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南京沁百合

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火力全开,王力宏

（一）

老下关，新鼓楼。百年外滩，滨江回响。

时间的年轮进入2025，弹指一挥间，距离SOM国际团队操刀“南京百年外滩复兴”整体规划已经过去了十五年左右。

伴随着鼓楼滨江这片主城热土的起伏变迁，迭代进化……房地产也经历了一个较为完整的周期：高周转时代消退，自住需求接棒主导。只有秉持单盘主义+长期主义“双轮驱动”的少数大牌房企，才能长久生存下来，稳健地穿越下一个周期。

而且直到今天，我还是想跟大家反复强调的一点是：在南京，真正意义上的“百年外滩”历史上只有一个，它只能在唯一的老城滨江地区不断延续，扼守着大马路门户与火车西站“灯泡线”为C位的核心区。

十余年前，SOM规划设计的滨江“灯泡线”版本

十余年后，鼓楼滨江最新调整的“灯泡线”控规图

滨江“灯泡线”周边路网+5/9双地铁规划

无论是过去，现在，还是未来。如果从城市深厚的人文积淀和历史角度出发，“这里的一切，包括每一扇望向江畔的窗，每一条遮蔽在梧桐树荫下的路”都是无价之宝。见证着南京百年开埠，商脉觉醒。

“从百年洋楼，到现代洋房”——新生长出来的少数精致建筑代表，也一定会像百年后的“南京外滩”建筑群一样，彼此对望、呼应，让人不断回眸，再次度过下一个伟大的百年。

“更何况，是在绝版封藏级的2号地王心尖上绽放呢？”——比如，那座沁百合。

沁百合效果图

从它的效果图看，采用致敬南京经典民国建筑的三段式风格，拥有大玻璃立面+石材金属装饰，打造滨江绝无仅有的“天空之境”。

不妨尽情想象一下：未来某一天，当绿城&金基合著的洋房迈着轻盈舞步，深情呼应着大马路厚重的巴洛克式罗马柱。历史与现代在这一刻完美交融。完成了一次伟大的定格。

大马路历史街区实景

但，想要真正读懂绿城携手金基，如何激荡鼓楼滨江的首席洋房作品。我们首先还是有必要重新读懂——关于“南京外滩”复兴的十五年风云起伏与蝶变之路。

只有穿透滨江的风云，才能深深体会到：沁百合作为主城“压箱底”级的纯低密绝版TOP1，背后蕴含着独特的长期稀缺价值，是何等来之不易？

（二）

世界只有一个南京，南京只有一个滨江。

如果说鼓楼区是南京人最难割舍的都市原乡情怀，那么下关滨江就是一场穿越百年岁月的、无比绮丽的城市更新之梦。

在2013年之前，鼓楼广场、颐和路“公馆区”几乎代表着整个鼓楼区。随着2013年鼓楼下关两区合并，鼓楼区终于拥有了梦寐以求的“入江口”，以及南京唯一“百年外滩”封面级的巨量土地储备。

鼓楼公园实景，代表着2013年之前鼓楼的“中心”

为了帮助鼓楼区实现南京百年外滩复兴的夙愿，老下关不惜奉献出了完整的全部——前后斥资数百亿，只为连续性地打造鼓楼区唯一的百年外滩人文住区。“从此请叫我鼓楼滨江！”

我们翻开地图，如果将百年历史的中山北路—颐和路公馆区比喻为鼓楼区的王冠。那么一路向北约4公里，就能直抵“百年外滩”腹地——毫无疑问，后者就是镶嵌在王冠上的明珠。

南京鼓楼滨江控制性详细规划拆解图

关于“南京外滩复兴”之类的话题，这十多年来大家其实一直在反复讨论。从2010年—2012年央企中冶一口气鲸吞滨江1号地、2号地和3号地开始，就注定了这片沿江绵延3公里的“老城更新区”非比寻常的热度——当然，也一定伴随着巨大开发难度与争议。

后来发生的一切跌宕与重生，相信大家也都知道了——为了确保“南京外滩”尽快重塑城市界面，紧抓鼓楼下关两区合并的历史契机，南京重新调整并制定了后续开发战略：

1号地拆分多个资产包，转手给龙湖、证大、长航等房企开发。2号地被收回后重新分割“散售”，3号地（含和记洋行文旅配套）留给中冶继续建设。

事实充分证明：这样的转型做法极为明智，可以确保数百亿级的“南京外滩”复兴计划得以推进，并以最快速度树立城市界面形象。下关中央商务区也顺势而为，进行大规模的调整优化，不再过度追求商办地标规模（防止产品过剩）。可以说是一次成功的、接地气的华丽转身。

