北京买房：理清思路，购房建议1492

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是想不通，为什么有这么多家长在让孩子内卷？难道孩子的未来只有读书这一条路吗？能花几百上千万买学区房的应该都不是普通家庭了，那他们为什么这么想不通一个很简单的道理啊？

人生有很多条道路，完全没必要在一条路上堵死，把这些钱花在孩子有天赋的特长上面不好吗？而且清华北大也是每年都招特长生的，家长们不会不知道吧？所以我真的很不理解，难道让孩子快乐的学习不好吗？何必都往一条道上挤。

A：

1、这怎么说呢？不理解就不理解吧，只能说您的不理解，其实已经是人家的最佳解决方案了。

打个比方就是为什么有人会去努力考公务员？工作赚钱的道路有很多条，为什么不选个能轻松入职的行业？把考公的时间精力花在打游戏的休闲上面不好吗？而且在现实中也确实是有靠打游戏赚钱的，这些人不会不知道吧？

但这其实只是您的认知，而在考公者们看来，公务员是相对最稳定的工作，所以他们才拼命内卷。其他的工作或许能轻松入职，但风险也更大，他们觉得折腾不起。

2、确实是条条大路通罗马，但为什么某条路上的人多车多？因为这是主路呗，相对来说最好走，所以才扎堆儿。即便是这条路上堵车，那也是因为在理论上有可能尽快到达，毕竟有众多的成功先例。

您可能是没车或不怎么出门吧，所以还不太了解“行路难”的心态与选择。很多时候根本没有捷径，其他的路或是更挤，或是走不通，斜路也未必最近。

3、把钱花在孩子有天赋的特长上，您以为家长们都没试过吗？都试过了，就因为别的路走不通或太难走，所以才只好卷学习的，这已经是普通孩子能在竞争中有可能占据优势的最佳通道了。也就是说，绝大多数孩子其实没什么特长，只好卷学习，就这个还简单点儿。

4、清华北大的特长生，呵呵，您可能是没看过标准，所以觉得很轻松。以体育生来说吧，一级运动员是入门标准，然后每年最多招几十人。

而全国能跑会跳的孩子有多少，您觉得他们进入清北的概率是多少？需要有多高的天赋，多苦的训练，得到什么成绩才能进入？父母要花掉多少的时间精力和金钱？

可能这会增加您又一个想不通吧，为什么体育也这么卷？为什么各种比赛都要抢金牌？为什么人们只重视金牌？这是个哲学问题。

5、总之吧，您能想到的其实别人早就都想到了，您之所以想不通，可能是还没达到他们的层级吧。这就跟卷数学似的，很多人一辈子想不通的奥数题，在人家那儿却连入门级都不算。

或者说人生其实所有赛道都挺卷的，看上去道路很多，但自己能选的没什么。满大街的帅哥美女，为什么轮到自己都是最普通的？或许是因为最适合自己，或许是没的选。

找工作也是一样，360行呢，为什么偏偏选了个钱少活儿累还老挨骂的？或许是运气不好，也或许是只能干这个。

仅供参考。

二

Q:

请问，我认为北京值得投资的合理房价是现在价格的30%以下才可以出手，以一套100平的海淀小户型三居室为例现在每平米10w计算总价1000万请问有多少人能买得起？而这套房的月租金你知道才有多少吗？仅仅1w元就算多的了，租售比高达1000，而国际上健康稳定的租售比200至300之间不能超过300否则超出部分就是泡沫。所以海淀的这套房的房价其实只值300万以下到200w元。

我经过理性分析海淀的房价确实很难跌到几千元一平米，但是跌到3w元之内到2万元是完全应该的，这一天不会太晚了按照每年跌幅30%计算最多后年就能达到，到时候才是我出手投资的时候

A：

1、卧靠，您的断句水平实在是有点儿不高，标点符号又不要钱，您就不能多点几个吗？看段儿话差点儿把我憋死。

另外您的算术水平好像也只有小学低年级水平。现在海淀房价10万，每年跌30%，那明年是7万后年是4.9万，大后年才跌到3.4万啊。而且就算是两年合计跌掉60%，那也是剩4万啊，您怎么用3万抄底？

不过梦想还是要有的，万一实现了呢。我预祝您的好运气，一定要坚持，跌不到3万坚决不要出手。

2、多说两句吧，北京的100平在您心目中是“小户型”吗？而且还是海淀10万一平的房子，您的口气不小啊，绝对的心比天高。

海淀1000万的房子有多少人买的起？我也不知道，只知道海淀去年成交了2万多套二手房，其中千万以上的5000套左右。如果按照每年2.5%的二手房换手率，海淀至少有20万家庭买得起。

再有就是北京家庭平均资产是每户900万左右，包括房产。虽然这是“平均数”，但在近千万家庭中，能买的起千万房产的至少也有百万户以上吧。您认可吗？不认可也无所谓，反正都跟您没关系。

