REITs观察 | 华安张江产业园REIT：回到2022

观点网 作为产业园REITs代表项目之一，3月30日，华安张江产业园REIT发布2024年年度报告。

延续了2024年半年度及三季度业绩表现，于报告期内，该基金依旧呈现营收上涨，亏损增加的趋势，本期收入约1.63亿元，净亏损2875.46万元，经营活动产生的现金流量净额约1.04亿元。

观点新媒体获悉，于报告期内，华安张江产业园REIT本期和年化年化现金流分派率均为4.90%；报告期内可供分配金额1.20亿元，同比增长23.71%；单位可供分配金额0.1250元；期末基金总资产和净资产分别为27.91亿元和26.96亿元。

值得注意的是，2024年华安张江产业园REIT的可供分配金额1.20亿元，较上年同期变化超过10%：“增长主要系本基金上年同期内扩募并购入了新的项目，增加了本期的可供分配金额。”

但是，1.2亿元的可供分配金额低于招募说明书测算的1.27亿元。公告中称，主要差异原因系本报告期基础设施项目面临大租户退租 的负面影响且所在区域市场的经营环境整体承压，故可供分配金额测算报告中的经营假设与基础设施项目2024年末的实际水平存在差异，招募说明书中刊载的可供分配测算金额与实际可供分配金额存在差异。

产城园区评论获悉，2023年6月，彼时华安张江产业园REIT首次完成扩募，购入张润大厦，有效认购资金达到15.53亿元，但与此同时，张润大厦发生了退租风波，占较大现金流租方哲库科技发生了退租事件，张润大厦已收到部分客户的书面租赁意向书，占哲库科技退租面积的78.22%。

后续其通过费用扣减等动作弥补了部分损失，但从此引发的讨论声音逐渐增多，如何守住出租率成为华安张江光大园REIT年内经营的首要问题。

于年报发布前两个月，该基金先发布了2024年第4季度经营情况，披露数据显示，2024年第4季度的季末，华安张江产业园REIT两宗项目的整体出租率91.90%，较2023年第4季度末的72.00%，同比上升27.64%。张润大厦项目2024年第4季度的季末出租率92.44%，较2023年第4季度末的63.31%，同比上升46.01%。

此外，基础设施项目2024年第4季度整体平均月末出租率89.58%，较2023年第4季度的69.11%，同比上升29.62%。而张润大厦项目2024年第4季度平均月末出租率91.26%，较2023年第4季度的59.23%，同比上升54.07%。

当中还特别提及，张润大厦项目所属项目公司2024年第4季度的主营业务收入达到1737万元，较2023年第4季度同比上升37.23%。

2024年成绩单中，两宗资产的出租率同样有所上升：张江光大园的期末出租率由2023年的80.68%上升13.25个百分点至91.37%；张润大厦的期末出租率则从63.31%的低点上升至92.44%，同比上涨46个百分点。

出租率有所回升，但市场环境波动影响依旧传导至租金价格。于2024年，张江光大园的期末租金单价水平下降1.97%，滑落至5.59元；张润大厦则下降2.79%，跌至5.73元。

回顾项目上市以来的出租情况，华安张江产业园REIT于2022年-2024年的年末整体出租率为92.6%、72%和91.9%，经历大租户的换租和调租后，基础设施项目的整体出租率水平于报告期末已基本回升2022年末水平。

从项目进行分析，张江光大园于2022年-2024年的租金单价水平分别为5.47元，5.59元和5.48元，2024年租金单价水平同比下降约1.97%，但总体来看近三年波动不大；出租率从2023年末80.68%升至2024年末91.37%。

而新扩募的张润大厦项目自2023-2024年的租金单价水平分别为5.73元、5.57元，为应对市场竞争压力和出租率提升的需要，2024年华安张江产业园REIT选择以价换量的方式稳住出租率，租金单价水平同比下降约2.79%，而出租率也从2023年63.31%提升至2024年92.44%。

截至报告期末，该基金基础设施项目租赁业态分布主要为集成电路41.74%、TMT（含在线新经济）21.74%、金融科技13.81%、先进制造业11.66%、产业服务配套2.24%、医疗及生命科学0.71%，其余部分为空置待租。

租户方面，基础设施项目张江光大园和张润大厦项目租户总数为61家，报告期内前五名租户的租金收入分别为1,202万元，1,152万元，785万元，690万元和607万元，占该项目全部租金收入比例分别为9.87%，9.45%，6.44%，5.66%和4.98%。

数据来源：企业公告、观点指数

“保守预计2025年至2027年间张江区域入市办公研发类项目将超过100万方，市场存量的增加将一定程度上带动区域产业园竞争升级，入驻企业选择空间更大，项目未来运营将面临一定挑战。”据华安张江产业园REIT于年报中透露，截至2024年12月31日，其持有的基础设施项目整体的加权平均剩余租期为784天，约2.14年，超过两年的平均剩余租期将一定程度上缓解未来两年张江区域办公研发类项目集中供应的冲击，但较大区域新增供应仍将令基础设施项目的运营存在一定压力。

眼下之一，哲库科技退租带来的危机已过，但未来运营压力犹在，呈现在报表上，截至目前，华安张江产业园REIT始终未摆脱亏损情况。

自2021年6月7日成立至今，华安张江产业园REIT累计亏损超过1亿元：于2021年，项目收入5281.63万元，净亏损1219.18万元；2022年收入8456.98万元，净亏损3211.25万元；2023年，华安张江产业园REIT收入1.24亿元，净亏损2853.81万元。

来到2024年上半年，华安张江产业园REIT收入8725.73万元，净亏损629.71万元；2024年项目收入约1.63亿元，净亏损达到2875.46万元，

止亏前路漫漫，华安张江产业园REIT于年报中也透露了部分改善运营数据的具体措施，例如针对该基金基础设施项目待去化的空置面积，运营管理机构将持续开展招商工作，在商务洽谈中的储备租户属于软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。

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