阅江楼周边建筑限高控制图

直到今天，我们再次细细咀嚼、复盘滨江十五年的开发历史，还是会注意到1-3号地王遗留下来的、坚持初心不变的“基底”——或者说是在很早以前，就已充分明确了不同片区的规划形态、容积率控制等基因。

原1-3号地王范围，对后来的鼓楼滨江影响深远

1号地，即下关中央商务区“主体”区。包括龙湖、恒大、证大、深业等房企项目，几乎都是清一色的大高层、超高层建筑群。主打高容积率、高强度“填满”开发模式。

2号地，即火车西站城市更新“主体”区。作为低密度的娱乐康体文化用地、住宅用地和历史风貌区等复合用途，起到“承上启下”连接1、3号地的“中军帐”作用。片区综合容积率严格控制在1.99，整体限高35米。特别强调低容积率开发与“南向对望阅江楼”的头排景观资源占位。

3号地，即现有中冶盛世滨江130万方综合体。经过十余年漫长的开发周期，主力开发任务已经接近尾声。片区内约30万方和记洋行文旅项目筹备开业，未来将成为区域规模首屈一指的头部商业配套。“滨江逛吃、遛娃的好去处”。

综上所述，不难看出：位于“南京外滩”C位之上的2号地，迄今都是整个鼓楼滨江“整体最低密”的临江宜居改造片区。正是因为它十五年如一日的，始终坚守低密度规划的顶层设计基因，才没有被从三汊河一路向北的高楼天际线吞没，得以在寸土寸金的滨江CBD旁保留下极少量的、十分珍贵的纯低密传世资产。

西站历史风貌区—沁百合地块航拍图

为什么说，原2号地范围内能拿出来的优质低密宅地注定是“极少量的宝藏地块”？

究其根本原因，是该片区围绕西站历史风貌区改造展开，文旅商业占据高比例，住宅用地配比一直被严格控制。也就不难理解：2号地在近年分割为若干零散宅地（江望润府、金基皓樾）陆续回归市场后，也是逢开必抢，一房难求！足见市场的热烈追捧程度。

千呼万唤始出来：2024年11月底，2号地片区最新释放出一幅容积率仅1.05的绝版低密宅地，即G51地块被绿城顺利摘得，成交楼面地价20165元/㎡。“绿城首次进驻鼓楼滨江”的重磅利好消息不胫而走，极大地提振南京主城楼市的信心指数。

“不追求快，而是稳扎稳打！”——如今，被业内视为“鼓楼滨江压箱底之王”的沁百合（G51地块），正站在全新的流量风口之上：西站整体搬迁提速，官宣有望引入汇文集团校或同等次名校！补齐区域教育资源的“最后一块拼图”！（消息来源：南京12345）

西站地区最新调整的教育用地（04-01,04-02），有望引入名校资源

南京西站片区总占地约14.67公顷，预计搬迁后的南京西站将腾挪出小学、初中等多幅教育用地（有望引入汇文集团），增补部分优质住宅用地，规划打造铁路博物馆及文旅综合体项目，为南京主城的“文旅商”产业注入新的活力。

那么，沿着卢龙湖“一字排开”的现有西站铁路车辆段搬迁后，未来将会打造怎样的城市界面呢？我们不妨从去年10月公示的《南京西站地区机辆设施搬迁工程规划设计方案》管中窥豹，先睹为快！（下图）

南京西站地区机辆设施搬迁工程规划设计图

根据2012年南京市人民政府和上海铁路局签订的《南京西站地区铁路迁建框架协议》，按照“新建尧化门货场、还建机辆设施于郭家山货场、还建生产办公用房等于建宁路货场、实施西站地区铁路搬迁”的步骤，有序实施南京西站地区铁路单位搬迁。

2024年9月，鼓楼区官方明确回复称：“目前正在组织实施机辆设施搬迁。该工程由中铁上海局集团南京铁路枢纽工程建设指挥部负责，鼓楼区全力配合推进。预计在2025年6月完工！”

滨江未来已来，利好不断释放。从资产优化配置的角度看，这也就意味着：在主城核心区购置“绿城系”稀缺低密资产的全新窗口期，即将徐徐开启大幕！

（三）

涅槃十余年之后，一向沉浸在宏大叙事中的南京滨江2号地王，终于盼来了“绿城出品”。

为了加快区域高品质人居迭代，很快要将“压箱底”级的沁百合建面约124-198㎡低密洋房摆上货架了。

这一刻，鼓楼滨江等待了太久！

从长线价值看，鼓楼滨江拥有独特的历史人文基因，也是独一无二的城市瑰宝。在我个人眼里，它是无法被代替，更不可能被“平替”的。因为它是无价的。

正因为此，绿城力邀金基“双剑合璧”，共筑打造G51地块。众所周知，金基在鼓楼滨江首个作品：金基皓樾，是业内公认的主城现象级作品，也是区域近年兑现度最高的项目！

“金风玉露一相逢，为百年滨江再次加冕！”——以此类推的另一个答案，就是绿城&金基卖的不仅是房子，也是在售卖鼓楼滨江2号地“留白”后极为宝贵的心脏级资产。

“试想，如果2号地过早开发完毕了，今天也就无法等到绿城、金基这样的大牌进驻。”有资深观察人士表示。

沁百合规划鸟瞰图（全系产品排布）

沁百合（G51地块）的完美落位，不仅是“绿城+金基+鼓楼滨江”三方联手带来的确定性。事实上，这也是滨江“正核”难得释放出来的278套4-7F低密洋房（70年大产权），也是南京主城近十六年以来极为罕见的纯粹低密社区。

