被执行人名下有73个小区车位，该如何执行？法院：分零拍卖，车位承租人优先

4月7日，最高人民法院公开发布第45批共6件执行实施专题指导性案例。 在一例关于被执行人名下车位拍卖案例中，法院采取分零拍卖的处置方式，针对小区业主开展拍卖，每户限购一个，流拍车位再针对不特定竞买人拍卖。车位承租人在同等条件下对租用车位享有优先购买权。

▲图据IC photo

被执行人名下有73个车位

法院分零拍卖解难题

该案例中，被执行人潘某名下位于重庆市江北区某小区的车位被查封，共计73个。案涉车位所在的小区建成于2004年，小区有5栋楼房，共计445套住房，住房与车位配比约为1：0.3。案涉73个车位均为建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车位处于承租人租赁使用状态。案涉车位由被执行人潘某于2009年一次性购买取得。

为首先满足业主需要，同时确保案涉车位能够顺利拍卖成交，重庆自由贸易试验区人民法院决定，在车位整体拍卖和分零拍卖两种处置方式中优先采用分零拍卖的处置方式，并在具体实施方案上做了进一步细化。

方案规定，车位针对小区业主开展拍卖，每户业主只能竞买一个车位。若仍有车位流拍的，针对不特定竞买人再次开展拍卖。作为车位承租人的业主符合竞拍资格的，在同等条件下对租用车位享有优先购买权。

在针对小区业主的拍卖过程中，案涉车位成交61个，成交均价为8.53万元，剩余车位在针对不特定竞买人的拍卖过程中全部成交，成交均价为8.46万元。成交后，人民法院出具拍卖成交裁定书和协助执行通知书，完成相应车位的过户手续。拍卖案款扣除相应税费后，已全部支付给申请执行人。

法院解读：

保障债权人权益的同时

要首先满足业主需要

最高法在解读中提到，本案依法规范执行的关键在于如何处置案涉大量车位。

最高法提到，车位的处置应当首先满足业主的需要。民法典第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该规定体现了对业主权益予以优先保护的立法价值取向。本次司法处置涉及大量车位，应当根据上述立法精神，综合考量案涉车位性质、小区车位配比、当事人合法权益等因素，制定合理的处置方案，既要实现财产价值最大化、依法保障债权人的合法权益，又要落实《民法典》相关规定精神，依法保障大量小区业主的合法权益。

关于对案涉车位进行整体拍卖还是分零拍卖的问题，最高法解释，本案中，小区的住房与车位配比约为1：0.3，车位紧张，且拟拍卖车位均处于由小区业主租赁使用状态。从首先满足业主需要的角度出发，对案涉车位的处置宜采取分零拍卖的方式。如果进行整体处置，通常只有一个竞买人竞买成功，即便该竞买人是业主，也将导致大量车位承租人的优先购买权难以得到保障，大量无车位业主的购买车位需求难以得到满足。

对于竞买人范围和顺序，最高法解读中提到，《民法典》第二百七十六条规定的“首先满足业主的需要”，不仅包括业主对车位享有优先购买、优先承租以及优先使用等权利，还蕴含当业主的合理需求未被满足时，不能将车位任意处置给业主以外的第三人。当然，在“首先满足业主的需要”的基础上，应当准许将车位出售给业主以外的第三人，既有利于依法保障胜诉当事人合法权益，也避免对被执行人权益造成不必要影响。因此，在具体拍卖环节上，优先由小区业主参与竞买，拍卖流程结束后，有流拍车位的，再针对业主以外的不特定竞买人开展竞拍，兼顾保护小区业主、胜诉当事人与被执行人的合法权益。

红星新闻记者 祁彪 刘亚洲

编辑潘莉 责编 官莉