中国住宅土地招拍挂市场真的迎来了“小阳春”吗？| 热文洞察

2025年1-2月住宅用地市场呈现显著回暖态势，六个核心指标——成交数量、住宅建筑面积、规划建筑面积、出让金、楼面均价、成交溢价率等自2021年以来首次同步正增长，标志着行业经历四年调整后进入复苏阶段，“小阳春”不假也。

市场数据表现

成交数量‌：全国共成交居住用地1008宗，同比上升8.7%

成交面积‌：成交土地面积2821.1万㎡，同比上升7.8%

规划建筑面积‌：5838万㎡，同比增长3.1%

成交均价‌：2587.0亿元，同比上升32.2%

楼面均价‌：4431元/㎡，同比上升28.2%

溢价率‌：10.9%，同比增加5.7%

这是自2021年以来六项指标首次集体回正，结束连续四年同期的低迷态势，从住宅用地的周期发展规律看，这一拐点标志着市场已走出深度调整期，住宅地产已经迎来了第一轮的小阳春。

区域住宅用地市场分化与热点城市分析

高等级率先升温，小阳春涨幅显著‌

一线、新一线土地市场表现十分强劲，在成交量、出让金、楼面均价、溢价率等四指标中表现优异且全部为正增长；而二线城市不但在成交量、出让金指标中以逾五成的指标高速增长，而且在其成交面积、成交规划建筑面积等两项指标增幅更是高达八成。

• 在高等级城市——一线+新一线城市成交出让金方面：北京（494.35亿元）、杭州（330.04亿元）以绝对优势位居TOP2，且同比增速逾四成。另外，在出让金同比增速方面，沈阳、苏州、成都、昆明等城市的该指标增速均超过205%，尤其是沈阳，得益于国家“东北工业振兴”的各种投资机遇，连带着住宅市场也有着不俗的表现，其出让金同比增长暴增12.6倍。

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• 在高等级城市——一线+新一线城市成交规划建筑面积增速方面：苏州、昆明、重庆、沈阳四城的该指标同比增长均超过125%，尤其是苏州，同比增长高达5.6倍。

• 在高等级城市——一线+新一线城市：沈阳、上海、成都的楼面均价同比增长均超过260%。

• 2025年北京、上海等一线城市优质地块竞争激烈，推动整体溢价率创新高。

• 在高等级城市——二线城市成交出让金方面：南通为该等级城市TOP1,且进入了今年1-2月住宅用地出让金城市排名TOP4。

非核心区域仍承压待改善‌

虽然高等级城市住宅用地招拍挂市场迎来了较好的发展机会，但三、四线城市的住宅用地成交依然还处于观望期，土地市场复苏力度相对较弱。根据奥维云网家居事业部家居罗盘4.0数据，2025年1-2月的住宅用地成交规划建筑面积同比下滑9.35%，出让金同比下滑继续超过二位数。虽然非核心区域整体市场亟待改善，但是对长三角、珠三角、国家高新区的部分核心三、四线城市来说，虽也承压但仍有增长亮点。如三、四线城市住宅用地招拍挂市场出让金TOP5城市——保定（雄安）、宿迁、泰州、呼和浩特、盐城，其楼面均价均有不同程度的增幅，而在出让金同比增速方面，除保定、盐城外，其他三城该指标均为正增长。而从房企角度来看，以国资+民企为主的开发建设团队，如房企出让金前三——雄安集团、广西北部湾投资集团有限公司、呼和浩特市盛锦房地产开发有限公司等，已经成为三、四线城市住宅用地开发的绝对主力。

驱动因素分析

导致现有中国住宅用地招拍挂成交市场迎来“小阳春”，奥维云网（AVC)认为，这很大程度取决于住宅市场的结构性复苏的深层逻辑，而与之相关的关键性因素有三，房企、政策、供应端等三者相辅相成。

房企策略调整、战略重心位移‌：根据奥维云网家居事业部家居罗盘4.0数据显示，TOP50房企权益拿地金额中，高等级城市占比达78%（2024年为62%），资源加速向"安全区域"集中。头部房企加快补仓优质地块，如华润、中海、保利等企业2025年1-2月权益拿地金额均超300亿元（招拍挂市场+收购市场），资源向高能级城市集中，主要聚焦长三角、大湾区及国家级新区。

积极的国家‌政策与市场信心共振‌：根据国家统计局新出的数据，2025年1-2月全国新房成交面积同比增长5%（一线城市增幅达16%），新房成交市场得到了明显改善，积极向上，而且同时还叠加了住建部“政策组合拳”释放积极信号，这些都给住宅用地招拍挂市场带来预期的改善，带动整体土地市场明显向好。

供应端优化‌：连续几年的住宅用地成交低迷，在一定程度上对政府和市场来说也不见得是一件好事，因此，今年部分城市在住宅土地的推出与供应方面有明显的缩减计划。如北京计划供应量同比下降60公顷，导致今年北京市的住宅用地的成交愈加火爆，加剧核心地块竞争，推升价格和溢价率，像今年3月18日中海地产以75.02亿元的总价，竞得海淀区树村一地块，鏖战三小时溢价率27.93%，楼面价约10.23万元/平方米，打破了北京土地市场历史单价纪录，也在一定程度上印证市场预期根本性扭转。‌

此次中国住宅用地招拍挂交易市场“小阳春”态势，也标志着房地产行业进入新周期：‌结构性复苏‌成为主基调，核心城市土地市场率先回暖，但低能级城市仍需政策进一步支持。通过奥维云网持续多年的土地成交市场数据展示，结合现有政策研究，我们认为，中国住宅用地招拍挂成交市场将呈现如下几点趋势：

• 住宅用地招拍挂市场已经迎来了小阳春，但城市能级分化将持续深化，TOP30城市土地成交占比或突破75%

• "精准供地"成为调控新范式，核心城市可能重启"限房价、竞地价"等稳预期工具

• 房企投资逻辑向"运营能力定价"转变，TOD、产城融合等综合开发模式占比将提升至40%以上

• 三、四线城市复苏力度较弱，需政策进一步支持

• 房企债务压力及政策调整可能对市场长期走势产生影响

2025年1-2月住宅用地市场的“小阳春”态势真实存在，但复苏呈现结构性特征。高能级城市率先回暖，三、四线城市仍需观察。未来需持续关注政策变化、房企资金状况及市场需求，以判断市场回暖的持续性。

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