解决“关键小事” 护航“民生大事”丨宿迁集中发布物业纠纷典型案件

“业主在自家门口安装监控摄像头，是否侵犯了邻居的隐私权？”“为了方便出行，部分业主提出在小区一侧加开一个大门，是否合适？”这些小区管理中常见的“关键小事”，如今有了权威解释。

3月31日上午，宿迁中院联合市住建局、市城管局、市消防支队等共同举办“法治护航民生 共建和谐社区”物业纠纷典型案件集中发布活动。市法院党组成员、副院长周辉致辞，市法院行政庭、民一庭、民四庭负责人和市相关单位处室负责同志参加活动。

活动中，街道物业办负责人、物业企业代表、小区业主委员会成员、市民代表等围绕小区物业履约难点、居民诉求等提出问题和意见建议。

市法院相关审判部门、市相关单位结合《民法典》《江苏省物业管理条例》《宿迁市住宅物业管理条例》等法律法规条文，用通俗易懂的语言逐一解答回应。

此次活动是宿迁深化基层法治建设、提升社会治理效能的重要实践。近年来，随着城市化进程加快和社区治理精细化需求提升，物业服务已成为关乎千家万户切身利益的民生大事。与此同时，物业纠纷数量逐年上升，矛盾类型日益复杂，既影响社区和谐稳定，也考验着基层治理的法治化水平。为从源头化解矛盾，市中级人民法院联合多部门举办此次发布活动，旨在通过以案释法推动物业纠纷源头治理，提升物业公司和业主依法行使权利、履行义务的意识。

活动现场，市中级人民法院发布了9个典型案件，这些案例从全市法院近两年审理的数百起物业纠纷中精选而出，主要聚焦物业企业行使管理权的合理范围和业主自治权边界的热点难点问题，不仅体现了全市法院在平衡业主与物业企业权益中的裁判智慧，更传递了“小案件大民生”的司法理念，为业主依法理性维权提供了法律指引。市城管局、市消防支队也分别发布了物业企业违法典型案件和消防安全典型案件。例如：小区内流浪猫伤人，物业公司因尽到安全保障义务无须担责；楼上宾馆将茶水间改造成卫生间，违反房屋设计规范被责令恢复原状；某商业大厦物业因未定期检修消防设施，火灾自动报警系统故障、灭火器过期，消防部门责令限期整改，但逾期未完成，物业公司被罚款并责令停业整顿。

此次活动将典型案件的裁判、执法规则转化为社会治理的“鲜活教材”，不仅是一次深化部门协作、将法治力量融入基层治理的生动实践，更是一场生动的“法治公开课”。小物业关系大民生，物业纠纷既是事关群众幸福感、获得感的“关键小事”，也是社会治理的“民生大事”。宿迁法院将继续加强与相关部门单位的协作配合，从源头上减少物业纠纷的发生，推动形成“共建共治共享”的社区治理新格局。

典型

目录

一、物业公司管理职责类案件

1.姜某诉某物业公司身体权纠纷案

2.田某某、张某某诉某物业公司物业服务合同案

3.王某甲、王某乙诉某物业公司物业服务合同案

4.李某某诉某物业管理有限公司侵权责任纠纷案

二、业主权利界限类案件

5.某保险公司诉某物业公司代位求偿权纠纷案

6.骆某某、皮某某诉许某某相邻权纠纷案

7.林某诉某宾馆排除妨害纠纷案

三、行政诉讼案件

8.孟某等10人诉某街道办、第三人某居委会不履行法定职责案

9.陆某某诉宿迁市城市管理局不履行法定职责案

案例一：小区垃圾房门致业主受伤，物业公司未尽管理维护职责应当承担赔偿责任——姜某诉某物业公司身体权纠纷案

基本案情

姜某系某小区业主，于2021年3月17日，骑电动自行车沿小区内部道路正常骑行，经过该小区专门用于存放垃圾的房屋前时，因垃圾用房铁门未采取固定措施，突然被风吹开撞击到姜某，致其从车上跌落受伤，构成十级伤残。姜某遂向法院提起诉讼，请求为某小区提供物业管理服务的某物业公司赔偿其各项损失合计15万余元。

审理裁判

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”《江苏省物业管理条例》第93条规定，涉案垃圾房作为小区共用设施，物业公司负有管理维护职责，由于物业公司未有效对小区沿路垃圾房进行管理，放任房门开合处于不稳定状态，被风吹开侵占到小区道路空间，致路过的业主姜某受伤，法院判令物业公司应当对姜某的损失承担全部赔偿责任。

