杨浦「保利建工海玥·外滩序98」即将入市，8层洋房引领居住新风尚

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项目地段上最大的看点是杨浦滨江”大九宫格“，可谓核心滨江端迄今更顶配的九宫格。

上海每一个滨江九宫格都是房价高点，统一规划、界面崭新、圈层高端，前滩九宫格标杆17-18万/㎡，徐滨九宫格冲击20万/㎡。

但与以往九宫格布局中单一聚焦住宅业态不同，此次杨浦滨江九宫格，以科创极核为基石，并巧妙地将产业、商业、历史文化、休闲及高端居住等多元要素融为一体，业态丰富且都堪称顶配，勾勒出滨江核心段宜居属性的终极答卷。

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顶配赋能杨浦滨江九宫格

开启核心滨江价值新篇

为何说这个杨浦滨江九宫格是顶配？

1、顶格规划：约45公里滨江带中唯一的“科创研发”板块

官方以高定位为笔，为杨浦滨江的发展绘就坚实底色。

2025年3月，黄浦江沿岸专项规划获批，核心段从原有的45公里拓展至50公里，杨浦滨江南段全域被纳入其中，其潜在价值迎来新一轮的深度挖掘与重估。

其中，杨浦滨江南段挑起 “新质秀岸段” 的重担，以 “百年新秀带・活力桥头堡” 为定位，独揽黄浦江核心段唯一的科创研发功能，定调世界级科创中心。

只有世界级规划才能打造出世界级板块。

2、顶配产业：上海乃至全中国科创风暴眼

大家知道美团、B站等互联网大厂落子大桥东。但我想说，来的不仅是几家龙头公司总部，而是多条产业链。

比如美团科技中心出让合同中，有这么几项特别约定条款：

• 在通过综合验收之日起12个月内，需要引进5家及以上的互联网、大数据、人工智能企业，且年主营业务收入之和不小于100亿的企业，且注册、税收落地；
• 地块所自持60%的办公面积，需在12个月内引进互联网企业入驻并100%全部投入使用，同时需提供新增就业岗位10000人以上

美团总部项目土地出让部分条款

B站、抖音也一样。

大厂率先入驻，一方面树立杨浦滨江科创商务区的高起点，另一方面龙头效应不容忽视，三大互联网巨头对下游企业吸引力极强，未来入驻杨浦滨江的优质企业或呈指数型增长。

官方有一个预期：杨浦滨江将至少导入20万高知人才，超30家在线新经济头部企业、超3000家在线新经济创新型企业将在此汇聚，实现超3000亿元规模产值。

事实上，在上海滨江沿线，从未出现过像杨浦滨江这样规模宏大的总部科创带，它早已超越了单纯驱动上海创新发展的范畴，更肩负引领中国在世界级科创赛道上一路飞驰的宏伟愿景，是中国科创的风暴眼。

• 产业未来1-2年几乎全部兑现

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这些高能产业并不是画大饼，中交总部项目已率先竣工；2025年中节能上海首座、美团科技中心C座D座预计迎来竣工，意味蓄势已久的杨浦滨江将迎来摘果子时刻。

中交滨江广场实景图

中节能·上海首座当下进度实拍和效果图，仅供参考

2026年或许将成为杨浦滨江价值集中兑现的年份，杨浦滨江创智中心、美团科技中心A座B座、字节跳动滨江中心、哔哩哔哩全球总部等有望竣工。

尤其三大互联网大厂，引入的都是核心部门，确保产业能级和员工未来收入水平。

哔哩哔哩·新世代产业园当下进度实拍和效果图，仅供参考

美团·上海科技中心当下进度实拍和效果图，仅供参考

杨浦滨江创智中心当下进度实拍和效果图，仅供参考

• 高知涌入、配套升级，赋予板块更高想象空间

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大厂改变一个板块命运的案例数不胜数，前有浦东张江，徐汇闵行的漕河泾；后有徐汇滨江，阿里、腾讯及网易，三大互联网老牌巨头齐聚徐滨，助力徐滨房价升级。

