案外人能否以借名买房为由排除法院强制执行？

「问题的提出」

案外人能否以借名买房为由排除法院强制执行？

「法律解答」

有可能的。

案外人对执行标的提出异议，实际上是一种实体权利义务的争议。是否停止或许可继续执行，取决于执行标的的真实权属情况。

根据《民法典》第二百零九条规定可知，物权法规定物权的设立或转让必须通过法律规定的公示方式来对抗第三人。故而，借名买房的行为仅在转让人与受让人，买卖双方的内部发生债权债务关系，因此一般情况下，不产生物权变动效果，故借名人对房屋登记在他人名下承担过错，不能阻止执行。

据此，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，法院一般上不予支持。

但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不损害国家利益、社会公共利益的除外。

譬如实际所有权人能够证明涉案房屋购买过程、支付房款、实际占有使用的证据，且购买房屋、支付房款的行为均发生在人民法院对涉案房屋采取查封措施之前。即案外人借名买房的行为不具有双方恶意串通伪造证据逃避执行的可能性，且案外人自购房后确实实际占有、使用该房产。

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零言法语

作者：王之焰，律师

上海国狮律师事务所

法律、工商管理双重背景。曾在上海市司法局以及上海市某区人民法院就职，从事审判工作六年以上，司法实践经验十年以上，知乎法律话题下优秀答主。

具有深厚的法律理论功底、实务操作经验，在上海市律协发表过多篇专业文章，多次接受界面新闻、北京商报等权威媒体采访。处理劳动争议、执行案件以及办理法律援助案件、民商事执行案件1000+件.

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