☎‍2025聚焦@天津纯新盘【中海可口可乐地块】官方售楼处发布

天津【中海可口可乐地块】
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2025年天津楼市的新盘有点不一样：玩得是高端局。

产品产品卷到极致，价格价格卷到极致。

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最近市场上架了几个新盘，荡起一层层涟漪，产品创新是标配，引发新一轮居住变革。

一个全新的天津楼市格局呼之欲出。

新盘扎堆涌来，天津主城区值得重点关注的楼盘大剖析。

道士君画了几张草图，解读几句项目，对于2025年天津买房有点儿指导意义，建议果断收藏。

文章涉及的纯楼盘，基本上都是2025年即将入市/开盘的新盘：

当下天津楼市的改善市场进入“烈火烹油”状态，真正的混战已拉开大幕。

1、和平-格调新项目

和平区，山东路地块，小而精的地块，2025年天津第一拍，就上演了抢地大战，最终被天津津城建设、天津泰鸿房地产开发联合体溢价摘得，溢价率8.82%。这块地容积率仅1.7，建面6812㎡，成交总价2.9672个亿，成交楼面价43449元/㎡，这个地价算得上是今年单价地王了。这个盘基本确定还是格调产品。目前规划还未出。

道士君解读：和平区，在天津楼市是特殊存在，这几年上新的楼盘少之又少，但凡有新楼盘，卖爆是必然。这个楼盘的特质之一是容积率仅1.7，可以有洋房出来，这对于市区改善的客群来说，幸哉。业内有人说，这价格将要冲8万+，大家觉得呢？

2、南开-中海可口可乐地块、格调观麟花园二期

南开可口可乐地块，中海去年高溢价拿的，总价20.4亿，楼面价25573元/平米，溢价率10.3%。位置中环线，老南开情怀的地方，周边有公园（长虹公园），有地铁（地铁6号线），目前规划已出，住宅地块共规划12栋楼，产品覆盖比较全，高层、小高层、洋房都有。具体包括1栋26层到顶的高层、9栋17层到顶的小高层、1栋5层到顶洋房和1栋8层到顶洋房。

项目的创新点：其一，社区采用全架空设计。其二，每栋楼都带奇偶错层露台。其三，11和12号楼两栋洋房顶楼均带阁楼，一楼带实体小院。

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户均面积137.5平米。

可以说，纯纯的一个高端改善盘。

格调观麟花园二期，泰达城市更新里的住宅地块，一期货量不多，二期预计下半年入市。

道士君解读：南开区，天津的豪宅窝区域，目前活跃板块比较多，核心原因是这几年南开卖了不少优质地块，有的老板块被重新激活，新旧交替，形成了新的房价梯队，成交均价5万+/平米的板块四个，为广开、长虹公园、学府、海光寺，广开成交均价逼近6万元/㎡。4万+/㎡有两个板块，天拖和老城厢，天拖是招商江山玺撑起房价。3万+/㎡有三个板块，向阳路属于热度相对较高的。

目前南开，中海算上可口可乐地块，一共三个盘，都是奔着高端去的，中海峰境南开的高层均价5万/㎡，小高层均价5.5万/㎡，洋房6.5万/㎡左右。中海镜映南开小高层卖完了，洋房均价6万/㎡左右。

比较有意思，格调在南开也是三个新盘，格调观麟花园一期、二期，格调隐翠轩。

当下南开楼市竞争还是一如既往的激烈，买房的门槛比较高，南开楼盘的价值和价格是否对等，道士君早之前说过，那么今年南开楼市的看点是格调和中海对垒。

3、红桥建投誉河院二期

山西建投在红桥的第二个盘，位置上优势相对较为明显，紧邻地铁1号线，天津西站、规划4号线北段，周边配套相对醇熟，有河北工业大学、红桥小区等优质教育资源，享有子牙河、海河、京杭大运河三条河景等。

项目所在的京津冀同城商务区西站核心商务区Ⅱ期西于庄片区是目前红桥重点发展的区域，学区+山姆+品质+价格，直接带着二期认筹起飞，97㎡户型基本抢没了，114㎡存量也不多了，总价310-320万。

道士君解读：山西建投，在天津越扎越深，项目是叫好又叫座，南开的建投誉山院开了一个好头，一鼓作气，在红桥连落两子，又卖得很好，建投誉河院二期，因为认筹太火爆，直接All in，没准还能给天津楼市上演一把开盘就全清的好局势。

红桥的新盘不止建投誉河院二期，还有城投·格调观槿花园，纯洋房，规划的6栋楼，124套房源，面积为110、128、143平米。放风3.7万/㎡，月底首开，据说，升级客户已达200多组。另外红桥还有一个盘金茂红桥代建盘，目前还没有消息。

说起来，这几年大红桥楼市开始打“漂亮翻身仗”，无论是土地市场，还是新房市场，均有不错表现，核心是由于需求压抑太久了。

4、河东：格调新项目、鹏飞天一格、金地清峯上、金茂泮湖满庭、工大2号地、津龙湾项目...

