广东
这两年，深圳新房豪宅入市不多，一只手都数得过来。
豪宅供应端紧缺下，不少高端买家转向二手、法拍市场。
可不管资金流向哪里，能挤进华侨城、深圳湾、香蜜湖和蛇口等豪宅圈的人，大部分之前也是住在同类小区。
你可以理解为，楼市金字塔的财富越来越集中。
这对被评为“夹心层”的中产家庭，有什么启示呢？
01
当下，豪宅市场主要呈现四大典型购买力。
1、资产传承型。早已实现财富自由的家庭，给子女配置独立居所，一上来就配了个大面积。
2、圈层平替型。比如非核心别墅换大平层、香蜜湖换华侨城的资产腾挪，保持同级别居住品质。
3、新移民置换型。外地土豪带着真金白银进场，将深圳核心区豪宅作为身份标配。
4、资产迭代型。老牌豪宅业主基于产品迭代需求置换房子，实质是同类资产升级。
以上这些买家，很多年前就具备了豪宅购买力。
期间伴随着新贵的诞生，如跨境电商、新媒体、外贸、工厂老板等，但从总占比来看，这类群体属于少数。
与之形成对比的是——
科技园、前海、宝中等中产改善区域，很多买家都是来自南山、宝安、龙华、龙岗等刚需板块，或市区老房子升级客群。
大家通过这些年的努力，终于能换个好点的小区。
也有一部分人对置换的感受是力不从心，理由包括：初次选择的房子流通性太差、年龄大了等等。
从趋势来看，越到后面，房价一定是越固化，往上置换的通道自然就会越窄。
对于中产家庭来说，有能力置换的时候不置换，可能永远被焊死在当前阶层。
02
每个买房人在做决策时，都会面临取舍问题。
很多人买房后，发现自己的房子升值缓慢甚至停滞不前，问题往往就出在过于贪心，既要又要还要。
他们总想追求更大的面积、更高的品质、更理想的户型，但当预算无法完全满足这些期望时，为了升级居住空间，就不得不牺牲地段资源。
然而——
房地产的价值大部分是由地段资源决定的，楼盘和户型只占了一部分。
当预算有限时，就要降低对房子的期望，不可能在所有方面都做到最好。
这时候，可以降低楼盘和户型的标准，但不能牺牲地段资源。
因为，一旦地段降级了，整个房产的投资价值就会大打折扣。
买房的确非常反人性，跟着感觉和喜好走，很容易走进坑里，继而把自己辛辛苦苦积累的财富搭进去。
为了贪面积，从市区换到郊区，或者为贪图虚名去置换个假豪宅，这种操作往往会得不偿失，短时间内确实是爽了一把；但拉长时间来看，绝对会让大多数人懊悔。
03
楼市里的很多规律，其实都是反人性的。
比如保障房建得越多，商品房反而越贵。
很多人觉得多盖保障房能压房价，其实搞反了。
政府建保障房要抢土地、抢建材、抢工人，这些资源就这么多，公家用的多了，开发商就少了。
结果商品房的地皮更稀缺，盖房子的成本更高，最后只能卖更贵。这就好比一个大蛋糕，切走一半做公益，剩下的一半必须卖得更贵才能回本。
多盖保障房能压房价，压的也是郊区和老破大的房价。
比如经济越差，富人越能捡漏。
为什么每次危机后富人更富？因为穷人抗风险能力太弱。
经济危机一来，普通人可能失业断供，急着降价卖房救命；富人手里现金多，正好低价收资产。
就像古代闹饥荒时，穷人饿得卖田卖地，地主趁机抄底，等灾年过去，这些田地又值钱了。
大部分人总想着快速暴富，但现实是，我们看到的暴富故事，他们都是十年磨一剑，煎熬的时候你看不到罢了。
巴菲特最牛的不是多会炒股，而是他比谁都拿得住。在核心区买房，拼的就是耐心：低位敢买，高位不飘，中间别乱折腾，等时间给你发钱。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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