地产行业观察：核心城市限购松绑预期升温；政策工具箱持续扩容

当前，特朗普“对等”关税政策引发全球市场波动，国内出口短期承压，稳经济背景下，地产作为消费与投资的重要组成，政策支持的必要性进一步凸显。从行业周报来看，住房消费与投资尚未企稳，政策工具箱仍有扩容空间，市场供需矛盾与房企策略调整成为焦点。

一、政策工具箱待发力：松限购、降利率、扩需求

核心城市限购松绑或成突破口。当前，一线及重点二线城市限购政策仍存优化空间。2024年部分核心城市已通过局部放松限购释放需求，但政策效果尚未完全显现。结合当前住房消费需求结构变化，进一步松绑非核心区限购、降低社保年限门槛或差异化调整多孩家庭购房限制，有望成为政策发力的主要方向。

房贷利率下行预期增强。央行年内已多次释放宽松信号，但居民实际房贷利率仍有下调空间。周报指出，除进一步降息外，公积金贷款利率调整也是重要工具。当前公积金贷款占个人住房贷款比例不足三成，若通过降低利率或提升贷款额度，可直接降低购房成本，尤其利好首套刚需群体。

收储与城改政策需打通堵点。2024年保障性住房建设与城中村改造持续推进，但项目资金平衡、土地供应衔接等环节仍存在制约。未来政策或通过专项债扩容、REITs扩围等方式拓宽融资渠道，同时优化土地出让规则，加快存量资产盘活，从而扩大有效住房需求。

二、市场供需动态：优质供给不足与房企策略分化

新房成交受制于供应端约束。3月重点50城新房成交套数同比微降3%，百强房企销售面积同比下滑24%，主要受制于2024年房企补货不足及工期滞后。当前市场呈现“优质项目热销、普通项目滞销”的分化格局，核心城市核心地段项目去化率普遍高于非核心区。房企可售货值质量成为决定销售表现的关键因素。

个别房企逆势提出增长目标。尽管行业整体收缩，但部分房企凭借库存结构优化、区域深耕策略及2025年补货计划，仍提出销售增长目标。例如，杭州等核心城市土拍市场热度延续，房企以销定投、聚焦高能级城市的策略推升了优质地块竞争热度，地价高企现象凸显。

政策与市场倒逼行业转型。房企投资策略从“广撒网”转向“精准深耕”，通过缩短开发周期、提升产品力匹配改善需求。与此同时，政策对住宅品质提出更高要求，如住建部新规明确层高不低于3米等标准，进一步推动行业向高质量发展过渡。

当前，地产行业正处于政策预期与市场现实博弈的关键阶段。短期外部冲击或加剧市场波动，但政策托底与内生修复动力仍为行业提供支撑。后续需关注核心城市政策落地节奏、房企现金流改善进度及居民购房信心修复情况。

本文源自：金融界

作者：观察君