已有七城刷新“最贵地价”，楼市分化加剧？

本文来源：时代周报 作者：曾思怡

今年来，已有杭州、上海、天津、北京、成都、合肥、郑州等地拍出最贵地价。

杭州尤其显眼。地价不仅三天内两次刷新纪录，冲至全国城市第三，也由此被形容为：某种意义上的一线城市。

杭州之外。上海在今年2月刷新全国最高地价：约16.11万元/平方米；成都3月上旬最高地价破3万元/平方米，3月下旬最高地价破4万元/平方米......

核心城市为何频频刷新地价？背后是怎样的楼市趋势？

时代周报记者综合梳理发现，土地、新房取消限价，核心城市优质地块供给增加，房地产市场尤其是高端住宅需求走势渐好，部分房企资金状况持续改善以及提振信心需求等，都是相关城市最高地价刷新的推动因素。

同时，上述城市拍出最高价的地块，“高端”“改善”属性极强，不仅均出自一线、新一线城市，且大都位于城市中心或次中心、周边配套完善优质、容积率相对较低、供给稀缺。

这也是楼市分化的表现之一。

房地产市场短期看政策，中期看土地，长期看人口，结合我国人口流动趋势来看，作为人口流入地的一线城市和热点二线城市，尤其是核心地段的高品质住宅，在现阶段需求颇大、率先升温；而作为人口流出地的地方，或者大城市边缘区域，不论客观经济规律还是现有楼市数据都指出，楼市依然承压。

值得一提的是，从近期各城市的高价地块竞得房企来看，大部分为央国企。上海易居房地产研究院副院长严跃进对时代周报记者表示，央国企竞拍这些优质地块，既是结合相关地块市场潜力做出的选择；同时，土拍市场的热闹也会对整个房地产市场预期产生积极影响，现阶段央国企资金状况也不错，负有引导市场预期向好发展的责任。

杭州“凶猛”

今年初，Deepseek横空出世、全球瞩目，作为诞生地的杭州一时风光无两，但Deepseek并没有预测到杭州土地市场也将轰动全国。

最近几日，杭州土拍市场“最贵地价”三日内出现两次，最高楼面价冲至全国城市第三。

时代周报记者梳理发现，3月25日，杭州滨江西兴单元地块（水电新村板块）由滨江地产竞得，成交总价52亿元，楼面价77409元/平方米，溢价率69.86%，不仅登顶杭州全市最贵地价，且在全国仅次于上海、北京、深圳，跻身“一线”。

该地块处于高端住宅聚集区，且拥有一线江景，周边二手成交价主流在8-11万元/平方米。当地从业者预测，以此处条件，未来新房能卖15万元/平方米。

三天之后，3月28日，杭州西湖区江村单元的文新单元地块被建发房产竞得，总价34.35亿元，楼面价88029.06元/平方米，刷新三天前创下的最高纪录，溢价率也高达115.39%，创杭州全市土地市场单价新高。

整理发现，该地块为商改住，容积率仅1.1，被视为全市范围内湿地生态和城市核心资源兼顾的顶豪板块，客户定位为大型企业高管和改善家庭。该地块也是填补了所在板块8年来宅地供应空白、当下无新盘在售的情况。

若将时间拉长。最近半年，杭州已四次刷新地价纪录；2024年，在涉宅土地供应体量和成交额双双下降的背景下，由优质地块拉动，杭州实现全市平均楼面价和平均溢价率新高。

业内有判断认为，杭州于2024年10月取消土地新房限价，同年发布容积率新规、利好住宅品质提升，而且近年供地持续优质化，都是此轮地价上涨的原因。

严跃进指出，杭州频现高价地块，既得益于经济产业快速发展，尤其是数字经济、人工智能领域，对人才和企业的吸引力持续增加；也在于房地产市场改善型需求逐渐占据主导地位，高端市场热度向土地端传导，由此带来核心城市优质地块交易火热的现象，这也是全国层面的共性。

