解锁藏在新城控股年报里的“价值密码”

地产行业“阵痛”仍存之际，新城控股交付了一份颇具韧性的2024年年报。在此背后，公司“住宅+商业”双轮驱动模式的优势再度被验证。

基于地产周期性调整下竣工节奏以及减值压力影响，2024年房地产板块的业绩并未被市场给予过高期待。

不过，这并非意味着所有上市房企皆无亮色可循。其中，作为业内“住宅+商业”双轮驱动模式代表的新城控股便交付了一份可圈可点的年度成绩单。

3月28日，新城控股公布2024年年报，公司实现营收890亿元，归母净利润7.52亿元，扣非净利润8.7亿元，同比增长183.07%。

透视年报发现，新城控股“安全属性”突出。年内，公司回款率录得102%，取得连续七年经营性现金流净额为正的佳绩；并且，公司债务结构稳定、偿付能力突出、信用良好、融资成本亦持续下降。

更重要的是，在2024年，被视作新城控股“第二曲线”的商业管理收入占营收比重持续高企，对公司业绩与“造血”的贡献进一步增加。同时，公司潜在“增长极”建管业务崭露头角，市占率延续提升态势。

商管铸魂

什么样的房企有机会在周期波动中生长？

纵观全球房地产发展史，那些秉持多元化经营理念的企业往往能在行业起伏下脱颖而出。譬如，来自日本的三井不动产、三菱地所、住友不动产便是典型案例。

回顾上世纪90年代，彼时的三井不动产、三菱地所、住友不动产均相对侧重住宅开发；但在此后二十余年的日本地产调整期间，三者大力发展持有类物业与服务业态经营，找到了开发业务之外的新增量。

最终，伴随着“逆行业”情形下不断取得营收及净利中枢抬升，三井不动产、三菱地所、住友不动产也收获了真正意义上的周期穿越。

放眼国内，最近十余年以来，新城控股在已有地产开发业务的基础上持续加码“吾悦”品牌，实施商业地产领域独特的规模化开发体系和精细化运营模式，形成“住宅+商业”双轮驱动发展。

双轮驱动模式下，凭借商业管理属性加持的新城控股相较其余纯粹住宅开发企业相比能够更稳定地输出增量业绩和现金流，公司经营韧性得到保障，抵御市场波动周期的能力也显著提升。

2024年年报显示，新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。具体来看，公司不含税物业出租及管理收入120.29亿元，较上年增长13.15%，占总营收的13.52%；物业出租及管理取得毛利84.4亿元，占公司总毛利比例由2023年的32.73%提升至47.89%，物业出租及管理毛利率高达70.17%，同比上升0.27个百分点。

同年，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。随着商业的深度进阶，公司自2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年该比例更是增长至3.34倍。

根据年报，2024年新城控股新增开业15座吾悦广场。截至年末，公司累计在136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座，开业面积达1601.07万平方米，出租率达97.97%。

新城控股指出，当前其商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。可见，公司在商业管理层面的护城河也进一步夯实。

值得一提的是，新城控股针对商业管理业务的规划仍在“升维”。2024年10月，公司将旗下新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司（简称“吾悦商管”），并首次发布“五边形经营理念”，意图打造“不一样”的吾悦。

展望2025年，新城控股计划2025年实现商业运营总收入140亿元，并新开5座吾悦广场。

“商业运营是一个可以穿越周期的行业。”新城控股在年报中如是表述。对于2025年，公司也提到，商业管理板块将继续承接对公司资产保值、升值和利润的要求。

安全铸基

中指研究院统计显示，2024年国内百强房地产企业销售总额、销售面积分别为39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%；2025年1至3月，百强房企销售总额为8101亿元，同比下降9.8%；3月单月，百强房企销售额同比下降10.6%。

当前，地产销售尚未迎来全面复苏，中国房企仍需面对考验。而在这一阶段，“安全”二字的意义更显重大。

作为一家已经稳步发展了31年的示范性民营房企，新城控股始终坚持用底线思维考量经营决策，确保了公司面对不同形势皆可维持稳健发展。

2024年，新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米。同时，公司取得回款金额411亿元，回款率达到102%，为安全经营奠定了坚实基础。

而在地产销售回款积极再叠加商业管理的突出发挥下，新城控股具备较强“造血能力”，公司现金流状况表现上佳。

截至2024年末，新城控股在手现金余额充裕，达102.96亿元；净负债率维持较低水平，录得52.44%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为15.12亿元，连续七年为正。

与此同时，新城控股债务端同样积极调整，确保债务结构安全稳定。

根据年报，2024年年底新城控股期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位；同期，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元。

值得注意的是，2024年新城控股还如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，偿付能力完好。根据新城控股管理层在业绩发布会上投露，2025年公司共有3亿美元境外债到期，公司将根据债务到期时间做好资金安排并积极把握各类融资机会，确保债务到期偿付。

借助现金流、债务、偿付能力方面的良好形象，新城控股在信用层面深获多方认可。

2024年5月，新城控股得以成功发行一笔规模为13.6亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍。

同年11月，新城控股再度发行2024年度第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。

新城控股还在2024年年报中提到，报告期内公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。

据悉，到2024年年年末，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为849亿元，其中公司及子公司已使用授信252亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。2024年，公司整体平均融资成本为5.92%，较去年末下降0.28个百分点。

建管铸翼

美国约翰霍普金斯大学教授安蒂思·潘罗斯在她的著作《企业成长理论》中曾提出如此观点，即：企业增长的动力来源于企业内部的资源和能力驱动。

历经深耕住宅和商业“双轮”多年后，新城控股由此进一步延伸业务以寻求新“增长极”。2022年，公司成立了房地产代建、代管业务平台——新城建管。

新城控股透露，新城建管定位为全业态综合管理服务商。该平台基于公司的高效运营与品牌优势，持续挖掘并维护好属地资源，与地方政府、开发企业、土地所有者等密切合作，为委托方提供商业、办公、酒店、住宅等项目的咨询、代建、代销、代管服务，助力公司“轻重并举”协同发展。

据统计，2024年，新城建管业务范围已覆盖近160个城市，重点分布于上海、重庆、天津、合肥、郑州、常州、乌鲁木齐等一二线重点城市，已基本实现在主要城市群的全国化布局。

同年，新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个，累计管理总建筑面积超1600万平方米。

中信建投研报显示，2024年新城建管新增代建签约面积达713万方，同比增长80.5%，以新签约面积衡量的市占率达4.3%，较2023年提升2个百分点。

据悉，当前新城建管充分发挥“商住协同、多元整合”的核心优势，强化品质控制、风险控制、成本控制“三大管控”，受到了来自各方的高度认可。

2025年3月，新城建管先后收获“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”“2024中国房地产优秀商业代建企业”“2025中国房地产代建运营优秀企业”荣誉。

实际上，在房地产行业转型过程中，代建因轻资产属性浓厚成为更多房企应对市场变局、实现主业协同发展的优解。未来，凭借多年积累的影响力和综合操盘能力，新城控股有望在代建赛道中“闯”出一番新天地。