典型意义

本案裁判强调了物业公司对小区建筑物共有部门的管理维护职责，明确了物业公司作为建筑物共有部分以及共用设施设备管理人的法律地位。物业公司应当对小区共有部分和共用设施履行合理的安全保障义务。因物业服务企业管理维护不当导致设施存在安全隐患，造成业主人身或财产损害的，应当认定物业服务企业未尽到安全保障义务，依法应当有物业服务企业承担全部侵权赔偿责任。本案提醒物业服务企业加强共有部分的安全维护，主动排查小区内公共部位及公用设施设备可能存在的安全缺陷，及时消除风险隐患，营造安全有序的生产生活环境。

案例二：室内具有隐蔽性的污水管道发生堵塞反水，物业公司积极维修疏通后不承担损失赔偿责任——田某某、张某某诉某物业公司物业服务合同案

基本案情

田某某、张某某系某小区13幢1901室业主，涉案房屋内部污水管道发生返水并造成室内地板、墙面等受损，损失金额为22097元。后某物业公司联系田某某并得到其同意后，对室内污水进行清理并对污水管道进行疏通。双方确认污水管道返水原因系洗脸巾、卫生纸等堵塞。田某某、张某某诉至法院要求某物业公司对管道堵塞反水造成的损失承担赔偿责任。

审理裁判

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”涉案《物业合同》约定共用管道、室外管道等属于物业公司负责管理维护的共用设施。案涉污水管道因位于室内且具有隐蔽性，物业公司无法日常性开展室内维护。物业公司发现管道堵塞、反水后及时电话联系业主，获得业主的允许后及时入户进行清理、疏通，已经积极履行了《物业合同》的约定义务，不存在违约行为。故法院判决驳回了田某的诉讼请求。

典型意义

本案裁判明确了物业公司对公共设施管理维护义务的履行程度，确立结合实际情况对履约内容、限度作出区分认定的规则。对位于公共区域的排水管道，如室外下水管道、雨水管道、化粪池等，物业公司应开展日常管理和维护，定期疏通、清理；对于连接多户且位于业主室内的共有排水管道，应充分考虑物业公司疏通、维护的困难性和履约成本，以合理确定物业公司的履约负担，扭转以往物业公司包揽一切的错误认知。排水管道作为共用设施，在此也提醒业主应爱护设施、正确使用，共同管理好、维护好共用设施。业主不当使用排水管道，导致管道堵塞的，亦需承担侵权责任。

案例三：消防设施管理不到位、消防通道被堵，业主因火灾受损物业公司须担责——王某甲、王某乙诉某物业公司物业服务合同案

基本案情

王某甲、王某乙系某小区业主，于2024年2月3日晚约9:50发现家中空调起火，遂拨打消防救援电话。因消防通道被车辆占用，消防车无法到达火场位置，部分消防员徒步进入火场灭火。又因消防栓内水压不足，无法及时灭火，直到装水的消防车绕道到达火场后才完成灭火，期间耽误十余分钟。王某甲、王某乙认为物业公司未按约提供物业服务，导致火灾损失扩大，起诉索赔损失8.4万余元。

审理裁判

法院经审理认为, 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”本案中，涉案消防栓水压不足，不符合技术规范要求，未达到“完好有效”标准。消防通道被堵，物业公司未对占道车辆进行劝阻、制止等合理处置措施，致使消防车辆通行受阻，救援迟延，对火灾损失扩大存在过错。结合起火原因、火灾过程、过错程度等因素，判决某物业公司承担30%赔偿责任，并明确物业公司赔偿后有权向阻塞消防通道的业主追偿。

典型意义

本案裁判明确物业公司的消防设施维护、消防通道管理义务既是合同义务，也是法定义务。消防设施管理应符合技术要求，确保设施完好有效，全面发挥报警、灭火、疏散、救援等功能。物业服务企业应采取合理措施维持消防通道畅通，在必要时报告行政机关请求协助。因义务履行不到位导致火灾救援不及时造成损失的，应承担赔偿责任。本案裁判同时强调物业公司相关责任的非终局性，明确业主随意停放车辆，阻塞消防通道，妨碍消防救援的，物业服务企业在赔偿后有权追偿，宣扬了消防安全人人参与、人人有责的理念。

