浦东下滑比较严重的板块

这是浦东下滑比较严重的板块——洋泾。

洋泾板块示意图

洋泾是浦东内环滨江的"三好学生"，手握4条地铁、人气LCM商业、优质仁济医疗和XQ。

这个板块要啥有啥，生活配套非常齐全，近陆家嘴、滨江地段也很好。

但在最近二十年浦东的开发大潮中，洋泾却硬生生地把自己活成了配角。

现在的洋泾已经成了浦东内环下滑最严重的板块，这是为什么？这里的房子还能买吗？

商办市场、豪宅圈地位下滑

洋泾在浦东的地位下降很明显。

遥想老浦东县时期只有两个镇，一个是洋泾镇，一个是高桥镇。

得益于历史发展和动迁配套的积累，洋泾早在浦东开发开放前就成为了浦东最具烟火气息的地方。

这个距离陆家嘴仅3公里的板块，就在十年前还高高端着"浦西静安、浦东洋泾"的架子。

洋泾人看花木像看城乡结合部，看前滩如同看庄稼地。

谁能想到风水轮流转，如今花木成了城市副中心，前滩成了CAZ，在能级上一一超越了洋泾。

进入新时代上海“一江一河”和浦东“金色中环”的宏伟规划。

洋泾在滨水商务区、江景豪宅开发上都占了下风，与其它板块的差距越拉越大，形成了下滑的态势。

虽然洋泾占据了一部分北滨江地段，但是开发非常受限，商务和办公能级很弱，遭到了降维打击。

如果把黄浦江两岸比作T台秀场，外滩陆家嘴是永恒的C位，前滩徐滨是当红炸子鸡，北外滩东外滩是黑马新人。

而洋泾滨江非常尴尬，喊不出自己的名，在滨江选秀大赛中毫无存在感。

这里被码头、粮仓和动迁房占据，部分属于军产地块上海不好动，开发受到了极大的限制：

徐汇滨江原先是一片工业厂房，比洋泾的动迁房好拆迁多了，因而顺利发展为密集的滨水商务区。

洋泾滨江岸线很短只有1公里，办公楼少，形成的商务能级自然弱，难以吸引大牌企业过来办公。

陆家嘴滨江中心、上房滨江富今广场的办公楼空置率高启，放眼整个北滨江空置率都是位居上海第一：

浦东"金色中环"战略更是给洋泾补上最后一刀，再次稀释了其商办市场地位。

前滩、新杨思、御桥等后起之秀瓜分走了大量的商办资源。

洋泾就像被遗忘在角落的过气网红，眼睁睁看着自己的流量被新晋小鲜肉们收割。

虽然洋泾中部也打造了一些办公楼，但是能级不高，非成片开发，跟周边的城市界面割裂较大。

融汇898创意园挂着自由贸易试验区响亮的头衔，实质上很拉胯：

层层包围的小区里赫然出现三栋陆家嘴金融街区办公楼，点状开发的办公楼非常缺乏商务氛围：

洋泾还有一部分工业园区存在，比如三菱电机的生产厂子，更加拉低了商务层次：

在江景豪宅开发方面洋泾也比较失利，相对那些崛起的新贵板块地位再次下滑。

前面我们提到洋泾的滨江非常窄，被动迁房阻挡，既放不了太多的办公楼也放不了多少江景豪宅。

万科翡翠滨江、浦发壹滨江本想走高端路线的，奈何隔壁就是上世纪老破小。

豪宅业主开窗北面能见到江景，而南面却是邻居晾晒的花裤衩。

这种"千万江景房，推窗贫民窟"的魔幻场景，让洋泾滨江豪宅非常卖不上价。

洋泾在上海的豪宅圈里根本找不到站位，既打不过董家渡金融城和徐汇滨江，也拼不过东外滩。

可以说，洋泾的历史地位、现代滨水商务区和江景豪宅地位都在下滑，处境比较尴尬。

次新市场地位下滑

不仅是商办市场和江景豪宅黯然失色，洋泾的次新房市场站位也在下滑。

曾经的洋泾次新房还能靠"联洋平替"人设收割中产。

但现在联洋房价大跳水，直接上演"正主降价，替身失业"的戏码。

洋泾次新片区面貌

洋泾的次新房以前卖得很贵，高达12-13万元/m²。

当然彼时联洋的房价更贵，在15-18万元/m²，大户型的价差更大。

以前很多买不起联洋的客户选择了洋泾，洋泾很好地当了联洋的替身。

但是现在不同，联洋的房价回到10-11万元/m²了，原先买不了联洋的客户发现都能买了。

联洋在户型设计和品质等方面的吸引力比洋泾更大，是陆家嘴真正的后花园，浦东中产都向往。

降价后的联洋吸收了浦东更多的中产购买力，没办法再给洋泾足够多的外溢，分流了洋泾。

