公募REITs二级市场震荡，首单“商改保”REITs登陆资本市场

上周（3月31日至4月6日）公募REITs二级市场呈震荡态势，市场成交额降低。不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，其中产权类公募REITs中保障性租赁住房类涨幅靠前。

《每日经济新闻》注意到，全市场已经上市的64只公募REITs中，环比上涨的有40只，其中汇添富上海地产租赁住房REIT、博时津开产园REIT、红土创新深圳人才安居REIT这三只产品领涨，其中汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅超过5%。环比下跌的产品则增加至24只，其中华泰南京建邺REIT、建信中关村REIT和浙商证券沪杭甬高速REIT周内跌幅超过2%。

行业方面，3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT于上交所上市，募资规模13.62亿元，募集份额5亿份，发售价格2.724元/份。这是全国首个获批的“商改保”REITs，即从商办项目调整为保障性租赁住房项目。

太平洋证券数据显示，截至4月6日共发行65只公募REITs，发行规模合计1731亿元。2025年以来共6只公募REITs完成发行，其中3月新发行2只公募REITs，规模为47亿元。此外，还有16只公募REITs基金等待上市。

二级市场震荡，保障性租赁住房类REITs表现亮眼

上周，公募REITs二级市场整体震荡。据Wind数据，截至上周五，中证REITs（收盘）指数收于868.54点，环比下跌0.23%；中证REITs全收益指数收于1078.09点，环比上涨0.63%。

从项目属性来看，上周产权类REITs和特许经营权类REITs均呈现震荡趋势，产权类REITs的涨幅更大。国金证券数据显示，从持有项目的行业类型来看，上周产业园区类上涨0.56%、仓储物流类下跌1.24%、生态环保类上涨0.15%、高速公路类下跌0.62%、能源类下跌1.12%、保租房类上涨1.86%、消费类上涨1.32%；周度收益表现由高到低排序依次为：保租房类>消费类>产业园区类>生态环保类>高速公路类>能源类>仓储物流类。

具体产品方面，根据Wind数据，全市场已经上市的64只公募REITs中，环比上涨的有40只。其中汇添富上海地产租赁住房REIT、博时津开产园REIT、红土创新深圳人才安居REIT这三只产品领涨，周内涨幅分别为5.51%、3.93%、3.79%。

相比之下，环比下跌的产品则增加至24只，其中华泰南京建邺REIT、建信中关村REIT和浙商证券沪杭甬高速REIT周内跌幅超过2%，涨跌幅分别为-2.04%、-2.02%、-2.02%。

流动性方面，上周REITs总体成交活跃度上升。据天风证券，周内REITs总成交额为6.12亿元，环比上升4.7%，产权和经营权成交额分别为3.41亿元和2.71亿元，环比分别变化了3.1%和6.7%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、市政环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs上周的成交额分别为1.32亿元、0.73亿元、0.74亿元、0.74亿元、0.27亿元、1.71亿元和0.62亿元，环比分别变化了13.0%、-0.7%、22.4%、8.2%、-1.7%、11.8%、-28.0%，其中成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比28.0%。

首单“商改保”REITs上市，后续市场有望继续扩容

行业方面，上周也有多项重磅动态值得关注。

3月31日，全国首单“商改保”REITs--汇添富上海地产租赁住房REIT上市。据悉，汇添富上海地产租赁住房REIT于今年3月5日正式获批，成为全国首个获批的商改保REITs；3月13日完成网下询价，网下询价倍数达180.74倍，创2023年以来公募REITs市场新高；3月18日完成募集发行，公众认购倍数达494倍。

多家专业机构在分析中表示，在当前商业地产行情处于低位背景下，“商改保”REITs为资产持有人盘活存量资产提供了新路径。上海地产集团通过REITs这一创新模式将旗下优质保障性租赁住房资产与资本市场紧密连接，盘活存量扩大保障性租赁住房供应规模。

此外，4月3日，华夏华电清洁能源REIT获上交所问询，监管关注点主要集中于项目运营模式、资产重组与租赁安排、项目估值以及同业竞争四个方面，旨在确保项目的稳定运营和估值的合理性。上周国泰君安东久新经济REIT扩募也获受理，这是市场上首个扩募购入标准厂房资产的公募REITs项目。

太平洋证券数据显示，今年以来有6只公募REIT成立，合计规模达100亿元，此外还有17只REITs基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容，活跃度有望进一步提升。“目前，在资产荒背景下，公募REITs具有其高分红，中低风险优势，性价比和配置机会较高。”