杨浦滨江与徐滨何其相似。

大量高知人口导入，激发住宅需求，拉动生活消费，进而推动商业、教育及医疗等配套服务升级。

目前徐滨正冲击20万/㎡，杨浦滨江会复刻徐汇滨江的价格道路吗？

另外，在三大互联网龙头吸引下，杨浦滨江有希望聚集更多独角兽企业，一旦有企业启动IPO，无疑将引发巨大的财富增长效应。

2019年，Uber、Lyft、Airbnb等独角兽公司计划上市，引发旧金山湾区房价飙升；

Facebook上市期间，湾区房价中位数额外上涨了2.8万美元，且Facebook员工聚居地区的房价上涨幅度更大‌。

• 产业与生活并非孤立的存在，而是彼此交织，共融共生

大桥东片区在城市布局上相当超前，为避免企业总部成为孤岛，早早对路网和红线做了更科学的划定。

比如在美团出让文件中多次强调公共通道建设，连接更多道路、绿地等，并设置空中连廊与滨江空间连接，打造出产业、商业、生活和谐共生的前沿布局。

美团总部项目土地出让部分条款

可以想象，在步行的尺度里既有滨江历史底蕴，又融入现代时尚元素，再搭配超高的蓝绿空间，这样的共生街区更具生命力。

意味大厂高知群体能安心地扎根板块；而于业主，出门即畅享精彩纷呈的品质生活。

杨浦滨江大厂效果图保利海玥外滩序bund98售楼处展厅火爆！保利海玥外滩序bund98洋房入市！

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3、顶配商业、教育、商办地标、低密住宅组团、绿地...打造全维理想生活版图

在产业蓬勃发展基础上，杨浦滨江九宫格商业布局堪称夺目。

美团商业（规划打造黑珍珠主题美食街）、B站商业（二次元主题特色）、超极合生汇及国际时尚购物中心相互串联，将形成一条约51万方的滨江商业带，这在整个滨江区域都极为难得。

作为重头戏，超极合生汇预计2027年交付，将重塑杨浦滨江商业氛围。

超极合生汇预计2027年交付

地标建筑往往是城市中心的象征，杨浦滨江九宫格内最高达约320米的地标商办，将成为杨浦的新至高点，不仅是城市形象的崭新名片，更将稳稳压阵大桥东核心区域，吸引众多企业总部及高端商务人士汇聚，进一步提升区域商务能级与影响力。

项目区位示意图，仅供参考

同时还有三所教育资源规划及若干绿地。

值得一提，这里还规划了一个高端低密住宅组团。低密度的建筑规划，意味更宽敞的楼间距、更充足的采光与通风及更高的居住私密性，居住舒适度完全区隔滨江高层组团，为追求高品质生活的人们提供了理想的居住之所。

划重点：

保利海玥外滩序bund98就位于杨浦滨江这个精华九宫格内，不仅纵享九宫格全维顶配资源，南侧约350米就是哔哩哔哩、美团，可谓近水楼台，使其成为区域内极为稀缺的、能够轻松实现从科创大厂步行或骑行归家的全新楼盘，直面科创辐射强大能量。

顶配九宫格里又规划一个低密住区

核心滨江更高级的住宅组团

不仅雄踞杨浦滨江九宫格，咫尺科创大厂，从小地段看bund98又镶嵌在滨江难得的一个低密九宫格内。

相比前滩、后滩、徐滨九宫格的高密度，bund98所在区域得益历史建筑和里弄遗迹保护，规划为滨江难得的低密九宫格，臻稀性不言而喻。

按照规划，除项目东侧有一块洋房布局，其余清一色都是限高12米的低密组团（风貌住宅）和绿地，未来低密生活及高端圈层氛围可以预见，也是核心滨江段更为高级的住宅组团。

bund98作为该低密九宫格首发住宅，客观讲也是片区唯二的洋房置业机会，同时鉴于新房不断涨价的趋势，项目在小板块拥价格先手优势。

地块规划来源《杨浦滨江南段最新控规2023批复稿》

另从航拍图可以看到，低密九宫格与东侧超高层建筑群、南侧滨江产业带相互错开，使得项目的南侧视野遮挡较少，未来站在洋房高区，有望远黄浦江景，放眼滨江新房，具备如此优质视野的项目着实不多。