频刷记录

不止杭州。

今年前三月，上海、天津、北京、成都、合肥、郑州等均拍出最贵地价，核心城市土拍市场堪称火热。

3月28日，上海静安区111-21地块，最终被上海华杨房地产开发有限公司竞得，总价24.8564亿元，楼面价92658.97元/平方米，创大宁板块地价新高。

公开资料显示，该地块是由商业用地调整而来的住宅用地，容积率约2.5，限高80米，该板块长期未有新盘供应，周边房龄10年出头的二手房均价10万元出头。

而在2月25日，上海以协议方式出让静安寺附近两宗地，其中095-7地块为住宅用地，总价约4.87亿元，楼面价约16.11万元/平方米，创造了新的全国最高价。

据悉，该地块位于静安寺商圈核心位置，且属于别墅用地，容积率1.44，限高12米，未来预计将打造为三层风貌别墅。

目光移向西南。3月27日，成都金融城三期H10地块被建发集团以总价33.47亿元竞得，楼面价41200元/平方米，溢价率高达106%，这一成交单价再次捅破成都楼面价天花板。

还有媒体梳理指出，这是成都近半年内第三次打破单价纪录，而其距离上一次刷新纪录仅过去16天。

再往前推几日，3月18日，北京海淀树村地块被中海地产以75.02亿元的价格摘得，成交楼面价102347元/平方米，刷新北京涉宅用地成交楼面价最高纪录。

2月26日，天津和平区山东路地块成交楼面价43449元/平方米，也创2018年以来天津全市地价新高。

时代周报记者梳理发现，上述拍出最高价的地块，不仅均出自一线、新一线城市，且大都位于城市中心或次中心，和以往不同的是，这些地块的地产市场明确，主要针对刚需和改善型住房需求的用户，对于以往熟知的炒房群体，则不构成太大诱惑。

为何会这样？

过去很长一段时间，为抑制楼市过热、房价过高，全国层面均对土地价格、新房价格做出限制，通过销售价格备案制度来稳定地价和房价。

不过伴随房地产市场进入新阶段，传统的限价政策已显示出局限性，最近两年来，全国多地陆续取消土地限价和新房限价，以强化市场自我调节，优化资源配置，不少优质地块和新房的市场潜力得到有效释放。

在此基础上，加之相关核心城市优质地块供给增加，房地产市场尤其是高端住宅需求走势渐好，部分房企资金状况持续改善以及提振信心需求等多重因素推动，核心城市频现高价地块。

具体来看。严跃进指出，一方面房地产市场形势向好，尤其是核心城市高端住宅需求可观；另一方面不少房企资金情况在持续改善，结合当前房地产市场供需现状，房企也会更有信心拿地、增加供给，“接下来其他城市或许会出现刷新最高地价纪录的情况”。

从数据层面看，在克而瑞重点监测的全国193个城市中，从2022到2024年，四、五房及以上户型总成交套数持续攀升，而三房及以下户型总成交套数则出现下降。

CRIC监测的30个重点城市也显示，其3000万元以上高端住宅2024年累计成交4356套新房及1255套二手房，同比增幅分别为64%和6%。

高端住宅在需求端的良好走势，也给予供给端更多信心，即地方政府更多推出优质地块、房企更青睐和抢购核心城市优质板块，于是地价陆续被刷新。

业内普遍认为，我国房地产市场正在从过去的刚需型住房主导时代，进化到改善型住房主导时代。坊间也将这种现象形容为：越贵的房子，越好卖。

这只是楼市分化的其中一面。

有国有房企人士接收媒体采访时提到，部分城市出现抢地潮，主要是因为多数房企将投资目标锁定在核心城市的核心区域，导致优质土地供不应求。因此虽然出现了很多高地价的土地交易，但这不能代表目前房地产市场回暖。

过去几十年，我国房地产行业快速增长，各类大中小城市大量商品房拔地而起，住房供应已实现总量饱和，不过结合我国人口流动总体呈从中西部向东南沿海、从小城市向大城市、从城市外围向中心集聚的趋势，作为人口流入地的一线城市和热点二线城市，尤其是核心地段的高品质住宅，在现阶段需求颇大、率先升温。而作为人口流出地的中小城市，或者大城市边缘地带，楼市压力依然较大。