亿元，环比上升61.1%，同比回落11.5%。绝对值水平来看，仍保持在历史低位。1-3月，TOP150房企销售额同比下降10.2%。

典型企业来看，由于2024年3月基数较高，2025年3月TOP10企业中，华润置地、中海地产、招商蛇口、万科地产、建发房产单月销售同比回落；保利发展、绿城中国、滨江集团同比实现增长，增幅未超过10%；越秀地产、华发股份表现较好，同比分别增长58.5%、29.1%。其中，越秀地产北京项目和樾望雲、和樾玉鳴开盘日光，两个项目当日总共售出超1000套，总成交额达152亿元；嘉里建设上海金陵华庭项目158套房源一起推售，当日开盘3小时全部售罄，总成交金额达92.34亿元。

图表：2024年1月-2025年3月TOP150房企销售总额及同比

资料来源：亿翰智库

2025年3月，房企在境内市场成功发行信用债45笔，总融资规模为383.67亿元，同比下降30.5%，环比上升145.9%，净融资规模为-313.9亿元。发债成本上，2025年3月房企境内债融资平均票面利率为2.8%，较2月上升了0.2个百分点。

海外债发行规模大幅增长，新增融资金额约72.9亿美元，其中首创城发近四年来首次重返国际债券市场，发行了2笔合计9.5亿美元债券，成为近年来首家完成大规模美元债发行的国有地产企业。

图表：2022年1月-2025年3月不同性质房企信用债融资情况

资料来源：亿翰智库

图表：2021年1月-2025年3月房企海外债融资情况

资料来源：亿翰智库

我们认为，当前市场仍处于结构性弱复苏阶段，且从销售情况看，新房、二手房销售还在以价换量，未来仍需关注价格这一关键指标的表现，能否稳定并转好，对于楼市整体止跌回稳意义重大。

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