案例四：小区内流浪猫伤人，物业公司尽到安全保障义务无须担责——李某某诉某物业管理有限公司侵权责任纠纷案

基本案情

李某某系某小区业主，2023年10月23日上午在等待电梯时被突然窜出的猫抓伤腿部，为此次损伤花费医疗费共1755.5元。某物业公司此前虽发现该单元门附近草丛中有人投喂猫的现象，但因误认为是业主饲养的猫而未予处理。后李某某向某物业公司索要赔偿未果，遂诉至法院要求判令某物业公司赔偿其医疗费、康复费、精神损害抚慰金等各项费用1787.5元并对李某某书面或公开道歉。

审理裁判

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条规定安全保障义务人应限于经营场所、公共场所的经营者、管理者，责任基础在于对危险源的预见可能性与控制能力，而物业服务企业的安全保障义务在于对公共设施设备的维护及常规安全隐患的排查。本案中，案涉小区此前未发生猫伤人事件，流浪猫活动具有随机性，不宜苛求物业公司对于不能预见、小概率的猫伤人事件采取特殊防范措施。因此，认定物业公司未违反安全保障义务，判决驳回李某某的诉讼请求。

典型意义

本案确立了物业服务企业在流浪动物管理中的安全保障义务边界，明确物业企业的安全保障义务以合同约定为基础，遵循“合理预见、必要防范”原则，对可预见的流浪动物聚集风险需采取动态巡查、科学处置等必要措施，但对偶发且超出管理关联性的损害不承担法律责任。本案损害的发生也提醒广大小区业主，要与物业公司形成多方共治的社区治理模式，共同维护和谐安全的居住环境。

案例五：小区车辆乱停乱放，物业合理锁车不构成侵权——某保险公司诉某物业公司代位求偿权纠纷案

基本案情

某物业公司为某小区提供物业管理服务，刘某系小区业主，其车辆在某保险公司投保车辆损失险。2023年5月1日，刘某女儿将该车辆停放在某小区禁停区域。次日，某物业公司发现车辆无序停放，在无法联系车主、现场寻找驾驶人员未果情况下，对车辆左前轮上锁，并在前挡风玻璃处粘贴醒目“禁止停车、违规上锁”提示单。5月3日，刘某女儿启动车辆行驶，造成车辆损坏。某物业公司与刘某达成和解，以免除刘某8年物业费（每年800元）方式作为车损补偿。后刘某向某保险公司申请理赔后获赔保险金20760元，但未通知某物业公司。某保险公司以代位求偿权向某物业公司索赔无果后提起诉讼，请求判令某物业公司赔偿20760元。

审理裁判

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任”。物业公司负有维护物业管理区域内相关秩序的职责，判断物业公司的车辆管理行为是否构成侵权，主要应分析其是否存在过错。从行为必要性看，涉案车辆停放在禁停区域，驾驶人长时间离开现场，无法联系也无法寻找，严重阻碍车辆及人员正常通行，物业公司有义务实施管理行为。从目的正当性看，物业公司未采取过激行为，仅是将车辆上锁并张贴醒目提示，未超过必要、合理限度。从结果可归责性看，物业公司已张贴醒目提示，并选择在驾驶位一侧、容易察觉的左前轮上锁，已尽到提示义务。锁车行为本身并不会造成车辆损害，车辆损害是驾驶人径行启动车辆行驶导致。故法院认定物业公司在本案中并无过错，判决驳回了某保险公司的诉讼请求。

典型意义

本案裁判有效解决了物业公司面对小区内车辆违停、乱停，影响通行秩序、消防安全时“管不管、如何管”的难题。将物业公司采取车辆处置措施时责任承担的判断标准明确为过错责任原则，认定物业公司对违停车辆采取上锁、张贴提示等管理措施属合理履职范畴，未超出必要限度且无过错，不承担侵权责任。本案裁判有助于物业公司走出“不管要担责，管了也要担责”的现实困境，有效发挥了司法审判的规则指引功能，是廓清物业公司合理管理行为边界的有益探索，在鼓励物业公司依法履职的同时，引导社会公众正确行使个人权利。

