物业维艰 | 荣万家独立之困

观点网 赶在3月最后一天，荣万家交出了2024年的成绩单。

报告期内，荣万家实现收入19.57亿元，同比增长约6.8%；毛利收入4.16亿元，同比减少约9%；毛利率约为21.2%，同比减少约3.7个百分点；年内归母净利润为1.14亿元，同比减少约9.9%。

规模方面，年度合约建筑面积约1.01亿平方米，新增约30万平方米；在管建筑面积约8930万平方米，新增约570万平方米。

2024年，荣万家结束了自2022年开始的营收负增长趋势，却还是没能成功踩下盈利持续下跌的刹车片。

数据走势不容乐观， “受房地产行业下行周期影响”的解释已连续三年在年报中出现，过去支撑荣万家登上资本牌桌的关联方，如今成为企业前行的最大掣肘。

从2022年提出的开拓第三方资源，到2024年开始披露外拓动态，荣万家调整业务线用了三年，但来自荣盛集团开发的在管建筑面积占比从97.2%下降到93.4%。

关联之困

乘上上市潮的东风登陆港股，背靠“河北王”荣盛发展的荣万家也曾有过一段风光时刻。

上市发出的第一份年报显示，2020年营收录得18.07亿元，同比上升41%；毛利及净利润分别实现5.08亿元、2.64亿元，增速均超100%，新增规模则以百万平米计。

2021年，营收迈入“2”开头，录得24.85亿元，同比增长约36.5%；毛利8.55亿元，同比增加59.8%；净利润4亿元，同比增长51.8%；在管面积6790万平方米，新增约820万平方米。

这时，荣万家6794.2万平方米在管面积中，有97.7%来自荣盛集团，独立第三方物业开发商开发的物业仅有154.6万平方米，占总面积中比2.3%。

然而，增长的势头在2022年急转直下，关联方荣盛发展陷入流动性危机，荣万家无论营收、盈利指标还是合约规模，均录得超20%回降。其中净利润近乎腰斩，同比下滑40.6%至2.36亿元。

也是从2022年开始，“受地产行业周期性影响”犹如魔咒般套在对关联方输送面积、业务较为依赖的荣万家头上。

2023年，荣万家营收、盈利指标持续下滑，总收入跌回18.32亿元水平，净利润再次下滑46.8%至1.31亿元，唯有合约面积因收并购、市场拓展站上“亿”级规模。

得益于2023年三起收并购项目以及外拓，荣万家的营收在2024年终于重回正增长。只是，6.8%的营收增速对荣万家而言是一大进步，在行业中却并不算快。

为了配合压降关联性的业务调整计划，荣万家近两年的业务线一直处于重组优化状态当中。

2023年度业绩报告中，荣万家首次在沿用了3年的“物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务”业务线之外新增“城市服务”板块。该年内，荣万家将以5015.5万元收购了万家智慧环境70%股权，宣布正式入局城市服务环卫一体化赛道。

或许是认为常规划分不能体现现有业务，荣万家在2024年又调整了一次业务线划分：“物业管理服务”细化拆分为“社区服务”与“商企服务”；“非业主增值服务”与“社区增值服务”合并为“服务周边”；城市服务板块不变。

分业务线看，社区服务收入14.38亿元，同比增长7.8%；商企服务收入4663.5万元，同比增长27.8%；城市服务收入1.87亿元，同比增加36%；服务周边收入2.85亿元，同比减少12%。

荣万家于年报中表示，以基础住宅物管为主的社区服务收入增长源于年内积极拓展带来的在管面积增加；商企服务及城市服务也得到新项目拓展的支持，维持正向增长。

报告期内，合约建筑面积约为1.01亿平方米，新增约30万平方米；在管建筑面积约为8930万平方米，新增约570万平方米。

但与关联方、地产行业关联较为紧密的服务周边业务，依然受到地产行业周期性下行影响，部分服务业务大幅减少，录得负向增长。

另一方面，尽管荣万家近两年已在市场化拓展上投注不少，来自独立第三方的管理面积扩大至586.5万平方米，但来自荣盛集团的在管面积仍有93.4%，仅较2021年下降4.3个百分点。

