3月楼市迎来“小阳春”，二季度核心城市有望持续发力

21世纪经济报道记者李莎 北京报道3月楼市进入传统“小阳春”时段。机构数据显示，3月房地产市场延续修复态势，多个核心城市迎来“小阳春”行情。

其中一线城市市场回暖态势较为明显。Wind数据显示，3月一线城市商品房成交面积环比增加近95%，同比增加18%，其中北京和上海商品住宅成交面积环比翻番。相比之下，二三线城市 “小阳春” 成色不一，部分城市表现平淡，市场整体延续分化格局。

今年以来，房地产调控政策持续密集出台，中指研究院统计发现，仅3月各地约出台政策56条。政策引导与市场机制相互作用，让3月房地产市场成为观察全年走势的关键窗口。业内预计，二季度随着政策的进一步落实，核心城市成交量有望继续修复，一线及核心二线城市市场或率先“止跌回稳”，但城市间分化仍将持续。

一线城市“领跑”

4月1日，中指研究院研究副总监李益峰在市场形势及企业研究成果分享会上表示，去年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效，3月多个核心城市迎来“小阳春”行情，市场延续修复态势。

在新房方面，3月克而瑞监测的30个城市成交规模为1270万平方米，因2月基数较低，成交环比大涨85%，同比增长7%。受此带动，一季度30城新房成交累计同比增幅约一成。该机构认为，受供给放量、房企营销力度增加等影响，新房市场迎来局部“小阳春”。

聚焦不同能级城市，一线城市新房市场回暖态势明显，市场韧性强于二三线城市。Wind数据显示，3月一线城市商品房成交面积为266.96万平方米，环比增加近95%，同比增加18%。克而瑞分析认为，这主要得益于新政持续刺激潜在需求释放，叠加适销对路楼盘入市，推动整体成交规模居阶段性高位。

具体到城市，据Wind数据，3月北京、上海、广州、深圳商品房（住宅）成交面积（北京和广州为网签面积）分别约为59.3万平方米、115.0万平方米、62.7万平方米、和30.0万平方米，环比分别增长120.0%、102.3%、72.9%和76.4%，同比分别增长48.4%、6.0%、16.0%和30.6%。

与之相对，克而瑞指出，二线城市和三四线城市“小阳春”成色相对一般，3月成交量与去年大致持平，更多呈现局部复苏态势。从一季度来看，新房成交同比增长的城市，除了热点城市成都之外，更多是前期深度调整的南京、武汉、宁波、合肥、长沙、佛山等经济、人口基本面较佳的二三线城市。

整体来看，二手房市场表现保持良好态势。克而瑞数据显示，3月30个重点监测城市二手房成交阶段性回升，环比增长48%至2212万平方米，同比增长20%，“金三”二手房市场表现总体好于去年。

从城市维度来看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市同比仍保持两成以上正增长，整体韧性较强。相较而言，重庆、合肥等城市同比基本与去年持平，涨幅均在5%以内，二手房市场暂无明显起色。

以北京为例，Wind数据显示，北京3月二手房网签套数为19234套，环比增长62.0%，同比增长34.7%。同期二手房网签面积近173.6万平方米，环比增长61.3%，同比增长37.7%。

从房价来看，受改善型住宅入市的结构性因素带动，3月新房价格有所上涨，但二手房市场“以价换量”的特征仍然明显。中指数据显示，3月百城新建住宅均价16740元/平方米，环比上涨0.17%，同比上涨2.63%；二手住宅均价13988元/平方米，环比下跌0.59%，跌幅较上月扩大0.17个百分点，仅成都二手房价格环比微涨0.06%。

核心城市成交量有望继续修复

今年《政府工作报告》首次将稳住楼市股市写进总体要求，在房地产部署方面也着墨颇多，“持续用力推动房地产止跌回稳”成为全年房地产政策的核心目标，“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”是产业转型的重要方向。

今年以来，房地产调控政策密集出台，如3月16日，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，在大宗消费更新升级行动中，明确提及“更好满足住房消费需求”。再如3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，为“好房子”建设提出新要求。

在地方层面，多地继续通过优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方式降低居民购房成本，推动住房需求释放。中指研究院初步统计发现，仅3月单月，全国各地出台约56条政策，其中南京全面取消限售，深圳加大公积金贷款支持力度，探索“房票安置”政策等影响较大。

前不久，在中国发展高层论坛2025年年会上，中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任、中央农村工作领导小组办公室主任韩文秀表示，去年四季度以来，房地产市场交易和价格出现积极变化，一线城市回暖态势比较明显。“我们将继续推动房地产市场止跌回稳，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场长期持续健康发展。”

克而瑞分析称，今年中央房地产政策将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标，进一步形成政策“组合拳”。而在地方层面，政策将围绕“品质升级、需求激活、存量盘活”三大维度发力，落地“好房子”建设标准、持续优化需求端政策、协同推进供给侧结构性改革与存量盘活、扩容城市更新与保障性住房建设将成为重要方向。

李益峰预计，加快推动各项政策落地见效是接下来的重中之重。预计二季度各项政策落实将加快，叠加去年四季度以来优质地块供应增加，接下来“好房子”项目将陆续入市，或将带动改善性住房需求释放。

李益峰表示，二季度核心城市成交量有望继续修复，一线及核心二线城市市场有望率先“止跌回稳”，但城市及城市内部板块之间分化行情延续。

克而瑞进一步分析称，4月或将延续3月弱复苏走势，二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但考量到去年高基数影响，同比持平或小幅微增，累计同比维持正增。核心一二线城市持续分化，北京、上海、深圳、杭州、成都等供给导向型城市，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应；广州、武汉、南京等城市后续成交有望延续弱复苏；福州、南宁、昆明、长春等城市的高库存问题短期或难解，整体去化或难言乐观，三四线城市成交规模将延续筑底。