3、海淀的租售比1000，您这数字过时了，前几年还行，现在顶多也就900吧。因为房价降了，学区溢价也降了，所以租售比自然下降。这全国大城市都一个趋势，房租收益率已经连续上涨3年了。

4、您说的200-300的所谓国际租售比没错，但这相当于“毛利率”，和“净利率”是有区别的。您能理解吗？

用美国举个例子吧，一套100万美元的公寓，租售比200就是每年收到6万的租金。或者再往高了说点儿吧，按照移民中介的说法是能收到10万美元，十年回本，租售比才120，够高的吧？

但是美国房子的持有成本是很高的，就算不出租，每年的房产税+HOA费（物业）+保险费也要2.5-3%，10万还剩7万了。然后出租的话要交租金税（个税）15%，这还得说是当地人在抵扣之后的税率，还剩5.5万了。

然后中介费+空置期+维护费什么的一般2/3个月租金吧，5.5万还剩不到4万。再有就是美国如果是这么高的租售比，必定都有“出租轮候”的HOA公约，也就是限定了出租比例。通常出租3年就得排队一年，收益按照75%计算，4万还剩3万，每个月2500美元，租售比成400了，年租金回报率3%。

但是，在北美最大的隐性成本还没说呢，那就是“租霸”。也就是在租金管制的制度下，有些租客成了恶意不交房租还不搬家的老赖，少了拖半年，长了三年也不新鲜。那一旦遇到这种租客，租金回报率和租售比都没法儿算了。

所以在纽约等大城市，租售比只是表面上很划算，真实的比例其实都在500以上，600正常，净租金回报率顶多2%左右，没比北京高多少，风险还更大呢。

记住了，美国是资本主义国家，如果房子真的有每年稳定的高收益，那根本轮不到普通家庭，资本家早把整个公寓或社区买下了当包租婆了。

5、总之吧，再多的我也懒的说了，也没必要解释的太细致，您即便能看懂也接受不了。所以就这样儿吧，您认为海淀房价应该多少钱都行，跟别人没关系，自己等着抄底就是了。我祝您好运。

仅供参考。

三

Q:

请问，我最近又了解了一下政策，无房家庭在西城租房上学，似乎也没法走单位的政保，还是给孩子在西城买个学区房落入户口稳妥。

现在问题是：

1、孩子是不是入学前买好学区房落户即可？总看您对大家的回复，有点困惑，有时候感觉是说25年高峰期过去后，房价更合适；有时候又感觉说资金到位现在买也可以。这二者不是矛盾吗？即便现在有钱是不是也25年后合适？

2、买西城房需要将通州房子卖掉，现在卖房还是过两年卖房？这跟第一个问题相关联。

3、准备购入金融街学区，因楼房价格太高，最近看了一些中介推荐的平房房源，总价低，全款。感觉用来上学很合适，而且税费低，上完学马上置换出去也不用交很多税。但就是不知道平房好出手么，或者短期持有（上完学就打算出手）会不会亏本？

有的中介说可以给签协议，约定一个时间到期后可以原价回收，这样看起来似乎起码不会亏本，您觉得靠谱吗？因为我们想孩子入学后将平房置换出去再在南二环到三环的丰台买套大一点的可以居住的，孩子上学5公里左右，似乎也可以接受。您觉得这个思路可以吗非常感谢您的指导。

A：

1、别“似乎”啊，还是问清楚吧。各单位的政策不太一样，有的不需要买房，有的是只要在行政区内有房落户就行，还有的是要求在学区内有房才保险。一定问清楚确切的情况，几百万的学区房呢，搞清楚才行。

2、一般都是每年5月份信息采集，在此之前完成落户即可。常规建议是在春天之前，因为一直有说法是每年一月份进行摸底，之后落户的有风险。现实中没听说一月后落户的有什么问题，但尽量提前为好，因为开春买房的有可能多，成交量和价格或许出现小阳春。

3、如果是平级置换的，也就是不添什么钱的，那着什么急啊，什么时候换房都可以，何必不等到高峰期之后呢。而已经准备好一大笔现金的，不管是不是置换，就算是高峰期之后有点儿风险，那房子也大概率比现金保值吧？该买就买呗。再一点，如果钱多，比如1500-2000万或以上的，能买到的都是豪宅了，受学区的影响小。这就无所谓什么时机了，反正也没什么家长炒得动。这不同的情况有不同的方案，没有统一的标准。

4、卖完通州的如果添钱多就现在换呗。就算是高峰期之后受影响也不是一下子会怎样的，学区溢价涨上去快，没那么快跌下来。

5、平房，纯粹的占坑儿房，受追捧的时候就好出手。不过这种产品这些年涨得慢，有的快十年不涨了，就是学籍的价值。还能约定收回？我没听说过，不懂这种操作。小心吧。涨了人家肯定愿意原价收回，如果跌了呢，哪儿找人家去啊？能提出签这种协议的，大概率都卖得比市场价贵，否则人家凭什么啊？我不懂，自己判断吧。