案例六：业主擅改入户门影响邻居通行，法院判决恢复原状——骆某某、皮某某诉许某某相邻权纠纷案

基本案情

骆某某、皮某某与许某某系隔壁邻居，两家入户门相隔较近。房屋交付时，许某某的入户门为内开门，骆某某、皮某某的入户门为外开门。装修时，许某某改变原有规划设计，将入户门改为左侧外开门，导致许某某开门则挡住骆某某、皮某某的入户门开启，致使其无法出入。且因公共楼道较为狭窄，许某某改装的外开入户门影响通行，形成严重安全隐患。骆某某、皮某某多次与许某某协商解决未果，故诉至法院要求许某某恢复原状，将外开门改为原有的内开方式。

审理裁判

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第二百三十六条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”住建部《住宅设计规范》第5.8.5条规定，向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。本案中，许某某擅自变更入户门开启方向的行为，客观上导致骆某某、皮某某户门开启受阻及公共通行安全隐患，该妨害状态持续存在且违反国家强制性技术规范。尽管户门改造属专有部分处分权，但物权的行使不得损害他人合法权益。经现场勘验，两户门间距及公共走道宽度均未达到《住宅设计规范》允许外开门的空间条件，该技术规范作为国家强制标准具有司法参照效力，许某某改造行为已构成物权妨害，依法应承担恢复原状责任。故法院判决许某某将其入户门朝向改为朝内开。

典型意义

本案确立了相邻权纠纷中“权利边界动态平衡+技术规范客观量化”的裁判规则。明确不动产权利人改造专有部分时，以不逾越合理容忍限度、不妨碍他人正常使用为前提，且应当符合技术规范。通过技术规范将相邻关系中的抽象容忍义务，转化为技术性判断，使相邻权保护具有可操作的量化基准，通过否定违反技术规范且实际妨害他人物权的改造行为，推动形成权利行使守界、社区治理有序的法治秩序。

案例七：楼上宾馆将茶水间改造成卫生间，违反房屋设计规范应恢复原状——林某诉某宾馆排除妨害纠纷案

基本案情

林某系某小区1幢17楼房屋所有人，房屋不动产权属证明上登记的用途为“商服用地/办公”。某宾馆将该幢18楼房屋改造为宾馆后开展经营。根据城建档案部门备案竣工图纸记载，该栋楼6层-21层的给排水平面图布局完全一致。林某购买的17楼房屋内茶水间和办公区域，与某宾馆改造后的18楼两间卫生间的位置相对应，严重影响其使用体验。林某提起诉讼，要求某宾馆立即将18楼排水设施按设计图纸恢复原状并赔偿损失。

审理裁判

法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”《住宅设计规范》第5.4.4条规定：“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）、厨房和餐厅的上层”。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间”。本案中，某宾馆在18层设置卫生间的位置正对应下层林某房屋茶水间（具餐饮功能属性），违反《住宅设计规范》第5.4.4条“卫生间不得设于餐厅上层”的强制性规定，其将未设防水设施的办公区改造为卫生间，形成渗漏风险。虽林某房屋登记为商服用地/办公性质，但商办建筑与住宅在功能区设置标准上存在本质差异，宾馆擅自改变房屋使用功能的行为，客观上已超出商服用地兼容性范畴，形成对下层办公场所的实质性妨碍，且严重影响楼下住户的心理感受。故法院判决某宾馆将案涉小区1幢18楼房屋给排水设施恢复为涉及图纸一致。

典型意义

本案通过技术规范与民法原则的衔接适用，确立商业主体改造行为的双重审查标准，既需符合行政管理规范，更应遵循相邻权益保护优先原则。业主有权按照技术规范根据使用需求开展房屋改造，但改造行为应当符合设计要求。违反设计规范、存在潜在安全隐患以及对相邻住户使用体验、心理舒适度产生负面影响的改造行为，均可能构成妨害物权的情形。本案警示商业主体在房屋改造中须严格遵循设计规范，即便建筑性质为商服或办公，仍应关注相邻房屋的功能与实际使用场景，遵循保障基本生活安全的规范要求，充分尊重并维护相邻方合法权益，共建有序、和谐的建筑使用和邻里相处环境。

案例八：孟某等10人诉某街道办、第三人某居委会不履行法定职责案

基本案情

2023年4月24日，某居委会作出《关于某物业管理委员会成员调整公示》，对调整某小区物业管理委员会成员名单予以公示。同年4月28日，案外人张某某向某街道办邮寄《异议书》，载明孟某等10人及案外人张某某为异议人，要求撤销上述公示并予以答复。同年6月27日，某街道办作出《答复书》，载明上述诉求不属于该街道办职责，该机关无权撤销。《答复书》于同年6月28日邮寄送达案外人张某某。现孟某等10人认为某街道办未予答复，提起诉讼，请求判决确认某街道办拒绝作出答复的行政行为违法并责令其限期书面履行答复义务。