更残酷的是，北蔡、新杨思、森兰等新兴板块拿着同价位的新房户型图疯狂抢客，导致洋泾次新地位再次下滑。

北蔡楔形绿地、张家浜楔形绿地、新杨思是浦东新开发的板块，供应的新房价格和洋泾次新房差不多。

森兰、唐镇等开发的商品房品质更高、环境更好，都在分流洋泾。

品相已不太好看的中星怡景花园

浦东环线逻辑的打破，又稀释了洋泾的地段价值。

浦东的发展逻辑是产业走到哪，房价涨到哪，环线地段概念没有浦西分得那么清。

现在浦东新中产都在买唐镇、新北蔡、御桥，没有人再去死磕内环。

虽然洋泾占据了一个内环地段，但加分值不高，环线逻辑在浦东失灵了。

浦东中环（前滩、御桥）、外环（唐镇）的房价都超过了内环内的洋泾。

随着房龄的走高，集中在2000年初开发的洋泾次新房已经不再“次新”了，板块缺点越来越暴露，宜居品质在下降。

洋泾的次新片区不大，主要集中在以张杨路为分界线的南洋泾片区，北洋泾以老破小为主，板块内部存在割裂。

总之相对以前，洋泾的次新吸引力在打折扣，市场地位在下降。

老破小市场地位下滑

洋泾的老破小市场地位也在下滑。

论学区打不过梅园，论性价比拼不过金杨，拆迁预期也比不过浦西老破小，洋泾老破小很尴尬。

现在买老破小的群体，要么考虑XQ，要么考虑性价比和地段。

但是洋泾老破小在这两方面的竞争力都不高。

洋泾的XQ虽好，但在浦东不是那么地好，很多家长过来看完房后还是决定买在了梅园；

而不考虑XQ、想高性价比入住老破小的买在了金杨，金杨老破小完全取代了洋泾的地位。

金杨新村、罗山新村、香山新村的老破小成交价低至4.5万元/m²，性价比非常高。

但同样是老破小，放在洋泾就要贵出1万元/m²左右，同样总价买到的面积更少。

金杨与洋泾就隔了条内环，3条地铁相连，地段差别不大。

洋泾的老破小

更关键的是，金杨老破小的房龄整体比洋泾低个十年，在户型设计和品质上更优一点。

自然，洋泾老破小的流通性就没金杨那么好：

洋泾换手率最高的泾东小区、羽北小区分别是9.3%、8.5%，不敌金杨新村四街坊的14.9%。

金杨老破小体量大、成交量高，常年霸榜浦东，吸引力比洋泾高很多。

还有一部分买老破小的客群是赌拆迁，可惜洋泾老破小没有拆迁更新的预期，又占了下风。

浦东的拆迁锦鲤从来不属于老破小。

浦西动迁是开盲盒，而浦东动迁是买彩票，概率太低了。

浦西市区土地少、开发提早成熟有城市更新的需要，因而拆迁的概率会高一些 。

但是浦东地多、可开发空间巨大，没必要去动那些“老宝贝”。

浦东整个黄浦江沿线都充斥着老破小，杨思、世博、南码头、塘桥、潍坊、梅园、金杨、外高桥等，大家都没有拆迁更新的预期。

对比徐汇滨江和北外滩，洋泾滨江商务能级的开发要求没那么高，老破小没有拆迁腾地的需要，概率降得更低了。

所以指望购买洋泾老破小搏一个像东安一二村那样的动迁机遇，大概率是没戏的。

结语

可以说，无论是历史的地位，还是新时代的商办市场、豪宅圈地位，以及次新和老破小市场站位。

洋泾的地位都在下滑，成了一个“过气的网红”。

洋泾的坠落史，本质是上海城市发展模式转变的缩影。

当城市从环线逻辑转向产业逻辑，从单核爆发转向多中心发展，洋泾的地段价值肯定面临重新洗牌。

看到这里，你可能要问：洋泾的房子还值得买吗？

我想对于务实派买家来说，褪去光环的洋泾已经显露出了真实的价值，合适的人依然能在这里捡到宝。

洋泾的地段和配套高度确定，没有规划的大饼和炒作的概念，房价没有泡沫。

洋泾的仁济北院、LCM商业体、扩建的进才北校

陆家嘴上班的，想要居住品质还兼顾XQ，买不起联洋，洋泾是一个备用的降级选择。

洋泾的次新房性价比永远比联洋高，买过来还比杨浦那些动辄12万+元/m²的新房实惠。

洋泾这轮的回调是被联洋带下去的，随着联洋的回暖，洋泾是不是也会回暖呢？

现在的洋泾就像过了气的老牌明星，虽然抢不到头条，但演技功底仍在，片酬还打了七折。

这样的板块，接下来会不会迎来抄底的良机？