昆明楼市回暖，第四代住宅风行，棕树营趁热打铁再推城改

在今年的政府工作报告中，五华区明确提出要继续推进棕树营和潘家湾城中村改造，时隔一个月之后，棕树营城改就有了新动向——4月2日，昆明市五华区绿色城市更新改造有限责任公司发布棕树营城中村改造项目A2地块土地一级开发及整理前期合作伙伴招标计划。A2地块原本计划开发为保租房，但从目前情况看计划有变，一环内百亩地块的含金量太高，做保租房有点可惜了。

A2地块南至大观路、大观幼儿园，北至云大医院，东至西昌路，西至观樾府小区（义承丹霞翠屿），面积约103.76亩，地块现状主要为建工新村，东侧是已拆除的春城小学旧址。

招标计划显示，中标人负责实施棕树营城改A2地块土地一级开发及整理范围内全部资金的筹措，包括但不限于土地报批等各项税费、土地征收补偿费、拆迁补偿费、项目前期费用、土地整理费用、财务支出等费用。合同估算价3.5亿元，拟于4月正式招标。

棕树营城改经历极为坎坷，直到去年义承拿下最后数亩整合用地后，推出丹霞翠屿第四代住宅，才总算是进入了二级开发阶段，不过丹霞翠屿的A1地块仅占地37.8亩，而整个棕树营城改规划面积约261亩，重头戏还在后面。

对于A2地块，五华区官方2023年5月曾披露，拟由建投城乡投公司牵头，开发为保租房项目，紧接着7月份，最新版的棕树营城改控规修改公布，但此次修改仅涉及棕树营城改南部地块，并将大观路以南的篆新农贸市场周边地块纳入控规修改。

在最新的棕树营城改规划中，A2地块分为两部分，丹霞翠屿东侧约60亩商住混合用地容积率调整为3.1，住宅占比保持不变依旧为78%，并专门标注地块用于建设公共租赁住房，看来是坐实了保租房用地的用途。

对于一环内黄金地块拿来开发保租房，外界也有不同看法，但鉴于当时的市场形势，棕树营城改推进艰难的背景下，也算是不得已的选择。

不过现在情况不太一样了，一是房地产有了复苏的势头，尤其是改善市场更为明显，多家市场化的开发商都看好昆明改善需求，再加上昆明优质土地供应较为充裕，最近连续多场土拍出现久违的溢价成交，信号越来越清晰。

另一方面，以第四代住宅和众多零公摊项目为代表，“好房子”从政策风向和市场表现都显露出极佳的势头，进一步催化激活换房需求。位于一环核心地段的棕树营城改项目，再延续保租房的计划，就有些不合时宜甚至是浪费了。

而打响棕树营城改头炮的丹霞翠屿，身披昆明主城首个第四代住宅的光环，项目公开亮相后势头很不错，接下来如果重回城改项目一二级联动滚动开发的路数，应该不会让人意外。

一旦项目一级开发投资人落实，也不排除棕树营城改再度调规的可能，毕竟A2地块目前仍是商住混合用地，数万平米商业的去化压力，以及多半会加入的学校配建要求，开发资金压力不小，难得市场回暖，开发商逐步恢复拿地意愿，能放宽减压的，就尽量去做吧。