成华，凭啥逆袭为成都楼市的宠儿？

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

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粉丝

提问

你好， 你怎么看待成华的楼市呢？前些年感觉都看不上这个区域，怎么现在好像怎么都绕不开成华了？天新哑火了，高新也没啥房子，武侯青羊比较小众，锦江很贵了，金牛又只有茶花，我们和同事一起看房几年，翻来覆去还是绕不开成华区。

房段子解答

再谈成华区。

和有些区域东一榔头西一棒槌的楼市开发相比，成华区这几年越来越找准了自己的路子，非常清晰地以二八-崔槐-东客站为开发刚改改善轴线，少量一二环供应高端，少量铁路外围的青龙场-北湖-龙潭寺供应低端，形成了全方位的楼市供给战，堪称以一己之力单挑五城区。

别的不说，至少中端之战，国宾、机投已经明显败下阵来，反观成华中环，楼面价拔地而起，已经率先进入2w+的行列。

越来越多的高改客群重新审视成华，爱上成华，这是操盘手引导的结果，更是市场化的必然。

主城区的土地是稀缺的，东穷成华又不那么稀缺，反而是后来先到，常年是供地大户，而且还是正儿八经的中环区域。得益于市场好转，新规产品，整体规划，华润、绿城纷纷以超2万的楼面价给出了前瞻性认可。

成华区早年苦心经营的二环轴线，成为了这一波购买力的主要来源，不论是建设路还是万年场，又或者坚挺的杉板桥，二手市场都十分活跃，外地人/刚需客买二手房，二手房东置换新房，成华及周围金牛、锦江的置换潮给新房价值带来了托底，精准锁定中产，链条清晰明确，是用长时间的真金白银试出来的结果。

当然，成华打铁还需自身硬，如何留住人是关键，这些年万象城、滨江天街、建设路、339等商业留住了很多家庭；贯穿东西南北的2、3、4、6、7、8、17号线以及东客站，让成华和其他区通勤联系紧密；大熊猫基地、东郊记忆等IP深受年轻人喜爱；英才英华，成三等学区概念也十分吸睛，可以说是从“工业锈带”到“生活秀带”的逆袭。

回过头来再看近10年的成都楼市发展，大家不再谈及“房价洼地”，而是“价值高地”，越来越有“主城新贵”的范儿。

不过成华的确还有很长的路子需要走，稳打稳扎，夯实每一寸土地，补缺每一个短板，是长期要做的事，大家也要对它多一些耐心，这是人和土地，相互的结果。

粉丝提问

你好，我在**广场有一套房，急需资金周转，打算卖掉，74.89平，现在有人给我163万全款，楼层和户型是很好的，10多楼朝公园，担心年末下行更厉害，不晓得要不要买菜？现在租金大概是3500，现在月供3400，利率3.25%。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

**广场虽然身处锦江，但是两区交界，早期缺乏较好的规划，但是塔子山这边又开发较早，所以形成了当前一般的氛围，改也不好改拆也不好拆，位置是很不错的，但一直缺乏价值认可，属于攀成钢、东湖和川师三大板块的夹缝处，我判定未来它的能级不会太高，发展趋势不会太高，只能说是三环内锦江的低洼处，依托较低的门槛，中庸的学区，还算可以的地段来迎合市场，走量不走价。

另外来看，现在楼市行情低迷1年多了，完全还没有止跌迹象，刚需盘还有下探的空间，你担心的再过2个月市场下行更厉害的可能性很大。

所以不论是板块楼盘本身，还是大的趋势，中短期都是看跌的趋势，未来会不会涨回来呢？不排除，但一是概率小，二是时间久，三是涨幅和持有的压力对比下来，不一定能赚。往往是耗费了大量时间精力，但依然表现平平。

我也认真看了你的这套房，户型得房率一般，勉强作为小套三，31F的产品，3T8户，产品定位刚需。但是你这套房不论从位置，还是装修，或者楼层来看，也是同户型里比较优质的。

只不过现在的客户都很精明，一方面趁着行情差的确要把优质房源砍成瑕疵房价格，正所谓趁你病，要你命，另一方面这个报价，从租售比来看，大概是2.5%的年化，挺高的了，我估计也是他们精心计算过的。这个163万基本就没泡沫了，再往下面跌，都是超跌的。

现在从挂牌行情来看，类似户型挂牌差不多是150-190万不等，跨度较大，更精准的是看成交价格，近半年来大概的户型是155-170万左右，这里也不单独来分析比对哪些是瑕疵哪些是优质房源了，对应163万的价格来看，我觉得虽然是砍价了，但还算保留一丝良心，没有给很离谱的价格。

163万对于同户型，对于当前的行情环境来说，我觉得出价中规中矩，正常可出。对于优质楼层优质朝向优质装修来看，我觉得稍微亏了一点，但这些溢价在行情好的时候是可以拉大的，但是行情不好的时候，拉不了多大差距，这点亏损我预估是5万以内。