审理裁判

法院经审理认为，《宿迁市住宅物业管理条例》第四条第三款、第四款规定：“街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督，并明确物业管理专门机构和专职人员。居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。”街道办事处对辖区内物业管理活动负有监督、指导、协调的职责，居民委员会协助街道办事处做好物业管理相关工作。本案中，某居委会对调整物业管理委员会成员名单予以公示，系协助某街道办指导、监督物业管理委员会的运行。该指导、监督等行为，在性质上属于行政指导，对小区业主行使自治权未产生实际影响。故孟某等10人诉请确认某街道办不履行法定职责违法，无事实和法律依据，法院遂裁定驳回起诉。

典型意义

本案裁判明确了物业管理委员会调整的业主自治属性，指出该领域不属于行政机关行政管理的范畴。根据《宿迁市住宅物业管理条例》，街道办事处的职责限于对物业管理活动的指导、协调和监督，而居民委员会调整物业管理委员会成员的行为系协助街道办履行职能的行政指导行为，未对业主的法定自治权利产生实际限制或剥夺。行政机关已就异议作出程序性答复的，业主主张行政机关“未履行答复义务”缺乏事实依据。业主对物业管理委员会调整存有异议的，应通过自治协商或法定自治程序解决，而非通过行政诉讼要求行政机关超越职权撤销该行为。业主在行使权利时，一方面，对物业管理活动的监督需以合法性为前提，不得要求行政机关突破法定权限；另一方面，行政指导行为若未实质影响业主权利义务，则不属于行政诉讼的受案范围，业主应通过自治机制实现权利救济。

案例九：陆某某诉宿迁市城市管理局不履行法定职责案

基本案情

2023年9月1日，陆某某向宿迁市城管局邮寄《宿城区某小区违法建设电动车充电棚投诉信》，请求依法拆除该小区21处违建车棚，恢复绿化树木原状并处罚违建行为人。宿迁市城管局收到投诉信后向宿城区城管局发送电子邮件要求做好调查解释工作。同日，宿城区城管局安排人员进行调查处理。同年9月13日，宿迁市城管局作出《某小区违法建设电动车充电棚问题处理情况》，并以手机短信方式向陆某某送达，向其告知调查及立案情况。陆某某认为宿迁市城管局未履行法定职责诉至法院，请求判令宿迁市城管局拆除案涉小区21处违建充电车棚，并恢复绿化原状。

审理裁判

法院经审理认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条第五项规定：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的‘与行政行为有利害关系’：（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的。”《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”小区绿地属于全体业主共有，改变绿地用途建设电动车充电棚，影响的是全体业主的共同利益，应当由业主共同决定。本案中，虽然宿迁市城管局对城市绿地具有行政管理职责，但是陆某某的投诉并非为维护其自身权益，其与投诉事项之间不具备法律上的无“利害关系”，因此不具备提起本案行政诉讼原告资格，遂裁定驳回其起诉。

典型意义

本案裁判明确了业主全体利益的行政诉讼保护方式，业主对共有权益的维护应通过业主委员会、业主大会或集体决策机制实现，个人无权单独主张。《民法典》第二百七十四条，小区绿地、道路等属于全体业主共有，其用途变更或权益处置需经业主共同决定程序。若业主以个人名义就共有权益事项向行政机关投诉，如要求拆除违建充电棚、恢复绿化，因其诉求涉及全体业主共同利益，而非直接侵害其专有部分或专属权益，该业主与行政机关接到投诉申请后所履行的行政职责行为之间缺乏法律上的“利害关系”，不具备《行政诉讼法》第二十五条规定的原告主体资格。该案明确了业主权利行使的两层边界：其一，业主对共有权益的维护应通过业主委员会、业主大会或集体决策机制实现，个人无权单独主张；其二，行政诉讼原告资格的认定须以“自身合法权益受损”为必要前提，防止以公益之名滥用诉权，维护行政管理秩序与司法资源的合理配置。

文图：新闻处

案例提供：民一庭、民四庭、行政庭

校编：耿亚中

审核：李瑞武

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