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2月6日，大年初十，西安蛇年首次涉宅用地出让尘埃落定——陕西保利以总价款17.01亿元摘得雁塔区青龙寺板块2宗共计约74.67亩商住用地。

其中净用地面积约63.264亩的宗地一成交价约15.21亿元，折合楼面地价约7484元/㎡；净用地面积约11.406亩的宗地二成交价约1.89亿元，折合楼面地价约8877元/㎡。

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▲图源“西安地产视线”

这两宗地是青龙寺组团城市更新项目用地，也是传说已久、备受期待却一直没有面世的「保利·天瑞」首期用地。

众所周知，城市更新堪称地产圈最难啃的“硬骨头”——前期投入资金多、开发周期长、不确定性高，所以绝大多数开发商都不愿意涉足，大家更喜欢的是拿地后直接就能开工进而迅速开盘回款的净地。

在西安这样拥有数千年建城史的城市，城市更新项目的复杂性原本就非常高，再加上动辄就要给考古“让行”，资金、时间、人力成本加在一起就是无底洞。

青龙寺组团城市更新项目无论从面积还是体量来说都堪称“巨无霸”，尤其是项目还位于主城二环核芯地段，容不得一点闪失，对任何一个开发商来说都是如山的压力。

但保利似乎天生擅长且喜欢解决这类问题，尤其是2010年签约丈八北路双水磨村整村拆迁一级开发项目并取得巨大成功后更是一头扎进西安城改的“深水区”。

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▲双水磨村城市更新项目改造前后对比

2020年5月，在陕西省重点招商引资项目云签约仪式上，陕西保利和成长集团共同签订当天西安市投资额最大的雁塔区保利青龙寺商业中心合作项目。至此，保利深度介入青龙寺组团城市更新已经板上钉钉，只等瓜熟蒂落。

这一等，就是5年。

就在上个月，中国政府采购网发布了《西安市城市更新三年行动计划（2025-2027年）》暨示范城市技术咨询服务项目中标结果公告，意味着全新的“西安城市更新三年计划”正式实施。

▲公告截图

这样的当口，让保利这次摘地的意义显得尤为重大。作为西安主城区近年来体量最大的城市更新项目之一，保利在蛇年伊始就成功摘地不但意味着这个项目将进入开发快车道，也是给楼市注入一针强心剂——“央企一哥”依然看好西安、重仓西安、深耕西安。

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犹抱琵琶半遮面

事实上，早在2022年9月的发布会上，保利就曾首次官宣“青龙寺项目”，2024年4月的发布会上更是首次公开案名——保利·天瑞。

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▲2024年保利品牌发布会实拍图

那场发布会上同时官宣的保利·星河天汇、保利·未央璞悦、保利·咏山和颂、保利·天珺（二期）以及保利·天瓒都已经面世热销甚至清盘，连三个月前才拿地的保利·云谷和著都已经两开两热，而保利·天瑞迟迟未能入市，让这个项目的关注度持续拉满。

这次成功拿地让此前捏着一把汗的关注者放下了悬着的心——保利·天瑞，真的来了！也意味着保利目前在西安的五大城市更新项目全部面世。

除了早已交付的双水磨村（保利·天悦）外，鱼包头村（保利·咏山和颂）北里王村（保利·天珺）徐家湾（保利·未央璞悦）以及青龙寺（保利·天瑞）同时在售/待售。

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能够同时操盘四个数百亩体量的城市更新项目，一方面是保利深耕西安这座城市的信心以及在城市更新领域的雄厚实力和经验，另一方面也是实力央企践行社会责任的体现。

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保利一马当先

图源克而瑞陕西

雄厚的实力加上购房者的认可，让保利对西安这座城市充满信心，持续重仓。正如去年那场发布会上陕西保利总经理陈永灵所说：“西安哪里需要发展，保利就去哪里。”

