郑州楼市“冰与火”：新房动辄售罄，二手房不断降价｜微观地方楼市

为了尽快把房子卖出去，郑州的王女士不断将房子调价，从最初挂牌时的150万元，一路下调至117万元，却仍然没有卖出去。而她当初为购买这套面积143㎡的房子，付出的实际成本则为170万元左右。

4月3日，王女士发现，她所在小区内，与其户型、面积一致的另一套房子，已悄然将房子下调至110万元。王女士说，如今，同个小区的业主们，为了卖房，不得不竞相降价，但即便如此，什么时候能卖出房子，仍是未知数。

与一些二手房不断降价仍难卖出形成鲜明对比的是，郑州一些区域的新房市场，却呈现出一派兴旺的景象。

4月3日上午，第一财经实地走访发现，在位于郑州市金水区的金投豫发豫园售楼部内，不时有购房客户进出。

该项目一位负责人说，他们这个楼盘，大多是面积117㎡—147㎡的三房、四房，主要针对改善型客户。2024年底，该项目首次开盘时，推出了77套房，结果却迎来了148个购房者参与摇号，77套新房2小时便基本售罄，总销售额约2.2亿元。

实际上，金投豫发豫园的单价并不便宜，平均价在20000元/㎡左右，一些房子的单套总价，更是动辄在300万元以上。

与此同时，同样位于郑州三环内的一些二手房，即便对外挂出5000多元/㎡的单价，却依旧迟迟卖不出去。

一边是不断降价的二手房，另一边是动辄被抢购一空的新房，目前郑州的房地产市场，正呈现出“冰火两重天”的局面。

甚至同在一片区域、售楼部仅相隔数百米的两个新楼盘之间，也呈现出动辄近万元的价格差异。

以同样位于郑州市管城区的两个新楼盘为例，城东南路东侧的洺悦融园，高层房源售价为18500元/㎡，小高层房源更是达到22000元/㎡；与其一路之隔、位于城东南路西侧的世茂云尚城，其高层房源的售价均价则为11000元/㎡左右，近期更是推出了降价优惠，最低仅需8000元/㎡起。

有着10多年房地产从业经验的二手房中介马涛说，郑州房地产不断分化的背后，其实反映出的，是购房者心态的变化。

马涛说，10年前，客户对房子的需求，是“能住就行”，但现在，伴随着“第四代住宅”不断在郑州涌现，购房者特别是改善型客户，对户型、环境、舒适度等方面的要求，变得更加细致。

所谓“第四代住宅”，是绿色建筑的衍生品，是融汇叠加中国传统建筑四合院、街巷胡同、低层别墅以及第三代住房电梯房的特点于一身，并且能向高层建筑形态发展的新业态，又称“空中庭院房”“空中城市森林花园”。

马涛告诉记者，由于这种房子有着高得房率、高赠送面积、宽敞的阳台以及每户都享有的空中花园等产品优势，郑州不少改善型客户都将其作为再次购房、换房的新选择。

记者查询发现，目前，中海、招商蛇口、华润、亚星、正弘等地产公司均在郑州推出了“第四代住宅”项目，其中有不少项目都在开盘后受到追捧。

以招商蛇口在郑州市二七区开盘的招商林屿境项目为例，该项目2024年底推出的162套房源，当日便成交149套，去化率高达92%。上述提及的金投豫发豫园，同样凭借“第四代住宅”赢得购房者的青睐。

郑州市住房保障局的一份数据显示，截至2024年底，郑州市商品住房库存较2023年底减少474.13万平方米，同比下降20%。去除非市场因素，郑州市内八区商品房去化周期已降至16个月以内。

中指研究院的一份数据也显示，受益于“第四代住宅”热销等因素影响，2015年1月，郑州新房价格环比上涨0.3%；2025年2月，郑州新建住宅价格又环比上涨0.12%。

不过，在郑州地产观察家奚春山看来，局部区域新房的热销，并不能代表郑州房地产市场的整体回暖。“还得看到，大量的二手房处于高库存、低房价的状态。”奚春山说，一些二手房业主为了尽快卖出房屋，不得不“割肉”卖房，但最终导致的结果却是，业主之间竞相降价，反而让一些潜在的意向购房者产生了“等等看”的观望心理，进而再次导致二手房价格不断下滑。

与此同时，郑州的待售二手房数量，也从12.8万多套，一路飙升至13万多套。

不过，记者查询郑州市住宅与房地产业协会旗下郑州360房产网数据发现，2025年以来，伴随着大量二手房不断降价，郑州市的二手房成交量，已经连续几周创下新高。其中，2025年的第11周、第12周，更是连续两周均成交了2000套以上房源。

对于郑州房地产的未来发展，奚春山说，从郑州目前二手房的挂牌量与成交量连创新高的情况来看，二手房业主的抛售心态与潜在购房者的“捡漏”心态，构成了目前二手房交易中的两大博弈。

而“第四代住宅”的热销则说明，伴随着80后、90后乃至00后逐渐成为购房主体，购房客户对房屋的居住品质、生活方式的需求将比以往更强，这也对开发商在未来的产品设计提出了新的要求。

河南省住房城乡建设厅亦表示，下一步，河南将着力构建房地产开发新模式，指导各地积极开展现房销售试点探索；完善“好房子”相关标准体系，引导行业做好设计、建造等方面，发力建设“好房子”。