世茂服务：站在大势里，2025年继续重塑向上

房地产开发经历阵痛，进入拐点，金融杠杆驱动的规模为王时代结束。与之相伴而生的物业管理服务行业的增长路径也发生了显著变化：

一是，规模驱动的增长模式遭遇挑战，开始由规模到品质；

二是，企业将目光从增量转向存量，转向非住业态；

三是，基础物业管理服务的重要性重新凸显，成为推动行业增长的基石。

在此深刻变局之下，世茂服务也在主动探索，积极求变，以战略之变应对外部环境的不确定性，实现双轮驱动、核心聚焦、收缩边界，实现由规模扩张向质量优先的战略转型。

收入结构优化，基础物业服务继续发挥基石作用，非周期性业务正成为新的利润增长极！

2024年，世茂服务实现营业收入79亿元，核心归母净利润4.9亿元，基础物业服务收入和社区增值服务收入合计占比近九成，具体为85.8%，毛利润合计占比为89.8%。

剔除环卫业务的影响后，基础物业收入同比增长5.1%，至55.6亿元，占比提升6个百分点至70.5%，继续强化现金流地位。非业主增值服务收入占比下降至2.2%，正逐步摆脱对地产关联业务的依赖，社区增值中非周期性的业务毛利润占比达到86.1%，这些抗周期性业务的成长正在形成新的增长极，这是战略转型的显著标志。

基础物业服务收入之所以能够逆势增长，这主要得益于市场化拓展与非住业务双重驱动，集中资源主攻“双高”的基础物业和社区增值服务领域，主打确定性。

具体表现在四个方面：

第一、积极开展第三方竞标外拓，新增在管建筑面积；

第二、第三方竞标外拓团队能力突出，业绩优异，新获取项目的质量高于存量项目；

第三、提升物业管理服务品质，促进在管项目合同总金额的增加；

第四、世茂集团交付给世茂服务的在管建筑面积的增加，促进物业管理服务收入的增长。

管理规模稳健，项目组合结构继续优化！

2024年，世茂服务积极开拓市场，新增年化合同额为14.83亿元，同比上升28.2%；新增合约建筑面积4310万平米，同比上升3.4%；新增项目平均物业管理费为2.9元/平米/月，同比上升26.1%。

截止2024年末，世茂服务在管建筑面积为21840万平米，同比下降12.8%；合约建筑面积为31430万平米，同比下降5.4%。规模的微降对应于房地产行业增量下行的大趋势，以及集团本身对于项目质量的把控，这是一种主动的品质选择，也正是向质量优先转型的直观表现。

从业态分布上看，住宅物业与非住物业占比基本维持在六四开。

截止2024年12月31日，住宅物业的在管建筑面积为13960万平米，占比为63.9%，相较于2023年同期的57.0%，提升6.9个百分点；住宅物业的合约建筑面积为19300万平米，占比为61.4%，相较于2023年同期的57.0%，提升4.4个百分点。

对于已经到来2025年，在住宅和非住板块的业务铺排上，世茂服务有着不一样的战略打法和诉求。

住宅板块，稳固基本盘，在保现有规模情况下，进一步挖掘现有服务。通过服务力、满意度、品质的提升，把住宅项目的服务质量提高到一个新的层次，从而形成更多社区多元业务发展。

非住板块，加大细分业态拓展投入，聚焦核心城市和业务。具体来说就是进一步加大在商写、公建、学校、医院、产业园等细分市场的投入，同时聚焦核心城市和业务，从而实现收入和利润的双增长。

第三方拓展取得实效，非住业态占据主导，逐步摆脱对内依赖。

截止2024年末，来自独立第三方开发商的在管建筑面积为15610万平米，占比为71.5%；来自独立第三方开发商的合约建筑面积为23810万平米，占比为75.8%。

图表：截止2024年末，在管/合约建筑面积，按照物业开发商类型划分

资料来源：企业业绩公告，亿翰智库

2024年，在第三方竞标外拓物业方面，新增在管面积2150万平米，其中非住物业1550万平米，占比72.1%；住宅物业合约建筑面积占比达到42.9%，其中，全新住宅物业占比为18.3%，二手住宅物业占比为24.6%。

图表：新增第三方竞标外拓项目各物业面积分布

资料来源：企业业绩公告，亿翰智库

三大举措，提质增效，实现高质量发展！

其一，市场布局方面，向确定性高的城市聚焦，深耕一线、新一线及二线城市。截至2024年末，世茂服务在管项目中，住宅项目占比达到63.9%，构成了业务的坚实底盘。在这些住宅项目里，高达74.4%的项目位于一线、新一线及二线城市。

其二、业态选择上，拓展业务边界，延展细分赛道，非住业务成为第二增长曲线。

时值行业阵痛，传统住宅开发业务发展出现瓶颈的历史性阶段，世茂服务开始寻求住宅开发业务之外的确定性，以实现稳健经营。

2024年，世茂服务加大对非住业务的发展力度，将管理架构独立拆分，培养其独立运营能力，并取得明显成效。2024年，非住业务收入占比同比增长11.6个百分点，物业合同额占比提升4.8%。

精准锚定高校、园区、办公楼等非住业态，各业态发展布局进一步优化。2024年，园区和办公楼物业合同占比提升至12.4%。

其三、客户规模，拓展优质项目，提高安全边界，优质大客户占比为63.5%，其中年饱和收入超过500万的项目近100个。

2024年，在世茂服务主动争取，积极拓展，成功中标多个优质项目，比如国家级地标项目天津国家会展中心，国家级大客户贵州移动，以及IFM首单克莱恩一体化园区。此外，在特色业态方面也有积极进展，成功参与到九峰寺老庙特色项目的管理当中。

传统的地产开发业务虽进入瓶颈期，但服务的时代才刚刚来临。

世茂服务能在大势之下主动求变，跳出固化思维，积极思考，这本身就预示着一种好的开始，未来还有广阔空间待企业去挖掘。

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