层高超3.6米！建发海淀朱房项目做了3栋平墅，部分楼间距4米

乐居财经北京 徐迪 4月2日，建发海淀朱房0030地块设计方案公示。

规划16栋7F-15F洋房+小高层，层高3.2米起步，部分超过3.4米。

靠近正门这栋6#楼，共13层，总高46.95米，单层层高超3.6米！

风雨连廊、架空层等新规设计仍未在朱房项目中出现。

做了两处景观大门，分别位于东侧清河西路和南侧清河路上：

正门朝东，宽度超60米，飞檐翘角的轮廓，顶部多镂空，线条勾勒复杂，从平面图上就能看出恢宏气势，俨然一座城门楼。

就连北面侧门也有数十米之宽，建发，当之无愧的地产界门神。

住宅楼仍采用新中式风格，屋顶均有造型轮廓线，与丰台的璞逸丰宜类似，做了大飘檐设计。

平面图上没有看到阳台和设备平台，但有大量采光窗井，预计有下跃户型。

此外，临近正门的3#、5#（西侧）和6#楼，均为一层一户平墅产品。

图上没给楼体尺寸，参照楼间距数值比例，这几栋楼面宽在20米以上，进深约15米，户均建面超300平米。

部分楼间距过近，多组并排的小高层楼栋东西间距仅有4米，包括1#和2#楼，7#楼和8#楼，9#和10#楼，13#和14#楼等。这种中间山墙做防火墙，不开门窗等洞口，不存在对视问题。

但2#楼和3#楼两栋，存在南北对角，间距也仅有7米出头。为此，外窗需设置内置格栅，做防对视处理。

朱房0030地块位于海淀区东升镇北部片区，建设用地面积约3.93公顷。

总建筑面积约14.6万平方米，其中地上约9.5万平方米，地下约5.1万平方米。

建筑层数为地上15层，地下2层，地上建筑高度48米。

项目建设单位为北京兆盛房地产开发有限公司，设计单位为基准方中建筑设计股份有限公司。

目前有消息称，建发将最高产品系城央系，打造220-320平米四到五居户型，奢阔面宽，一梯一户/两梯一户，纯改善豪宅，总价2800-4800万区间。

预计3月底开放售楼处，4月排卡，5月开盘。

1月2日，2025年北京首场土拍上，建发房产以90.404亿元的价格摘得海淀区东升镇朱房四街棚改二期0030地块，折合楼面价95062元/㎡，溢价25.04%。

在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，“朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。”

地块南侧紧邻清河，滨水而建，外立面颜值有保证的话，将成为“河景豪宅”的加分项。

不利因素，朱房地块周边有大体量安置房，建面44万㎡，容积率2.8，控高80米，25F高层，设计居住总户数超6000户，但整体规划比较新，起码品相看上去不会太差。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在0030地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计2026年初开工，2027年6月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。值得一提的是，万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到2公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先是隔壁华润+中铁+招商联手拿下的0029地块，据说会做华润橡树湾系列产品，主力面积段为130-270㎡。因为地价比建发的0030地块要低6000元/平，预计售价上也会有更大弹性。

往西隔着京新高速的树村8号地，由中海地产3月18日拿下，楼面价超过10万/平，该地块总建面7.3万平米，容积率为1.6，限高18米，预计为6层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲、和樾玉鳴，指导价10.5万/平，均已于近期开盘，目前和樾望雲网签480套，和樾玉鳴网签48套，基本是顶着指导价上限成交。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约9万/㎡；

海开圆明天颂，2021年11月开盘，238套房源，同样是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。

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