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合肥红达天映

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作为合肥唯二现房销售的高端项目，红达天映自拿地之初便承载着破局使命，却也面临着市场产品迭代的严竣挑战。

优势：

1、地段整体不错；

2、现房，所见即所得，即买即用。

3、产品建设标准高，可以说是做了超前规划建设的，这保证了他在市场产品迭代的情况下没有落后。

劣势：

1、位置瑕疵，北侧紧邻南二环高架，噪音和灰尘影响难免，尤其是对北面的第1排。

2、容积率2.5，而现在新项目容积率大多在1.8左右，这也使得它的产品只能做小高层和大高层；得房率相比现在的新规产品低了不少。

3、南边的已建成小区对其第1排小高层有日照的遮挡。

【区位与规划】项目坐拥政务东核心地段，西递路与南二环交汇处，享政务、滨湖、经开、包河五区交汇的区位红利‌。

在26亩不规则地块中，通过"南小高+北大平层"的错位布局，打造出143-225㎡的全玻璃幕墙大平层产品，超白玻与蜂窝铝板构筑的现代立面，在周边项目中仍具辨识度。

【资金与情怀】回溯2022年底拿地背景，1.2万/㎡楼面价叠加现房销售条件，在彼时已属"逆周期"豪赌。相较于同期拿地、已回笼资金的华润润城中心，红达需沉淀7亿资金两年之久，这对深耕六安的区域房企堪称壮举‌。

项目建筑立面采用全玻璃幕墙+蜂窝铝板，所有楼栋底层100%架空，打造约1500㎡泛会所，风雨连廊，无人超市等超前配置，印证了开发商穿透时间周期的产品决心。

【现实困境】虽以现房"所见即所得"破解交付焦虑，但老计容带来的得房率短板已成硬伤。对比新计容项目的四代住宅、挑空露台等创新，其户型空间利用率低约10%‌。更严峻的是，政务周边即将迎来伟星ONE139，明珠广场的置地和皖投06，姚公庙3项目，这些新势力在容积率、赠送面积、功能分区等方面形成代际差‌。

【定价困局】传闻毛坯2.5-2.8万/㎡的售价，既难覆盖资金成本，又面临政务东二手次新房大降后的压力‌，同时更被周边众多计容新政项目（这些项目还普遍地段更优，无明显劣势）更迭消解。

还有一个不小的问题，项目的户型面积大，总价高， 而今年高总价高改项目竞争尤为激烈。

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