也就是说，考虑到你的确是很急需用钱周转，银行也贷款不了，那么顺势直接卖掉是正确的选择，小亏但可以接受，没有被狮子大开口。

另外，有人出价163万，也可以尽量你来我往现场谈判，往中间数字靠拢，超出来的算你额外“赚”的。但底线是出售，是成交。还有就是中介费这些，也可以尽量谈一谈折扣，总之在成交的基础上，再多磨一磨价格，尽量多赚一点吧。

这个楼盘的均价，大概是跌到了4年前的2万出头，看这个趋势还有下跌空间，你这个房子目前卖2.2万的单价，还算可以的。今年差不多就是160的行情价。

粉丝提问

你好，我在望平街上班，附近地铁能到都可以，女友在二八教书，现在存款140万，公积金余额20万，单人可以贷款40万，除去公积金按月抵扣的话，还可以负担2500一个月左右。

现在打算买房，保值通勤（半小时），套三双卫，新房看中龙湖观萃和华润82亩，不知道怎么pk。龙湖项目得步行十多分钟坐 6 号线，华润 82 亩得步行十多分钟坐 17 号线转 6 号线，他两都是第四代产品比较吸引人，但龙湖好像三家联合开发以后容易扯皮？

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

现在一是分析预算，二是分析买法。

你们本身是名下无房，存款140万，公积金有20万（公积金的可以先买再提取，比如可以先找外人借20万，然后买了后提取出来还钱，没多久的，可以周转一下）。这样首付就实际有160万了。此时再看你每个月有2500元的公积金按月抵扣？单职工贷款上限是40万，其余的需要商贷（组合贷），40万的公积金一个月还贷是1650元。2500元的公积金-1650还有850是可以拿来接济商贷部分的。

850的月供对应商贷总额是20万。

也就是说，目前220万总价=160万首付+40万公积金+20万商贷=月供2500元，此时按月抵扣下来，你一点压力没有。

但很显然220万还不够买一套好点的新房，就像你说的龙湖观萃或者二八板块的华润82亩，套三双卫门槛户型分别是126平、110平。目前价格都还没出炉，我个人估计龙湖大概是350万左右，华润82亩估计是300出头的样子。

龙湖楼面价1.47万，华润楼面价1.31万，但为啥我估计他们的单价都是2.7万左右呢？因为龙湖拿地早一些，126户型来看也不够卷，但华润的82亩据说是110户型做到全景仓，所以得房率会更夸张，当然成本也更高，因此最终的单价也不会低。

换句话说，龙湖观萃的126户型，套内120平，总价350；华润82亩的110户型，套内110，总价300万，从套内单价来说，华润82亩是更值得期待的。

你工作单位在东门大桥，也在玉双路，是市中心，地铁四通八达，不过看样子都要转车。单纯通勤来看，应该都差不多，龙湖需要步行挺长（1000米左右），然后6号线直达；华润需要步行600米左右到7号线八里庄，然后转17、6号线。但是华润则更偏向你女友的成华小学蜀都校区上班通勤。

所以到这里来说，预算是除去首付和按月抵扣，需要实际商贷80万+，月供大概就是3500多，这对你来说压力应该不大。也就是说我也支持你单独名义买房，双职工是能多公积金贷40万，但对月供变化来说很小很小了。女友感情稳定性，首付的支持力度，婚前财产等方面来说，都是倾向于你单独买更划算的。

然后从楼盘本身的产品品质，我觉得两者应该打平吧，前面我分析了，华润的单价是更低的（户型好得房率高），但你要考虑到，龙湖是纯板式T2，华润则是有3T3的高层，门槛的110户型，大概率就是T3高层了。所以两者从产品层面上，我觉得综合来说可以打平。

从通勤来看，你和女友感情稳定，最终能够结婚的话，那么华润这边也是更胜一筹的，会好一些。华润对口的是双林小学，在成华本地还不错。龙湖那边对口的大概率会是未来的成外K9，还没划片划定有一定风险性。

综合来看的话，如果对梯户比和小高层没有执念，那么安安心心的选择华润82亩就是最好的买房。如果感情不稳定，希望纯粹的板式小高层，那么龙湖也有一线生机。

至于二手房，鲁能公馆还没止跌，小心再次站岗。花千集偏刚需了一些，太阳公元算是孤盘，未来板块老化后它也难以独善其身。朗拾，中房这种地段价值一般，朗诗前不挨村后不着店的，中房早年投资客较多，就不要去入坑了。

估计下周华润的户型就要公布了，到时候可以看看喜欢不，然后龙湖的开盘节奏也快了，本周末就要亮相样板间，两个盘都是优质楼盘，你还没去过的话都可以找我，我这边再想办法先给你找找优惠，把你的利益最大化。