多维交通串联陆家嘴、北外滩

约800米亲江距离，近享潮流生活

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在让人无限遐想的杨浦滨江九宫格之外，项目还坐拥纵横交错的立体交通网络，畅享成熟繁华的生活配套。

轨交上，项目直线距离12号线宁国路站约900米，1站换乘18号线，可到陆家嘴；同时12号线横贯东西，去北外滩、苏河湾或金桥都很便捷。

区位配套示意图

自驾上，内环、中环、北横通道环绕，项目到市中心重要节点效率都很高。

尤其多桥隧连接浦东，可便捷到达陆家嘴、联洋、花木等。

商业上，步行范围内除滨江商业带，还有百联滨江；自驾少许还能到宝龙旭辉广场、北外滩来福士、陆家嘴IFC、国金中心等。

此外，杨浦滨江跑道、步道、骑行道已全线贯通，并点缀大量焕新历史建筑和艺术作品。

约800米的滨江距离，让bund98业主既可近享杨浦滨江澎湃产业、城市更新势能，又能体验潮流业态所带来的全新生活方式。

杨浦滨江配套实景图

核心滨江8层纯血洋房

外滩序3.0迭新之作

作为滨江低密九宫格开篇之作，bund98品质必须足够硬核才能匹配这一产业澎湃的黄金区位及未来大厂业主挑剔的眼光。

为此，保利和建工两大央国企强强联合，在bund45＆88之上进行迭代，为市场带来外滩序3.0迭新之作。

1、滨江核心段臻稀8层洋房

8层洋房稀缺性无需多言，bund45&88的热销就是最好的印证。

补充两点：

其一，能建8层纯洋房得益于约1.8容积率，在新房容积率普遍2.5的市中心，低容指标可遇不可求；且大桥东核心区目前看只有两个洋房地块，卖一个少一个

其二，链家约11万套挂牌房源，房龄10年内8层及以下滨江洋房挂牌只有4套

本质是洋房臻稀，但我们也能看到业主的惜售，他们知道卖掉后买不到更好的。

信息来源链家，2025.3.25

换言之，保利海玥外滩序bund98未来步入二手市场，认可度会非常高，并手握独立定价权。

2、高定美学立面和归家门庭

项目整体以“现代简约+海派风情”建筑风格为主，立面设计采用大面积玻璃与金属线条，搭配转角飘窗，通透灵动。

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售楼处电话☎：400-885-2009✔✔✔（VIP热线)项目效果图过程稿，仅供参考

归家门庭沿街展面视觉冲击力很强，像一座高奢酒店，刷新区域美学面貌。

项目效果图过程稿，仅供参考

3、大面宽、高利用率户型

建面约100㎡3房，采用同级罕见四叶草布局，三个房间相对独立，互不打扰；南北通透；重要的是几乎无浪费面积，使用率高。

餐厅可容纳六人桌，大家庭聚餐其乐融融。

点睛之笔是主卧和北向卧室均采用约270°转角飘窗（仅限于户型图户型)主，赋予多一面的观景视角和更多志趣场景。

6飘窗设计让户型实用性更上一个台阶。

建面约100㎡3房户型图过程稿，仅供参考

建面约128㎡4房，一步到位，满足二胎家庭/三代同堂居住需求。

大面宽四开间朝南设计，阳光满溢；主卧约270°飘窗，舒适度和景观视野拉满；还拥惊人的7飘窗，置大幅提升室内利用率。

建面约128㎡4房户型图过程稿，仅供参考

最后，再次预告：

保利海玥外滩序bund98展厅已开放，推建面约100-128㎡3-4房滨江低密洋房！

中国科创风暴眼+杨浦滨江顶配九宫格+外滩序3.0迭新之作，buff叠满，提前预定年度爆款红盘！

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项目

保利海玥外滩序Bund98

产品

建面约100-128㎡3-4房

交通

12号线宁国路站

销售动态

即将入市

开发商/预售许可证/文章类型

上海锦协置业有限公司