华发股份：杀进地产前十，代价也很惊人

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

对于“航展之城”珠海来说，相信大家对它都不会陌生。回到地产圈，这里曾走出来了两家知名大型房企，而且还都有鲜明的国资属性。

其中，一家就是格力地产，跟董大姐掌舵的格力电器同属于一个格力集团，随着“珠海免税”重组借壳，即将变身“珠免集团”。

这意味着，格力地产辉煌已逝去。

另一家就是华发股份，背靠珠海华发集团，前些年地产民企当道时，这家国资房企很难“显山露水”，近几年遇上楼市深调却表现得有些狂飙突进，被追捧是一匹“地产黑马”。

2020年，华发股份首破千亿销售额大关，在随后的一两年，楼市骤然下行，很多早先就不断蝉联千亿的黑马房企被打回原形，销售暴跌，而华发股份逆市发力，逐年排名加速靠前。

据克而瑞监测统计，2024年华发股份实现全口径销售额1054.4亿元，排名第10位，成为房企销售TOP10的新守门员，权益销售额692.4亿元，排名第9位。跟2023年比，其去年销售额虽有所下滑，但这两种口径的销售额排名大幅提升。

从刚刚披露的2025年1季度房企销售排行榜看，期内华发股份销售294.9亿元，权益销售额186.8亿元，均较去年同期销售额有提升，排名均又前进至第8位。

从以上数据看，华发股份确实迎来了自身的“高光时刻”，在强手密集TOP10房企中“步步为营”，挺厉害的。

俗话说，“欲戴其冠，必承其重；欲享其容，必承其痛”。前不久，华发股份对外披露2024年成绩单，令人大吃一惊。

2024年，华发股份实现营收599.9亿元，同比下降16.8%；归母净利润9.5亿元，同比下降48.2%，业绩被暴击“双跌”。

从近7年看，华发股份2024年营收首次遭遇下滑，而营业利润、总利润、归母净利润自2022年“由增转降”以来，去年跌幅进一步放大，这跟其规模及步步攀升的销售排名似乎有些格格不入。

去年，华发股份房地产开发结转毛利率14.31%，同比下滑3.67个百分点。其中，华南区域贡献营收285.7亿元，同比下滑5.64%，毛利率17.85%，同比下滑5.96个百分点；华东区域贡献营收219.3亿元，同比明显下滑29.28%，毛利率只有9.34%，同比下滑4.32%。

去年，华发股份实现经营性净现金流近159亿元，同比骤降了68.5%，遭遇近7年来首降，其解释说是销售回款等下降；筹资净现金流-54.2亿元，较上年同期净流入114.4亿元暴降147.4%，致使其现金及现金等价物-129亿元，较上年-75.2亿元进一步恶化。

该期末，华发股份手上现金及现金等价物325.65亿元，较上年底454.7亿元减少约129亿元，而短期借款34.8亿元，较上年底增加30亿元，一年内到期非流动负债200.4亿元，较上年底减少48亿元，现金对短期债务能做到覆盖。

考虑到该期末应付账款290.7亿元（比上年底减少122亿元），其他应付款316.85亿元（比上年底增34亿元），华发股份当前并非短债无压力。

值得一提的是，近日在某留言板上，一位来自深圳宝安华发新城华苑人才房业主要求退房，理由是“当前人才房政策中，只有10年后补差价购买完全产权，缺失10年内退房换房及回购机制”。

去年上半年，华发股份曾被曝出深圳华发新城人才房六折惹“组团退房”风波，

除此之外，今年以来，华发股份旗下不少项目围绕品质质量、承诺与现实不符等被业主最为关切的点频遭投诉，引发市场对其国企品质责任质疑等。

当前房地产模式转型加速，打造“好房子”成为业内一致的呼声。对房企而言，无论是民企还是央国企，都应该切实做到承诺兑现，信誉为本，这样才能走得更长远。