REITs观察   盐田港REIT：短期商誉减值拖累利润

观点网 资产地处大湾区核心区域的红土创新盐田港REIT，虽维持稳定运营情况，但也面临着市场的挑战。

根据近期红土创新盐田港REIT披露的2024年年度报告：2024年，该基金实现总收入1.3亿元，较2023年微降0.7%，净利润2300.08万元，较2023年下滑约50%。

净利润下滑主要因世纪物流园项目计提商誉减值1800万元。年报中提及到，基于谨慎性原则，集团经比较项目公司的公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值，采用预计未来现金流量的现值确认可收回金额，由此确认商誉减值损失1800万元。

但商誉减值损失不影响可供分配金额。全年红土创新盐田港REIT可供分配金额9462.74万元，完成扩募预测的103%。本期及年化现金流分派率均为4.88%，高于扩募说明书预测的现金流分派率4.73%。全年累计分红1.23亿元。

截至期末，该基金总资产和净资产分别为21.49亿元和20.87亿元。

资产运营较稳定

虽受进出口贸易下滑冲击，项目部分客户退租，但红土创新盐田港REIT通过灵活调价、拓展新业态客户，运营情况保持在较为稳定的水平。

2024年，红土创新盐田港REIT的资产出租率整体维持在高位，客户结构较为稳定。截至期末，该基金持有的两个基础设施项目综合出租率为94.15%，其中现代物流中心为93%，世纪物流园为100%。

具体来看，第一个项目是现代物流中心项目，包括A仓库、B1仓库、B2仓库、B3仓库、综合办公楼、气瓶站及入、出区盘道和行车道，总建筑面积为32.04万平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为26.61万平方米（其中：仓库可出租面积为23.64万平方米，办公可出租面积为2.97万平方米）。

2024年，该项目到期租赁面积为12.45万平方米，签署租赁面积为11.89万平方米，项目2024年期末出租率从上年末95.11%下降至93%，年度期末仓库及配套的有效租金单价分别为1.26元/平方米/天及1.76元/平方米/天，全年租金收缴率为99.57%。

截至报告期末，现代物流中心项目总客户数量为24 户，以第三方物流为主，前述行业的租赁面积合计占比98%。

按项目看，现代物流中心租赁面积占比最大的为深圳港集团有限公司，租赁面积11.63万平方米，占项目仓储及配套部分总可租赁面积的44%，占该基金合计可租赁面积的36%。深圳港集团作为现代物流中心项目的最大客户，2024年贡献租金收入达到5458.14万元，占基金收入比例的41.84%。

该基金亦于报告中指出，自2024年以来，持续受进出口贸易形势波动影响，对以欧美贸易为主的盐田综合保税区造成了一定影响，主要体现为入区货量下滑，区内仓储物流空仓增加及客户退租增加，和入区货车的数量减少。

价格方面，盐田综合保税区内各竞品高标准常温保税仓租金水平因硬件条件、所处楼层、管理水平等因素差异而不同，2023年末仓库市场租金介于39.50-41.50元/平方米/月之间；至2024年末，区域仓库市场租金介于32.00-42.00元/平方米/月之间。

所以，现代物流中心项目给深圳港集团新签署租赁合同的租金也下调了，最终确定第五个租赁年度仓库租金为37.91元/平方米/月，较第四个租赁年度仓库租金为40.14元/平方米/月有所下调。

该基金指出，深圳港集团2024年末租金水平虽较2023年末租金有所下调，但符合整体的市场趋势，同时租金水平的降价幅度小于市场整体调整情况。

第二个项目是世纪物流园项目，包括1座仓库（含配套办公及地下车库），总建筑面积为6.74万平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为5.24万平方米（其中：仓库可出租面积为5.09万平方米，办公可出租面积为1506平方米）。

世纪物流园项目于2024年内无到期租赁面积及签署租赁面积，项目年度期末出租率为100%，年度期末仓库及配套的有效租金单价分别为1.29元/平方米/天及1.79元/平方米/天，租赁期限到期日为2027年5月31日。全年租金收缴率为100%。

世纪物流园项目租赁面积体量较小，较适合有较大租赁面积需求的租户直接进行整租，世纪物流园租赁唯一客户为深圳盐田港物流服务有限公司，租赁面积5.24万平方米，占项目仓储及配套部分总可租赁面积的100%，占基金合计可租赁面积的16%，占基金收入比例的17.42%。

深圳物流仓储市场

产城园区评论获悉，自上市以来，红土创新盐田港REIT基础设施项目经营业绩保持稳定，2021年、2022年、2023可供分配金额较《招募说明书》及《扩募招募说明书》预测的完成率分别为106.55%，107.29%，106.08%。

2024年，该基金实现收入1.3亿元，较预测收入金额1.297亿元，完成率为100.6%；全年实现可供分配金额为9462.74万元，较预测可供分配金额9187.47万元，完成率为103%。

市场竞争方面，年报中指出，截至2024年四季度，深圳全市高标物流地产存量为82.6万平方米。年内深圳市场录得1宗新增供应项目（深国际智慧物流港深圳盐田项目），但位于龙华区的一宗较大规模的高标物流园项目于2024年因土地用途调整而退出市场。

尽管新入市项目为深圳市场带来超过12万平方米的新增供应，但尚不及龙华退市项目的规模，因此2024年全年深圳高标物流地产市场存量较2023年末下降7.3万平方米。与全国同级别城市对比，深圳高标物流地产市场规模明显偏小，深圳目前非保税高标仓存量仅为广州的1/9、上海的1/22、北京的1/6，同时也远低于成都、天津、武汉等重点二线城市。

产城园区评论获悉，目前，深圳市已形成5 个区域级规模且拥有高标准物流仓储物业的物流园区，分别是前海综合保税区、盐田综合保税区、机场物流园区、平湖物流园区及龙华物流园区。

红土创新盐田港REIT持有基础设施项目均位于广东省深圳市盐田区综合保税区内，受国际贸易波动影响较大。

盐田综合保税区内有多个高标仓储项目，是盐田区物流子市场高标仓储项目的主要聚集地之一。项目周边高标仓储项目多数以物流及供应链专业服务企业自用为主，用作出租的高标仓项目较少。

该基金透露了盐田综合保税区内典型高标仓储项目情况。其中，万纬深圳盐田供应链智能仓目前常温仓租金约为38-42 元/月/平方米，低温仓为110-120 元/月/平方米，配套为50-55 元/月/平方米，目前出租率约为80%。

中通百富新现代物流园目前仓库租金约为35-40 元/月/平方米，配套约为50-54 元/月/平方米，目前出租率约为90%；正佳盐田国际物流大厦目前仓库租金32-39 元/月/平方米，配套租金约为45-52 元/月/平方米，目前出租率约为75%。

综上，截至2024 年第四季度盐田综合保税区内高标准常温保税仓库市场租金介于32-42 元/平方米/月之间不等，而配套办公租金介于45-55 元/平方米/月之间。

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