这也意味着，在关联方流动性危机短时间内无法出清的情况下，荣万家与地产行业发展形势关联较为紧密的部分业务，或许在未来一段时间内仍然无法刹住下行趋势，成为营收增长的一道阻碍。

盈利难题

2024年，也是荣万家各项盈利指标持续下跌的第三年。

数据显示，荣万家2020-2023年分别录得毛利5.08亿元、8.55亿元、6.21亿元、4.57亿元；毛利率为28.1%、34.4%、32.5%、24.9%；净利润为2.64亿元、4亿元、2.36亿元、1.31亿元。

数据来源：企业年报、观点指数整理

各项数据最高点均出现在2021年，与营收走向相似，在2022年关联方影响加重后呈现大幅下降趋势。

尽管回调幅度已然减小，但盈利仍在下滑。

截至2024年12月31日，录得毛利4.16亿元，同比减少9%；毛利率21.2%，同比下跌3.7个百分点；净利润1.16亿元，同比下降11.2%；归母净利润为1.14亿元，同比减少9.9%。

利润连年走低，荣万家给出的理由是受到地产行业下行周期影响，开发商增值服务业务大幅减少，毛利额及毛利率同比减少。

2024年，社区服务实现毛利2.87亿元，毛利率20%；上期服务毛利754.6万元，毛利率16.2%；城市服务毛利3015.2万元，毛利率16.1%；服务周边毛利9091.2万元，毛利率31.9%。

数据来源：企业年报

四条业务线毛利率均呈下降走势，其中囊括两项增值服务的服务周边业务下滑幅度最大，由2023年同期42.6%下降9.3个百分点至31.9%。

增值服务的一大特点便是高毛利率，发展良好时很容易带动整体毛利率升高，回调时也会影响整体毛利率录得下行。

追根溯源，荣万家营收及盈利表现都离不开说了三年的“受到地产行业下行影响”。

关联性强变成了双刃剑，过去穿云掠雾送荣万家登上港股竞技场，如今牵绊着荣万家跌入依赖性泥沼。

短期内无法摆脱关联方带来的影响，但仍要争取影响尽可能降低。除了营收恢复正增长之外，荣万家还收获了一个好消息--应收款项止住了增长的势头。

截至2024年12月31日，录得贸易应收款项及预付款项28.05亿元，已较2023年同期下降7.6%。

不过，应收账款规模依旧远超收入规模，占总资产比例为67.2%。

或许是对关联方依赖性较强的原因，荣万家应收账款在2020年上市时便已达10.48亿元，随后两年保持着超40%的增速，迅速膨胀至27.32亿元，并于2023年突破30亿元。

也是自2022年开始，荣万家对应收款项进行计提减值拨备，2022-2024年减值拨备金额分别为1.41亿元、1.58亿元及1.31亿元。

这边不断计提应收账款减值，另一边还要尽力降低关联性、加大在市场化拓展上的投入，荣万家的现金流也从2022年开始录得下降。

截至2024年报告期末，荣万家流动资产净值约18.35亿元，现金及现金等价物约5.54亿元，同比减少16%，主要受到规模扩大、提升服务品质及人工成本上升影响。

只是，从三年外拓仅降低关联性3.9个百分点可以或许看出，荣万家在独立化转型上还是不敢将步子迈得太大，比起“破圈求生”，可能更倾向于保守慢行。

进入2024年，荣万家继续在“舒适圈”内着重布局。年内于环渤海经济圈在管面积为5296万平方米，同比上升7.22%，占总规模比重上升0.2个百分点至59.3%。

其他三个区域在管面积亦有增长，但总体拓展力度不及“大本营”。

荣万家于长三角地区在管面积1759.1万平方米，同比上升7.38%，占总规模比重上升0.1个百分点至19.6%；大湾区及周边地区在管面积为292.8万平方米，同比上升2.95%，占总规模比重下降0.1个百分点至3.4%；中西部地区在管面积为1581.5万平方米，同比上升5.43%，占总规模比重下降0.2个百分点至17.9%。

数据来源：企业年报、观点指数整理

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