新规下，新房一路狂飙，二手房将陷入困局？

在房地产市场的风云变幻中，一场围绕住宅标准的变革正悄然上演。

今年两会，“好房子”首次写进政府工作报告，住建部也在紧锣密鼓推进相关建设指南编制及规范修订。

各地纷纷响应，住宅新规如雨后春笋般出台。这些新规涵盖减少公摊、提升层高、优化空间布局、推动智能化与生态化等多个方面，对新房和二手房市场产生了深远影响。

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近年来，各地住宅新规频出，为新房市场带来了显著变化。得房率的提升成为一大亮点。

以往高层住宅得房率多在70%几，如今不少项目轻松突破80%，甚至部分高达100%以上。

这得益于计容规则的巧妙调整，像深圳将避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。

南京对突出屋面设备用房等的计容标准优化，同时各地允许更多赠送面积，阳台半计容、飘窗露台不计容等举措，极大拓展了套内实用空间。以广州为例，一些项目阳台占比高，还赠送大面积空中花园，得房率令人惊叹。

层高方面，也迎来重要变革。现行《住宅设计规范》层高宜为2.8米，而如今多地新规要求不低于3米。

别小看这0.2米的提升，它带来的是居住体验的全方位改善。

不仅让窗户面积得以扩大，采光通风更佳，还为楼板加装隔声板创造条件，缓解隔音困扰。

装修时，中央空调、管道式新风、地暖等设备安装也有了更充裕空间。天津、江苏等地已在住宅规范中明确提高层高要求，市场上新建项目也纷纷跟进，上海多数新建商品住宅层高已达2.9米及以上，豪宅更是普遍超3米。

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套型面积底线的提高以及功能空间的优化，是住宅新规的又一重要方向。

天津普通套型和最小套型使用面积均有提升，各功能空间面积下限也纷纷上调。

江西对厨房使用面积、操作台长度等提出明确标准，江苏则对改善型住宅的家政间、储藏间等设置，以及厨房、玄关等空间尺寸和配置作出详细规定。

这一系列调整，是对当前改善型住宅消费趋势的精准回应。

去年，上海、深圳取消7090户型配比限制，各地土拍低密、限高地块成主流，户型设计更注重“平权”，力求各功能空间均衡，保障每个家庭成员居住舒适度。

可变户型的探索也在持续深入。

北京、西安、江西、江苏等地在住宅设计规范中，均对可变户型有所提及，鼓励预留可变空间、采用轻质隔墙、推行装配式装修。

房企也积极响应，一方面减少户内承重墙，方便后期改造，如部分户型室内几乎无承重墙，LDKB一体化巨型方厅可随意变换格局；

另一方面通过X空间应用，满足家庭全生命周期需求，像绿城“生命宅”，空间灵活度高达50%，可轻松实现多种个性化布局。

此外，各地新规对住宅“适老适幼”设计也越发重视，从门洞尺寸加大等细节入手，提升住宅的通用性与适用性。

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新房在新规推动下一路高歌猛进，二手房市场却面临巨大压力。

随着新房在得房率、层高、空间布局等方面优势日益凸显，二手房的劣势愈发明显。

尤其是住宅新规明确层高不低于3米后，大量建于2011年以前，层高在2.4-2.8米之间的二手房，在市场竞争中处于不利地位。

据第一财经记者整理计算，我国超8成房子建于2010年以前，这些房屋将面临被市场逐步淘汰的风险。

经济观察报报道显示，“好房子”口号提出后，某一线城市老旧住宅挂牌量迅速上升，2025年春节前后数据对比鲜明，节后二手房挂牌单日新增突破千套，房龄超20年的老旧住宅占比超8成。

言叔预计，随着新规后新房建设入市，市场对新房优势的认知加深，二手房挂牌量将进一步走高。

二手房不仅要面对老破小、老破大的降价竞争，如今连楼龄10年左右的房源也被卷入价格战。

在新房的冲击下，二手房的价值空间被严重压缩，市场格局正悄然发生改变，二手房市场的未来充满挑战。