成交回暖 深圳楼市“小阳春”势头足

证券时报记者 吴家明

刚刚过去的3月是楼市传统的“小阳春”，今年深圳楼市的表现好于其他一线城市。业内人士认为，这一轮市场修复中深圳的表现较为突出，有望形成二手房挂牌和新房置换的循环。

据深圳中原研究中心统计，3月深圳一手住宅网签4161套，环比上升67.5%，同比上升47.2%；二手住宅过户6078套，环比上升65.3%，同比增长58.3%。深圳乐有家研究中心的数据则显示，自去年10月以来，随着市场成交量上涨，去化周期快速缩短。截至3月底，深圳一手预售住宅库存量为26655套，按近12个月一手预售住宅月均去化速度（月均3474套）计算，去化周期为7.7个月。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，二手房同比增幅明显大于新房，这主要是由于深圳刚需购房为主的特征，比如400万元以下总价的二手房占比接近六成。由此，深圳刚需置业者开始转向二手房和租赁，新房越来越偏向于改善型需求。

不仅如此，据Wind的数据，3月份重点30城、一线城市、深圳新房交易量同比分别增长1.34%、18.4%和30.56%，深圳同比增幅明显高于重点城市以及一线城市。从一季度来看，深圳新房交易量同比涨幅也远大于重点30城和一线城市。

李宇嘉认为，在这一轮市场修复中，深圳的表现非常突出，一是深圳市场调整时间早、周期长，二手房价格从2021年5月开始下跌，一直延续到2024年9月，整体下跌时间接近3年半，部分区域和项目跌幅较大，房价开始探到部分需求者的承受能力之上；二是深圳过去十几年流入人口多，积累了很多刚需置业者；三是去年下半年以来，购房门槛和成本降至历史最低，购房形势史无前例的友好，提前还贷趋势结束，居民愿意加杠杆买房。综上，深圳楼市反弹力度也较大。

对于深圳楼市未来的走势，李宇嘉预计，由于去年四季度以来低价盘消耗了很多，业主继续降价意愿下降，加上楼市形势开始好转，政策极力推动止跌回稳，市场预期开始好转。同时，去年新增的改善型地块、好房子项目开始上市，供给端驱动改善的意愿增强，有望形成二手房挂牌和新房置换的循环，而居民加杠杆意愿修复进一步夯实了这种趋势，使得交易活跃进一步提升，从而稳定市场预期。此外，深圳引才力度再次加大，有望带动人才流入增加。要注意的是，随着存量政策应出尽出，增量政策落地见效尚待时日，市场进入到自我驱动（基本面驱动、预期驱动）的行情演绎阶段，低价盘消耗殆尽对刚需有一定影响，后续走势要看刚需（二手房）和改善（新房为主）的循环能都启动，同时也需要在就业面、收入端等基本面方面发力。

深圳市房地产中介协会认为，4月深圳楼市行情有望延续3月的热度。深圳将陆续有按新规设计的新房项目入市，这些新房在产品设计和居住品质上更具优势，也将会进一步刺激市场需求，此外，结合政策支持层面分析，当前政策支持面持续发力，比如深圳近期推出的公积金新政举措。基于上述因素分析，预计4月二手房市场将大概率继续保持活跃状态。