由于体量过大，青龙寺组团城市更新项目用地分批推出，本次保利摘得的就是首期地块，后期还会有新地块入市。

目前，项目的详细信息还未官宣，不过“天瑞”此前已经在广州和长沙落地，再加上去年4月品牌发布盛典上关于这个项目“传世府院，境开西安”的介绍以及保利“天字系”的高端基因，我们有理由相信，西安保利·天瑞将会成为2025年西安改善市场上的强力竞争者。

▲2024年保利品牌发布会实拍图

毕竟，这两宗地的地段和配套太强了。

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千载文化传后世

提到青龙寺，就绕不开乐游原。早在秦汉时期，这里就是长安的春游胜地，汉宣帝甚至在这里乐不思归。到了隋唐时期，不但是王公贵族营园建府的理想之地，更是文人雅士登高赋诗的不二之选。

李白、杜甫、白居易、韩愈、杜牧、李商隐等中国文学史上声名赫赫的大诗人都曾在乐游原上留下不朽诗篇，李商隐那句“夕阳无限好，只是近黄昏”更是成为千古名句。

毫不夸张的说，仅凭李白的《忆秦娥·箫声咽》和李商隐的《登乐游原》两首诗，就足以让这里的文脉千年不断，更何况乐游原上还有佛教八大宗派之一的密宗祖庭青龙寺。

▲青龙寺实拍图

隋文帝开皇二年，在营建长安城前身大兴城的同一年，青龙寺的前身灵感寺也在乐游原上破土动工。到了唐朝，众多中外高僧大德曾在这里学习修行，尤以被称为“三朝国师”的惠果和其弟子——日本三大奇僧之一的空海最为知名。

时光流转，沧海桑田。曾经乐游原上的亭台楼阁均已湮没在历史的长河中，而青龙寺也几经废毁重建，如今不但成为遗址博物馆，更是成为西安最热门的春季赏樱地。

▲青龙寺实拍图

在独特的历史地位之外，还有独特的地理位置。

在去年公布的《西安市雁塔区国土空间总体规划（2021-2035年）》中，青龙寺遗址被列入“一心、两带、多点”的历史文化空间格局，将围绕区域内文物古迹、文化景观、传统建筑等历史文化资源进行深入挖掘，突出文化传承，提升文化氛围，形成充满魅力的城市公共空间。

在雁塔区风貌系统规划图中我们也能看到，青龙寺片区北倚碑林、东邻浐灞、西连大雁塔、南接交大产业园（文教园），以三区交汇黄金位置为基础，打造宜居生活风貌区。

与传统的城市更新项目不太一样的是，青龙寺组团的很多基建及优质配套都是现成的，抛开城市界面的焕新，只说配套地段的话，我们甚至可以说保利·天瑞是在青龙寺板块“锦上绣花”。

就拿交通来说，项目坐拥双地铁，与地铁3号线和5号线换乘站青龙寺站近在咫尺，即便不考虑去年年底已经通车的八号线环线，只是这两条地铁及换乘就足以通达全城。

周边的教育资源更是优渥，不说项目自带教育用地，就现在的雁塔一小一中、辅轮中学（铁一分校）、交大曲江校区、理工大曲江校区这种配置，孩子在家门口从幼儿园上到大学毕业也不是没可能。

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此时无声胜有声

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保利拿地之后，相信很多人都在猜测在这样一块“天选之地”，保利能够交出什么样的答卷。

而这恰恰是我最不担心的。这几年，除了对城市的焕新之外，保利给我们最大的惊喜就是在产品方面的不断创新。

从天汇、云谷天汇到云谷和著，我们能看到保利在产品设计上的跨越式升级；保利·天珺一期和二期除了产品上的精进之外，甚至配备了西安独一无二的双下沉会所；保利·天瓒更是凭借高新首个环幕全景舱光厅、超大空中庭院以及融合中国古代“天圆地方”设计理念的双下沉庭院成为2024年高端改善领域的现象级产品。

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