这块地体量不大，为泰达城市更新地块，土地面积34938.5平方米，地块容积率为2.0。

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还是格调产品，目前无进一步消息。

鹏飞新进河东，前不久刚公布了项目案名：鹏飞天一格。整个社区分两期开发，共16栋住宅，高层、小高层、洋房产品都有。一期规划了出了，包括2栋25和26层到顶的高层、3栋17和18层到顶的小高层、5栋7、8和10层到顶的洋房。其中，洋房1号楼、2号楼、8号楼南向带小院。一期共432户。社区是全架空层设计。

价格也释放了：高层27000元，95/110平米，小高层30000元，120平米，洋房34000元，135平米。

目前将于3月29日开放外展，地点分别在东丽万达广场、爱琴海购物公园和河西区彩悦城阳光乐园。

道士君解读：鹏飞集团，最近热点较多，一是河东新盘即将入市，二是拍下天津进步广场，将建北方总部，其实力不容小觑。

在天津南开区鹏飞南开学苑项目卖爆立住脚跟，目前战略布局转战河东，案名很霸气，天一格。从拿地到项目亮相，速度很快，这一次同样拥有九年一贯制学区优势，接下来就看能不能再掀买房潮了。

金地清峯上，金地又一个代键盘，名字也是很霸气，颇有点江湖的味道。

这是金地在天津的第二个top级的峯系产品。

说起来金地天津代建楼盘已经超10个，每个都卖得还不错，河东这个新盘，惊艳之处较多，其一外立面铝板玻璃幕墙弧形窗，就效果图来说，像一个个镶嵌着金属勾边的玻璃盒子。其二是项目是河东区首个全架空洋房社区，也是市区第一个曲面玻璃幕洋房。户型面积段为97、115、128、139平米，预计5月底开盘。

这个项目在河东的众多楼盘里，没有学区优势的。

道士君斗胆猜一下开盘价在34000元/平米左右。

金茂泮湖满庭，金茂去年年底豪掷11.335亿，溢价率14%拿下的河东工业大学4号地。

规划有15栋楼，为小高层+洋房，有架空设计。

客观来说，金茂泮湖满庭产品创新中规中矩，没什么惊艳。

河东工大2号地，成都宏岷城市建设、杭州宏临城市发展、天津市津嘉产业发展联合拿地，也就是津嘉产业联合体，2月26日以总价7.1亿底价摘得，成交楼面价16188元/㎡。格调代建，目前还没有消息。

道士君解读：河东，现在市区楼市成交量的扛把子之一，这两年楼市热度较高，此前道士君关于河东楼市说了很多，大家可翻一翻旧稿，行至2025年河东正式进入新的竞争格局，新旧老盘混战。接下来，站在刀锋上的河东楼市该怎么突围？

4、河西陈塘庄W5地块

陈塘庄W5地块这个月底拍卖，W5地块为陈塘西最后一宗住宅地块，体量不大，约5.3万方，容积率2.0，位置好+地价合适+市场需求旺，这“肥地”看看月底会花落谁家。

W5地块的位置，妥妥的纯地铁上盖项目，坐卧在陈塘西底部，敦实，被地铁1号线、10号线、11号线、6号线四条地铁线包围，这轨道形成的立体网络交通，绝了。

W5地块周边生活配套算是还可以，学校已经到位，曾经龙湖·青云阙借着教育东风卖疯了。

周边新房项目，中海凌云源境低价跑量，小高均价37408元/㎡，洋房35056元/㎡。格调馥颂花园高价支撑，小高43306元/㎡。

周边二手房龙湖·青云阙，也就是W4地块，2023年3月开盘，两个月就卖了一大半，基本不到半年就卖完了，这速度直接出圈了，全盘实现均价43213元/㎡，目前二手房均价46304元/㎡。绿城·天津诚园，曾经的明星项目二手房均价43306元/㎡。

W5也会在今年入市，也是改善客户值得重点关注的一个新盘。

道士君解读：陈塘庄板块，这几年楼市热度较高，属于供需两旺，拿最近的成交数据来看，很可以。2025年1-2月，河西楼市新房备案成交361套房，陈塘庄板块成交91套房，占全区总量四分之一，在全区板块成交排名第二。

只不过河西目前改善市场竞争进入红海区，也打起了价格战，W5地块突破点在于价格和产品。

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从这些纯新盘来看，几乎都在产品端上进行发力，外立面、园林、户型、架空层、会所...与老盘相比，都有明显升级。

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