一场价值30亿「地王」的土拍连续剧

大家好，我是大嘴。

开年以来，各地土地市场相当的火热，多地土拍热度飙升，核心城市频频出现抢地大战，如果要用一个词来形容就是：

地王频出，溢价狂飙！

今天就唠唠“地王”的故事。

在湖南长沙，有一宗地块名为S10临江地块，曾短短2个月内两度拿下地王，并很快会有第三次拿地王的机会，这事实在是奇幻！

要说这宗S10地块，位置确实极佳，隶属长沙城北，湘江之畔，地块左拥湘雅医院，右抱双地铁口，头顶文昌阁，脚踏湘江浪，在长沙人的眼中，这是长沙城区最后的“江景明珠。”

2023年12月，这宗地块开启了正式拍卖，由于长沙刚刚官宣取消限价，加之地块拥有极佳的位置，于是吸引了中海、金茂、建发、中建信和、运达等一众房企大佬摩拳擦掌。

土拍开始后，建发和金茂都是象征性的出了几轮价格后，就快速的偃旗息鼓，竞拍桌上剩下中海、中建信和、运达继续厮杀。

在楼面价到了14000/㎡之后，中海也收了手，中海的目的很简单：抬价的目的就是让这块地旁边自己的项目好卖一些。

土拍的下半场就剩长沙本土开发商运达集团和中建五局旗下的中建信和进行火拼。

最终地块以中建信和27.58亿拿下，溢价率36%拿下，楼面价14968元/平，刷新了长沙的历史单价王。

拿地后的第一时间，中建信和就发出了早就准备好的庆祝海报，而参与最后厮杀的运达却是窝了一肚子火。

运达的高管在土拍结束后发了个朋友圈：

S10地块共五家开发商参加竞拍，到14000左右楼面价的时候就只剩运达和中建在跟。 一起有37轮出价，这其中运达出价12次，全程录像，到了接近15000楼面价的时候，网站就出问题了，怎么都报不了价! 四分钟没有跟进报价游戏就结束了。这类事情在长沙土地市场已经不是新鲜事! 但发生在自己身上还是第一次，哈哈哈哈哈，法制社会，光天化日，公然公开作弊，违纪犯法，胆子太肥了! 不会惯着你，我司已经报警!绝不善罢甘休!

也就是说，在土拍最紧张刺激的时刻，因为网站崩溃，运达失去了游戏的参与权长达四分钟，最终错失这宗地块。

一时间，在长沙的地产圈里流传着一句话：

有的房企为了抢地，拔竞争对手网线了。

作为长沙人心目中最有口碑的房企，运达似乎对这样的事情司空见惯了，但第一次发生在自己身上，还是不能忍，于是选择了报警。

运达的报警让这宗地块的命运迎来了变数，长沙当地甚至为这场土拍专门召开了专题会议。

土拍结束后24天，长沙自然资源规划局发布公告：

因网上限时竞价过程中故障导致报价异常，终止地块挂牌出让。次日，再次发布公告，恢复土地挂牌，时间调整为2024年1月16日9时整在网上限时竞价。

一句“系统故障”算是为这一次的土拍做了总结，S10地块重拍，时间定在2024年1月16日，从上轮竞价中止总价25.78亿继续加价竞拍。

竞拍当天，中建信和在原先拿地的价格上又与运达进行了竞争，这一次双方加价了11轮，最终首轮拿地的中建信和败下阵来，地块被运达以29.81亿拿下。

比第一轮拍卖价多了2.2亿，溢价率来到了47%，楼面价16180元/平，打破了自己一个月前的纪录，再次刷新长沙土拍楼面价纪录。

作为长沙本土的房企，运达成功的从央企中建信和口中夺得这块宝地，随着土拍的尘埃落定，很快网上也传出了项目规划图：

运达要将这宗地块打造成“划时代产品”，继续稳坐长沙“豪宅一哥”的位置，中建信和虽然没拿到地，但母公司中建五局可是长沙最大的建筑公司，做个总包似乎也不错。

但很遗憾，中建五局并没有等到总包合同——运达拿地后不开发了，掌声未散，地块陷入了沉睡。

好奇人士跑去询问运达，运达只对外一句：规划调整，再无他言。很快，长沙地产圈里流传着一句话：

运达退地了，原因不可描述。

直至到了2024年11月，有人忍不住跑去问政平台，得到的也是一个没有答案的答案。

时间就这么悄无声息的过着，地块也就那么闲置着，直到2024年12月，长沙一则底价地块出让的消息让运达又浮出水面。

运达以底价拿下南湖金融中心地块，总价10.73亿，楼面价8563元/平，对比当初的S10地块，少了三分之二。

地块原先是一宗商住和商服用地，在进行调规后才出让的，至于为什么调规，那是因为地块要给运达。

到这会，长沙人终于搞明白了：

S10地块被运达以29.81拿下后，公司经营调整需要，需要退地，但长沙地方当初收到的保证金没办法退回给运达了，只能拿南湖地块来抵充当初的保证金了！

运达的开发模式一贯是拿便宜的地，加顶配的开发和物业，然后疯狂的溢价，这种方式拿S10地块犹如违背祖宗的决定，面对长沙的市场，很难做出溢价，没有溢价，就没有利润，退地也无可厚非。

而缴纳S10地块的保证金换回来的南湖地块，地理位置，江景丝毫不差，楼面价一下降低到了8500多每平，运达的可操作空间可就大了很多了。

但这其中有个非常耐人寻味的细节：

S10地块是运达从中建信和嘴中抢夺来的，南湖地块旁边是中建信和在长沙最知名的楼盘——中建江山一号。

南湖这宗地块本是中建信和囊中之物的，结果到了运达手上，这说到底似乎还是跟S10有关联呀。

总之，运达收下南湖地块这笔买卖还是很划算的。

只不过去年拿下南湖地块至今已经过去四个多月了，地块项目上至今也是毫无动静，不知运达何为？

两天前，长沙开福区发布优质地块推介，在推荐的26宗地块中，第一块用地就是两次登上地王的S10地块。

时隔一年半，这宗地块又双叒上拍了，两度刷新长沙地王的S10第三次登台了。

相较于长沙的房价，S10地块的前两次拍卖总价分别是27亿和29亿，溢价率分别是36%和47%，第三次再拍溢价会去到多少？

轮次时间竞得方总价（亿元）楼面价（元/㎡）溢价率

首次

中建信和

36%

二次

湖南运达

47%

三次

待定

根据克尔瑞公布的长沙2024年房企销售排行榜，长沙九区县销售排名分别为：招商蛇口、中建信和、保利、华润、中海、龙湖、万科、建发、绿城、梦想置业。

这10家房企有个清一色的背景：身体里流淌着红色的血液，是长沙一哥招商蛇口，还是央企巨无霸华润，又或者是财大气粗的建发.....

可以预见的是，这场价值30亿的连续剧，大概率会有一个正能量的结局了。