北京好房子，出现分水岭了

文/北京进深 严明会

什么是好房子？

对于当下的每个开发商来说，都不啻为一个灵魂拷问。

去年底，好房子之风吹到京城，《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》出台（简称“好房子导则”）。今年全国两会，“好房子”写进了政府工作报告。

一阵阵好房子的春风，令整个地产行业感到温暖、舒适和生机勃勃。

好房子导则很人性化，没有强制推行，没有把它变成行业标准，内文的语气也很温和：鼓励。

既然是鼓励，每个开发商可以按照自己的实力，和项目自身的特点来打造好房子。

这直接导致好房子政策实施以来，落实的程度不一。

有的挑肥拣瘦，挑成本最低的项目来设计；有的不惜成本，立足打造成好房子样本。

明里暗里，一场好房子竞赛已经悄然拉开了。

北京版"好房子"样本

从"好房子导则"出台那天算起，已经过去4个多月。

这段时日里，京城地产圈谈论最多的就是那三个字：好房子。为此，乐居财经专门做了一份好房子调研报告，主要反映它们是否设置了“阳台 首层架空层 风雨连廊”三件套。"好房子导则"于2024年11月7日定稿，在2024年11月22日下发。符合这个时间之后出图纸的，共计19个项目。

另有一个项目很特殊，丰台金茂璞逸丰宜在2024年10月30日就出现了首层架空层——比导则定稿早了一周。有关这20个项目，它们的“好房子”落实情况如何？

1、只设置阳台的有10个，分别是大兴新城0011和0033项目、昌平城建国誉燕园朗润、延期住总山澜赋、昌平星耀未来和北京国贤府二期、通州云璟揽阅和金隅花溪云锦、朝阳中海时光之境和中海朝阳ONE、顺义懋源后沙峪别墅项目。

2、无阳台的有2个，分别是功德寺的和樾玉鸣与和樾望云。海淀，是北京目前好房子实施的最后堡垒，只有飘窗赠送。

3、设置“阳台 架空层”的5个，分别是丰台的金茂璞逸丰宜、中海丽金府、中海丽泽叁號院、北京隅西颂，朝阳的中海萬吉玖序。

4、设置“阳台 架空层 风雨连廊”的3个，分别是亦庄招商序、丰台建发金茂观宸、大兴新城0255项目。

综合来看，目前好房子政策出台后，至少存在两个现象：1、绝大部分开发商只选择设置阳台，原因在于，它付出的成本最低。2、愿意设置“三件套”的，少之又少。即便有些楼盘加上了“架空层”，也省去了风雨连廊。

这只能说明一点，在两大好房子政策的叠加下，北京打着"好房子"旗号的项目越来越多，真正全面落实的却很少。打造好房子，不是一句口号，而是落到实处，也绝不是仅仅送点阳台面积那么简单。

作为央企地产商，招商蛇口决心打造首个北京版好房子样本。

为了拿下招商序所在的X24地块，招商蛇口团队提前研究，甚至在它挂牌三天之后，就发出了招标计划。在成功拿地的当天，招商序就火速出了住宅地块的总平图。

穿好“三件套”

北京好房子的高配，是“阳台 架空层 风雨连廊”三件套。

虽说只有三件套，但大家在实施起来，差异也是蛮大的。

这里得提一句，除了招商序、建发金茂观宸和，大兴新城0255项目，去年5月份的昌平龙湖观萃，也有三件套，它是全国好房子大赛的试点。

先看招商序。

它一条长约150米的连廊，将大门、会所、架空层、亭台串联在一起，业主归家的仪式感满满，这是招商序区别于其它房子的点睛之笔。

其最大的特点是，1、休闲空间集中；2、动线完整。

具体表现在，首层架空层全部设置在楼王5#，总面积接近1000平米，架空层南侧是一条宽约4米的风雨连廊，令业主在这两个空间里可以自由切换。

这个连廊把架空层、地上会所与下沉庭院，形成了一个完整的会所体系，是比较罕见的。不论雨天还是晴天，业主通过连廊到达小区中央的凉亭，可以静心欣赏中心景观。

效果图

再来看另外三个项目的三件套。

1、观宸的风雨连廊是后加的，没有出现在设计图上，它的连廊也比较短，没有把两个架空层串联。另外，它的风雨连廊可能侵占了消防车的回车场。每个户型的南向，设有内嵌式阳台。

2、龙湖观萃的风雨连廊把两个分散的架空层连起来了，但只有奇偶阳台、不封闭。

3、大兴新城0255项目的风雨连廊很长，只串联了4个架空层里的2个，有些遗憾。它有阳台，但属于外置阳台，不封闭。

总体来说，招商序的好房子三件套，更胜一筹。

乐居财经获悉，招商序还采用了跨城市支路、高品质建筑立面两项好房子标准。

比照2月12日出台的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，会发现招商序至少实施了里面的8项以上要点。

无处不在的平权主义

一座好房子，一定是内外兼修的。

有了好房子的骨相之外，招商序的户型也是一大亮点。毕竟，房子才是人最主要的生活空间。

招商序的社区大小适中，共计13栋楼、7-18层，建面7.72万平米、685户。

它只有四款户型，91平米和108平米三居两卫，127平米四居两卫和165平米四居三卫，108平米和127平米是主力户型，占比78%。

虽然它有91平米户型，但丝毫不影响招商序的改善盘定位。

其秘密在于，它有很高的实际得房率。

根据户型图，乐居财经测算了四款户型的实际得房率：91平米户型赠送15.5平米，实际得房率96.5%；108平米户型赠送14.5平米，实际得房率95.5%；127平米户型赠送18.8平米，实际得房率93%；165平米户型赠送19.4平米，实际得房率91%。

换句话说，招商序的91平米户型，相当于常规房子约107平米户型。每个户型都有高比例赠送，也是招商序均衡做产品策略的一大亮点。

实际上，平权主义在招商序里，无处不在。

乐居财经发现它的8个平权设计：

1、每户都有独立家政间；

2、冰箱与厨房分离，冰箱不仅为了烹饪而用；

3、U型社交厨房，中西厨结合，户户有导台，三重伸缩门；

4、巧用S墙，储物空间大，立面平整；

5、内嵌式阳台，宽1.8米，送一半面积；

6、边户都有L型飘窗，全赠送；

7、设备平台宽1米，全赠送成室内面积；

8、都有大餐桌，连91平户型都可坐6人用餐。

拿内嵌式阳台举例，招商序的宽度是顶格的，把赠送面积做到了最大化，但又不是均衡性；它赶在好房子技术要点出台之前，阳台面积不得超过户型面积10%。

它的平权主义，还体现在规划上。

13栋住宅，分四排平行排列，这看似平常，实则学问很大，每栋楼之间，避免了角煞问题。

不论从规划还是产品上，北京好房子开始出现分水岭了，而招商序就是那个代表作。

免责声明：文章内容、图片为规划、效果图，实际以交付为准。