建面约124㎡三房两厅两卫户型，整个小区只有120套。

项目建面约124㎡户型图，仅供参考

• 精细收纳|全屋定制多场景、多空间收纳系统，升级户型储物功能

• 珍馐艺术| U型厨房，配置科学动线与收纳体系，充溢美学韵味

• 奢阔主卧|独立卫浴、步入式衣帽间俱全，飘窗空间随心变化

• 纳景入室|约7.7米双联阔景阳台，邀自然而入，拥揽至美园景

建面约143㎡四房两厅两卫户型，整个小区只有126套。

项目建面约143㎡户型图，仅供参考

• 丰盈收纳|布局多维度储物系统，扩充收纳使用，空间再升级

• 独立餐厅|大尺度独立餐厅，连接瞰景阳台幸福每一次相聚时光

• 奢雅私域|配置步入衣帽间、独立卫浴，飘窗空间更可随心打造

• 南北阳台|一处酝酿诗意，一处盛放生活，予以双倍的幸福满足

更有极少量建面约179㎡—198㎡顶跃之王产品，据说拥有面积约六七十平米超大星空露台，享受独立电梯厅的归家礼遇。“站在露台上，一眼就能看见近在咫尺的阅江楼，狮子山。”

试想，当“江南四大名楼”之一的阅江楼成为窗外流动的四季风景。这样的顶级资源收藏不是谁都能轻易拥有！随着西站整体搬迁，大洪池有望打造市民水景公园，下楼举步即达的休闲生活方式，接近触手可及。

国家4A级景区：狮子山、阅江楼实景图

更何况，放风620万的起步总价，只不过是让滨江2号地迄今容积率最低的绿城&金基合作地块有了一个所谓“价位”的估量。更重要的是，这个项目坚持不挖地下室（无底跃），将标准层的均价控制在合理区间，也彰显出绿城“以客户为中心”的十足诚意。

从现在起，我已经迫不及待地想象住在沁百合，未来将会驾驭怎样的从容生活节奏？

比如，下班后在南京最精粹的3公里滨江岸线慢跑，“让我们从南堡公园一直跑到红云桥”。

你有依偎在中山码头的肩膀上，欣赏南京最美的日落吗？跑步累了，也可以去“小红楼”里的民国风咖啡馆，逛逛艺术展，或者坐下来细品一杯咖啡。

中山码头实景图

比如，每次都要去大马路民国建筑群看一眼，南京外滩的“古董铺子”在唤醒人们的记忆。100年前，这里是金陵摩登生活的策源地，南京张开双臂拥抱世界的窗口，更见证了近代中国的历史性时刻。

大马路街区（江苏邮政管理局旧址，始建于1918年）

大马路街区（中国银行旧址，始建于1923年）

比如，从项目往北过一条马路就是拉萨路小学（方兴校区），步行约十分钟即达地铁5号线方家营站。以及和记洋行文旅MALL（待开业），江边路，下关火车公园，深业漫埠，西站铁路博物馆（规划）……尽享15分钟滨江繁盛生活圈。

沁百合区位图，打造“15分钟滨江生活圈”

周末如果想去老山珍珠泉、佛手湖或者六合乡村度假？没问题，长江大桥+建宁西路过江通道（在建）+定淮门过江隧道任你挑选，真正实现“十分钟过江”，最大化拥江生活。

当然，我个人更喜欢那句话：“从中山码头到绿城玄关，回家即穿越了百年。”

因为百年外滩的心上，不仅有了不起的盖茨比，更有全维“升舱”后散发的百合沁香！

2025，谁能真正留在鼓楼滨江核心区？你必须读懂南京确定性首位的“百年梧桐区”.......

揭开新旧交替的金陵城市肌理，这里不是平地起高楼的标准化新城，而是百年永不落幕的南京老城“拥江”首席封面。

《南京魅力滨江2035》规划示意图

十年之后，当我们站在鼓楼滨江的金色岸线，回望那座绿城金基·沁百合，她依然将是耀眼的存在。耐心用产品穿透了时间，也不动声色地收藏了南京最珍贵的百年资产。

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