保利学府里，山顶价跌近250万

相比东荟城，保利学府里的知名度或许稍逊一筹。

不过，在老黄埔新盘稀缺时期，保利学府里就是老黄埔次新房中的老大哥。

由于靠近天河，对口省一级学校港湾小学，成为当年次新房里的香馍馍，一套78㎡次新北向小三房就可以卖500万+

不过这种山顶价经过四年的市场洗礼，暴跌近250万，今年1月已回落至268万。

四年前，相比北向小三房的6.5万/㎡，保利学府里的小三房南向最贵卖至6.6万/㎡。这个价格放到现在，可以买望珠江的珠江春。

现在这种价格甚至可以在天河公园板块，买上一套大三房。去年12月华港花园一套102㎡北向三房，总价还不到500万。

保利学府里当年能卖出如此高价，并非偶然，有多层原因推动该小区二手房走向高价。

首先是教育资源的失衡，相比现在新项目动不动就引入优质教育资源不同，四年前的老黄埔二手房可选的优质教育资源小区太少，比如东荟城就是一个很好的例子。

保利学府里对口省一级港湾小学，且中学派位就有黄埔区优质学校八十六中。八十六中虽非顶尖名校，但在老黄埔片区属第一梯队资源，吸引了重视教育的刚需家庭。

另一方面，2021年广州因限价政策导致新盘预售证审批困难，一手房供应严重不足。黄埔的一手房去化周期就曾低至2.9个月，购房者被迫转向二手房市场。

相比一手房，保利学府里作为次新盘，看得见的配套成为稀缺选择。

由于一手房限价，黄埔科学城等板块的新盘价格被压制，而二手房挂牌价持续上涨，形成倒挂现象。

老黄埔作为广州东进战略的主阵地，被定位为广州“第二CBD”，叠加旧改大举推进和产业升级等利好，吸引大量投资客，加剧了市场热度。

保利学府里就是虚高挂牌的典型例子，该小区有房源挂牌价曾高达7.9万/㎡，远超实际成交价，制造市场紧张氛围，间接推动这个时期的接盘者以山顶价接盘。

时光流转，四年后的老黄埔一手房如春笋般冒出，曾经叱咤一时的老黄埔“三剑客”也陆续进入二手市场。

目前，双沙旧改中建海丝城、文冲东旧改中建未来方洲、沙步旧改万科黄埔新城均价约2.5-4.5万/㎡，广州地铁珑岄上城、中交科城黄埔未来城即将入市，还有新溪旧改黄埔润府、珠江村旧改珠江春等高端楼盘抢占市场。

更重要的是，这些新盘商业配套更好，轨道交通更便利，引进的教育资源一个比一个吹得响。

当前黄埔楼市已进入分化阶段，核心区逐步企稳，而供应过剩的外围区域仍面临压力。

当网红光环褪去，保利学府里现象也警示当前的购房者：地段价值与配套虽重要，但盲目追涨易导致高位站岗。