年报观察 | 时代邻里规模失速

观点网 对于时代邻里而言，2024年是三年计划(2022至2024年)的收官之年，不过受“优化在管项目结构”影响，离“管理规模超过2亿平方米”的目标仍相去甚远。

3月28日，时代邻里发布2024年度报告，截至2024年12月31日，物业管理服务总合约建筑面积约为1.258亿平方米，总在管建筑面积约为1.188亿平方米。

虽未能达成数年前所定的目标，不过年内拓展住宅、产业园、博物馆及学校等多元业态标杆项目，物业管理合约项目服务面积同比提升7个百分点。

尤其是加大向独立第三方市场拓展，报告期内，从第三方市场拓展所获取的建筑面积占物业管理服务在管面积约71.4%，较上一年度的69.4%增长2个百分点。

来到新的一年，时代邻里并未给出明确的增长目标。不过提到，于公告日期，公司积极发掘与核心业务相关的任何目标，且并无识别任何新投资或收购目标；公司已经制定一份潜在关注名单，但并无就任何该等投资或收购订立协议；及配售及认购股份所得款项净额的余下部份将继续根据原有的拟定用途进行使用，惟须视市场状况而定。

目标是阶段性的，而拓展是永恒的主题。

各业务表现

数据显示，由于物业管理服务收入减少，时代邻里2024年度收入约为23.888亿元，同比减幅约3.3%；年度毛利约为4.878亿元，同比减幅约5.4%。

对于物业管理服务收入减少，时代邻里于报告中表示，物业管理服务板块仍是集团的最大收入来源。2024年物业管理服务收入达到约18.162亿元，占集团总收入约76.0%，减少的主要原因为优化在管项目结构，退出部分利润率较低的项目。

观点新媒体查阅报告了解，时代邻里2024年新增合约建筑面积约1877.4万平方米，新增在管建筑面积1848.6万平方米，但同时终止合约建筑面积及在管建筑面积均达1059.2万平方米（2023年度终止合约建筑面积2937.9万平方米，终止在管建筑面积2800.7万平方米）。

或许是受此影响，时代邻里在收入下降的同时，实现年度净利润扭亏为盈。

报告期内，时代邻里实现年度净利润1150万元（2023年度为净亏损2.045亿元），母公司拥有人年度应占净利润为470万元。母公司拥有人年度应占核心净利润（不包括非经常性开支）约为1.752亿元，同比增幅约10.5%。

关于优化在管项目结构，时代邻里还提到，截至2024年12月31日，住宅业态在管面积约7220万平方米，在管规模中比重约为60.7%。年度内住宅物业的管理收入所得约9.797亿元，占物业管理服务收入的约53.9%。

除了物业管理服务收入减少外，其他板块的收入也多为下降。

年报指出，社区增值服务收入下降主要由于社区团购业务收入减少所致，非业主增值服务收入下降主要是营销场协销服务的收入有所下降导致，其他专业服务收入增加主要由于城市公共服务及电梯服务收入有所增加。

数据显示，时代邻里2024年社区增值服务收入较2023年同期约3.097亿元减少约2.0%至约3.036亿元，主要由于退出社区团购业务，导致该项收入大幅下降，“同时，专注于美居服务和经纪业务，相关收入显著增长，使得社区增值服务收入总体变化不大。”

2024年非业主增值服务的收入较2023年同期约6960万元下降约54.9%至约3140万元。时代邻里给出的解释是：“为应对中国房地产市场的周期性下行，集团出于谨慎考虑及平衡回款节奏，调节非业主增值服务的规模，使年度内整体非业主增值服务的收入有所下降。”

唯一实现收入增长的“其他专业服务”，包括电梯服务（包括电梯销售、安装、维修及保养）；智联科技服务及城市公共服务。

“2024年，城市公共服务收入从2023年同期约人民币1.283亿元增加至约人民币1.555亿元。于2024年12月31日，一共有城市公共服务项目20个，已签订总合约金额约人民币3.665亿元，年化合约金额约人民币1.483亿元。”