6、上学后换5公里的，理论上没问题，现实中看自己的感受。反正我家甭说5公里，不到一公里都接送着费劲，后来还是租房的。尤其到了中学，早晚不见太阳，回家又着急补课写作业，挺累人的。另外提醒一下，南三环沿线自住更合适，经济实惠，保值性得看具体小区和房子。

7、提醒一下吧，我感觉这思路有点儿乱似的。还是先问好单位的要求吧，然后再确定到底买不买，买什么房，什么时候买。至于再置换的以后再说吧，先考虑最重要且最紧急的，然后是重要不紧急的。

仅供参考。

四

Q:

请问，京户三口之家，城南嘉园的房子，老人2004年买的，几乎没有贷款了。目前是孩子即将出生，觉得公益西桥各方面不占优势，所以想要换到人大附中丰台分校的燕西华府，感觉从学区到将来的发展都会更好。

A：

1、感觉有点儿神反转似的，城南嘉园对口是赵登禹，我还以为要换到东西海的学区呢，结果却是王佐六环外，挺意外的。

2、燕西华府的小区确实很好，很宜居，环境也不错。不过到目前为止，人大附丰台的成绩可不算多好，好像排名在十中之后吧，反正不太强。而学校的级别一旦确定就不太好提升，因为不好招到牛娃生源。

比如我接触过丰台的首师大丽泽，硬件+校长+师资都不错，成绩也追赶很多年了，一直在提升。从排名来说应该是超过了老牌名校十中，但仍然在丰二和十八中的后面，主要就是因为生源。

另外燕西华府这地段儿可能以后会很好吧，但现在还普通，地铁和各种配套都有待完善，时间周期不会太短。所以这些年燕西华府的升值比较普通，输了大盘不少，从投资来讲不占优。

3、总之看自己的判断吧，我是觉得如果从自住角度算合适，其他的别期望值太高了。逆袭的事儿在小说里挺多，现实中很难。

仅供参考。

五

Q:

我的情况是这样，本人70后，目前想买个总价300万(全款)左右的房子。现在工作地点在中关村，爱人没有工作，所以不用考虑她上班问题。孩子已经上大学了，也不考虑学区的问题。不太想要一居室，关于买房的地点，有点举棋不定。

我看了挺多的地点，朝阳垡头，还有房山长阳，这两个地点呢，房子都比较新，有经济适用房也有商品房，户型呢相对也比较好，通勤大概一个小时多一点。然后老一些的房子我就看了望京的花家地，酒仙桥芳园里，大山子，东四环的八里庄，十里堡，通勤时间是五十分钟左右吧。

还有老国展附近，曙光里，静安里，通勤时间更短一些。300万左右能够买到一些小户型的两居室，现在呢，就是这几个地点，对于通勤，房龄，户型包括以后养老，保值各方面如何平衡和取舍。

我记得您说买房不可能都满足，能够满足两个诉求就不错，我自己给这几个因素的排序第一的是保值率，因为辛苦赚来的钱，不想亏太多。就想问您一下

1、如果从保值率来说，这几个地点的房子保值率最好的是哪里？

2、除了保值率，以我的年龄来看，养老和通勤哪个排第二位比较好？

3、另外一个方案，如果说拿出一部分现金加贷款买一个小两居自住，再拿出一部分现金买一个租售比高的一居室用于投资，租金能和还贷持平，这个方案可不可行？

A：

1、保值率，那到目前为止肯定是北部占优啊，望京花家地排第一。之后如果是次新房的话，那东四环外占优，比如十里铺的商品房板楼小区。如果是老房的话，那其实从价格走势都差不太多，老国展和东四环的没太大区别。

另外如果叠加租金收益率，那大山子的老房是北京第一序列。居住的性价比最高，保值也不落后。就是太破了，流动性不强，更适合长期持有的，但想出手时得慢慢儿卖才不吃亏。

所以如果是我，300万能在花家地买到还不错的就是首选，没合适的就看大山子了，做好长期持有的打算。

2、养老和通勤怎么说呢，我也考虑过养老，曾经认为最重要的配套是公园和医院。但说实话，我家下楼就是公园，但也没觉得怎样，懒的进去。三甲医院离我家2公里，但一两年也去不了一次，到目前为止的意义不太大。所以还是看自己的感受吧，这没标准。

3、50岁了，如果不缺自住的房子，你何必给自己增加贷款的压力呢？以我自己来说，现在收入虽然还行，那也不想再贷款了，增加心理上的压力没必要。

另外如果说租金收益超出平均值很多，而且总价还不高，那基本就是70年公寓的性质了。这种房的租金虽然占优，但价格走势就偏弱了，整体算下来未必合适。

所以这方案也是看自己的情况吧，我觉得意义不大，真要想贷款的话还不如直接买套总价高+更宜居的呢，先改善自己的居住体验，然后有余力再说投资的。

仅供参考。

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