行业下行第三年，房企的生存样本

近3年来，作为经济发展的重要支柱产业，房地产经历着深度调整与转型。在探索新发展模式的道路上，寻找地产开发之外的第二增长曲线，已成为头部房企越来越坚定的方向。

在2018年左右，房企也曾爆发了一股“去地产化”浪潮，但彼时地产开发规模仍处于迅速扩张期，房企转型的决心并不坚决。

然而，这一次，随着房地产行业进入管理红利时代，要谋长远发展的房企没有退路。

在挖掘第二增长曲线的房企中，龙湖的先发优势明显。去年，龙湖的运营、服务业务保持健康发展，贡献稳定的收入和利润，成为其保障盘面安全、实现高质量发展的稳定器和强引擎。

第二曲线

对于龙湖等头部房企而言，强化第二增长曲线，不仅可以贡献稳定的现金流、修复利润，更有助提振资本市场信心。

立足过去在运营与服务业务中的深耕，2023年初，龙湖在成立30周年之际，提出以开发、运营、服务三大业务协同发展构建高质量发展新模式，将经营性业务整合成为商业投资、资产管理两个重资产运营航道，以及物业管理、智慧营造两个轻资产服务航道，如今已成为助力其穿越周期的第二曲线。

作为先行者，经过多年深耕，龙湖的经营性业务已为其建造了一条获取稳定业绩的“护城河”。

财报显示，2024年，龙湖实现营业收入1274.7亿元，其中来自运营及服务业务组成的经营性收入达到267.1亿元，同比增长7.4%，对公司总营收贡献占比达21%，经营性收入覆盖股息及利息倍数达2.39倍。

具体来看，运营业务不含税收入为人民币135.2.亿元，较上年增长4.5%，运营业务毛利率为75%；服务业务不含税收入为人民币131.9亿元，较上年增长10.4%，服务业务毛利率为31.4%。

经营性业务的稳定增长，在给龙湖带来利润增长的同时，也帮助龙湖始终保有顺畅且低成本的融资。

财报显示，2024年，龙湖全年经营性物业贷款净增299亿元，以更优的成本、更长的账期，实现债务结构优化。截至2024年底，龙湖平均合同借贷年期拉长至10.27年，平均融资成本为4.00%，同比下降24个基点。

开源证券表示，龙湖2024 年整体负债结构优化，在手现金较为充裕，运营和服务业务收入稳增，盈利能力稳定。公司商业运营收入占比提升，毛利率维持高位，看好后续盈利修复，维持“买入”评级。

汇丰银行也指出，在投资物业和物业管理业务增长的推动下，近两年龙湖将重点转向非开发业务仍然是一项独特的投资主张。

先发优势

房地产行业新旧模式转换之际，房企走高质量发展路线，已成为行业共识。

在2021年12月，中央经济工作会议就提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式。这是中央首次提出“探索新的发展模式”。

2024年，房地产发展新模式在多个顶层会议中均有出现，进入2025年，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“加快构建房地产发展新模式”，被写入了《政府工作报告》。

“新发展模式”是现阶段房地产业的重要关键词，聚焦开发业务之外的经营性循环型业务，已成为一些本在商业运营领域拥有深厚积淀的房企的核心战略，如龙湖、华润置地等。

中指研究院表示，在旧模式难以维持、政策倡导构建房地产发展新模式的背景下，房企在坚持房地产开发主业为群众建设好房子，为消费者提供好服务的同时，持续聚焦自身细分优势领域，围绕代建、综合运营服务等赛道积极转型升级，是探索新发展模式的重要路径。

具体来看，龙湖在运营业务板块持续深化全国一二线核心城市布局，去年全年新增运营11座天街，高质量兑现开业。

商业是龙湖非开发业务中最被外界所看好的。截至去年底，龙湖已开业商场建筑面积为930万平方米，整体出租率为97%，分期合并后已开业商场89个，2024年，总营业额同比增长16%，日均客流量同比增长25%。

在资产管理方面，龙湖也继续提升运营能力，2024年，将长租公寓航道升级为资产管理航道，推出全新资管旗舰品牌“龙智资管”，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及健康养老“椿山万树”六大资管业务。

去年，资产管理给龙湖贡献收入31.8亿元，其中冠寓的租金收入同比增长4%至26.5亿，截至年末，冠寓已开业房源规模达到12.4万间，整体期末出租率达到95.3%。

在服务航道方面，作为龙湖旗下物业管理品牌，龙湖智创生活去年总收入达114.2亿元，物管在管面积达4.1亿平方米，外拓占比超过60%，独立性较强。

此外，智慧营造品牌龙湖龙智造在2024年实现营业收入12.1亿元，新增代建项目建筑面积800万平方米，代建项目全年销售达106亿元。

这些都是龙湖在非开发业务上保持战略定力的成果。

龙湖集团管理层表示，在这一轮偿债周期下，龙湖的核心资产一个都没有动，天街一个都没有出售，包括长租公寓在内的资管航道还在发展，还在获取新项目，物业没有去做低估值的IPO稀释权益，在集团层面也没有低价去配股融资。

未来，龙湖持续发力经营性业务的决心也很坚定。

龙湖集团管理层指出，过去几年，地产业务受到冲击的情况下，运营及服务航道成为集团收入、利润及现金流的重要贡献源。根据2024年龙湖给出的时间表，在2028年，龙湖集团经营性收入贡献占比将达到50%。

在房地产行业下半场的竞赛中，以经营服务为核心竞争力，龙湖正迎来新一轮发展机遇。