韧性突围：龙湖的方法论

经营性收入创新高、债务结构持续优化，龙湖为房企转型提供了可复制样本。

文/每日资本论

风险投资家们终于可以喘口气了，部分中国地产企业已经抽出了新枝。

3月28日，龙湖集团（下称，龙湖）发布2024年度业绩报告显示，全年实现营业收入1274.7亿元，股东应占溢利104.0亿元。要知道，2024年实现正向盈利的房企仅占3成。

不仅如此，2024年龙湖经营性收入约284.8亿元（含税），创造历史新高。其中，运营收入约145.0亿元（含税），服务收入约139.8亿元（含税），在新旧动能转换过程中，龙湖正在创造新的增长点。

债务状况进一步得到改善。2024年，龙湖如期归还境内公开债117亿元，提前兑付CMBS 72亿人民币，分批次全部提前偿还于2025年1月到期的94.5亿港币银团贷款。截至2024年12月31日，龙湖的综合借贷总额为1763.2亿元，较年初下降约163亿元；在手现金494.2亿元；净负债率为51.7%，现金短债倍数为1.63倍，剔除预收款后的资产负债率57.2%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。

银河国际表示，龙湖是民营房企中的首推标的，随着新商场开业及物管业务稳定增长，预计 25-27 财年投资物业和物管业务净利润年均增长约10%，这将助力龙湖向以经营性收入驱动的开发商转型。因此，银河国际看好龙湖在转型中以经营性收入为基石的稳健性，维持其买入评级。

值得一提的是，龙湖管理层曾在“2024中期业绩线上发布会”上说：“我们预计在2028年底，集团的经营性收入占比能够过半。到那时，我们整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。”而如今，这种新旧动能的转换已经初见成效。

突围债务优化

2024年，中国房地产市场在“保交楼、稳民生”的政策基调下迎来结构性分化。龙湖集团以超千亿元的合同销售额稳居行业第一梯队，更成为少数保持正向现金流的优质民营房企。

亮点还有精准投资与高线城市的深耕。龙湖的开发业务聚焦一二线城市，且在多地斩获销售佳绩。在重庆、苏州、昆明等4城进入市场TOP3，西安、贵阳、沈阳等6城进入TOP5，共计在全国19个城市进入市场前10。分区域来看，2024长三角区域实现合同销售额290.6亿元；西部区域合同销售额274.7亿元；环渤海区域合同销售额194.8亿元；华南区域合同销售额155亿元；华中区域合同销售额96.1亿元。

这种聚焦策略不仅保障了去化效率——回款率超100%，更通过精准拿地优化土储结构——截至2024年底，总土储3312万平方米，为未来盈利奠定基础。

开发业务之外，2024年，龙湖运营业务及服务业务保持稳健增长，并助力龙湖财务盘面的稳健。2024年，龙湖的经营性收入覆盖股息及利息倍数达2.39倍，标志着战略转型初步兑现。

在各航道聚焦协同下，2024年，龙湖集团整体及五个航道的含资本性支出的经营性现金流均为正，全集团在24年含资本性支出的经营性现金流为64亿，以内生动力实现了高质量发展。

通过正向经营现金流的支撑，龙湖的财务指标得以进一步优化。2024年，集团有息负债压降163亿元至1763.2亿元，加权融资成本降至4.0%，为行业最低水平之一。通过经营性物业贷净增299亿元、提前偿还94.5亿港元银团贷款等操作，其债务结构显著优化：银行融资占比提升至83%，外币债务占比降至13.6%（全部对冲汇率风险），且至2026年无境外债到期。

第二曲线崛起，经营性收入占比超两成

如果说开发业务是龙湖的“现在”，那么运营及服务业务代表的第二曲线则指向“未来”。

在2024年，龙湖四条经营性业务航道均实现同比增长，经营性收入占集团总收入比重提升至21%，这一比例在民营房企中极为罕见，甚至逼近部分港资商业地产巨头。

其中，商业投资方面，龙湖2024全年如期新增运营11座天街。截至年末，龙湖商业累计运营89座商场（分期项目合并后商场个数），期末出租率提升至97%高位。龙湖商业持续改造升级存量项目、提升消费体验、增强客户粘性，全年租金收入同比增长7%至109.8亿元。销售客流均实现两位数增长，营业额同比增长16%，日均客流同比增长25%。

2024年，龙湖将长租公寓、产业办公等六大业务整合为“龙智资管”，通过轻重资产联动、多业态咬合，打造出独特的资管生态体系。报告期内，龙湖资产管理业务收入31.8亿元，其中长租公寓品牌“冠寓”的租金收入同比增长4% 至26.5亿元，已开业房源规模达到12.4万间，整体期末出租率95.3%。

其中，成都三千集项目的转型是龙湖资管能力的缩影。这座十年老商场通过“商改写”模式，将高楼层改造为蓝海引擎办公空间。随着办公人群的入驻，蓝海引擎为三千集的商业部分贡献稳定客流，商业业态为蓝海引擎提供便捷的公共配套，通过空间重构，提升客流的多元性、活跃度和项目运营效率。

物业管理方面，龙湖智创生活涵盖住宅管理、商企服务、龙湖优选、塘鹅租售、龙智美居等业务单元，提供全链条智慧服务，全年实现收入114.2亿元，物业在管面积达4.1亿平方米。同时，依托数字科技能力，构建高效的智慧空间服务体系，实现服务精准触达，优化业主服务体验。

智慧营造品牌“龙湖龙智造”，聚焦大客户战略，凭借全业态开发运营经验、数字科技能力以及内生式航道协同优势，持续拓展优质项目，助力委托方价值兑现，实现高质量快速发展。2024年实现营收12.1亿元，新增代建面积800万平方米，代建项目全年销售额106亿元。

中金公司在研报中表示，龙湖集团作为稀缺的“开发+持有”标的，有望通过高度自律、积极作为，在下行周期保存优质资产、打磨能力，待行业基本面修复后解锁优越模式带来的估值重塑。

某种层面上来说，龙湖的2024年报不仅是一份业绩答卷，更为中国房企提供了“高质量增长”的范式——以经营性现金流为盾，抵御周期波动；以资管生态为矛，穿透增长天花板；以产品创新为锚，重塑竞争壁垒。在行业从“规模竞速”转向“价值深耕”的拐点，龙湖的“慢即是快”哲学，或许正是穿越寒冬的核心密码。

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