基于上述原因，该集团毛利由2023年的5.157亿元减少至2024年的4.878亿元，减幅约为5.4%，该减少主要归因于物业管理服务毛利率下降所致。毛利率由2023年的20.9%下降至2024年的20.4%，减少0.5个百分点，主要是由于服务收入组合变化所致。

据称，物业管理服务毛利率减少0.2个百分点，主要是由于加大了长期项目的环境、消防及品质服务的投入以助力长期拓展战略及高品质服务。社区增值服务毛利率下降2.8个百分点，主要是服务组合的调整及变化所致。非业主增值服务毛利率及其他专业服务毛利率维持不变。

截至2024年12月31日止年度，时代邻里录得母公司拥有人应占净利润约为469.7万元（2023年：约为亏损2.0176亿元），与2023年度相比，实现了扭亏为盈。

第三方拓展

在优化在管项目结构的同时，时代邻里着重提到，2024年，集团加大向独立第三方市场拓展，所获取的建筑面积占物业管理服务在管面积约71.4%。

虽然外拓物业的物业管理在管建筑面积所占百分比由2023年的约69.4%增长至2024年的约71.4%，但管理外拓物业所产生的收入却由2023年约11.186亿元减少至2024年约10.081亿元。收入减少主要原因同样为“优化在管项目结构，退出部分利润率较低的项目”。

据介绍，“第三方物业开发商”包括独立于时代中国的外拓物业以及时代中国与其他物业开发商共同开发的物业，亦包括由第三方建筑公司建造的政府所有建筑及其他公共物业。

数据显示，2024年度，来自时代中国集团的在管建筑面积为3396.8万平方米，比2023年度仅增加5.8万平方米，收入却由7.67亿元增至8.08亿元，收入占比由40.7%增至44.5%。

与此同时，来自第三方物业开发商的在管建筑面积为8485.9万平方米，比2023年度仅增加783.6万平方米，收入由11.19亿元减少至10.08亿元，收入占比由59.3%降至55.5%。

仅就目前看来，时代邻里优化在管项目结构的成效尚未呈现在业绩数据上。

观点新媒体查看报告发现，随着外拓规模的增加，时代邻里来自第三方的应收贸易款项也有所增加。2024年度，关联方的应收贸易款项由5.72亿元降至5.47亿元，而第三方应收贸易款项由6.47亿元增长至7.76亿元。

报告又指，应收贸易款项主要产生自物业管理服务、非业主增值服务及向时代中国集团及第三方提供的其他专业服务。于2024年12月31日，应收贸易款项约7.639亿元，较2023年12月31日约8.235亿元减少了约5960万元或约7.2%，主要是由于关联方应收贸易账款总额相较于2023年12月31日进一步降低。

或许是得益于优化项目结构的结果，截至2024年12月31日，来自关联方的合同负债为418.4万元，较2023年度807.5万元大幅减少；来自第三方的合同负债为8654.万元，同比减少83.8万元。

除此以外，时代邻里还提到资产管理的成果——以资产保值增值为核心构建的“物业-美业-美居-美家”四维协同生态体系，整合物业场景流量入口形成一站式资产综合服务体系。

报告如此介绍其共享：“依托物业服务精准触达需求推动租售单量同比提升48%，美居业务完成全链条标准化升级带动新签合同额激增2.5倍，实现业主资产全生命周期价值持续提升。”

新的一年，时代邻里并未给出具体目标，但外拓依然是主题。

报告如此表示，于公告日期，公司积极发掘与核心业务相关的任何目标，且并无识别任何新投资或收购目标；公司已经制定一份潜在关注名单，但集团并无就任何该等投资或收购订立协议；及配售及认购股份所得款项净额的余下部份将继续根据原有的拟定用途进行使用，惟须视市场状况而定。

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