探访深圳11座新商场，亮点和槽点都不少！（上篇）

逛街好季，来一场深圳新商场打卡之旅吧。（上篇：天河城南区、坂田万科广场、BREWTOWN啤酒小镇、宝安仟里食家、前海壹方汇）

2024年，深圳不仅涌现出天河城南区、坂田万科广场、万丰海岸城、宝安华强广场、前海壹方汇、高新安荟邻、悦阾SPACE、宝安仟里食家等盒子型新Mall；还呈现大运天地、BREWTOWN啤酒小镇等非标商业；更有Kaledo嘉乐道、梅林新世界时代汇、莹展荟等焕新升级和特色项目。宝安、龙岗、坪山等区迎来供应高峰，罗湖、福田、南山等区新亮相商业体也各有千秋，深圳城市商业格局再次重塑和刷新。

常言道：百闻不如一见。正值万物竞发的春天，铱星云商借此好时节探访上述新商场中的11座，通过个体微观视角和地图大数据宏观视野相结合，逐个展现各项目真容和运营现状。

因篇幅较长，具体内容将分上、下两篇推送。上篇内容包括天河城南区、坂田万科广场、BREWTOWN啤酒小镇、宝安仟里食家、前海壹方汇等5座商场实探；下篇内容则是对宝安华强广场、高新安荟邻、深圳新世界时代汇、悦阾SPACE购物中心、莹展荟、深圳大运天地6座商业空间打卡；商业观察放在下篇结尾。

注：
1.下文出现项目不分先后，以记者探访顺序为时间线（交通工具：地铁）；
2.商圈、竞品、人口等数据来源：来客地图，相关数据均经过信息脱敏处理。

深圳天河城购物中心南区

开业时间：2024年9月26日
位置交通：罗湖区东晓街道太白路、东昌路和布心路围合区域，地铁5号线布心站、5/7号线太安站及3号线水贝站均可到达

由布心站B口出来，先到达天河城购物中心北区和金啤坊艺术街区，横穿太白路即到达南区。除地面马路穿行外，北区与南区也在B1和三楼设置了通道和连廊。

天河城购物中心南区立面时尚典雅，灵动有趣。探访时间为2月25日早上9：30，未到购物中心开业时间，且出于隐私考虑，拍照刻意避开人群（下同）。

比起2022年底开出的北区，南区商业体量不大，分布于B1-L5六个楼层，B2-B4为停车场。

L1-L5引入的品牌包括：喜茶、霸王茶姬、非烤勿扰自助烤肉、谭仔米线、湘品道仙炒黄牛肉（围档中）、话梅客家小厨（围挡中）、珍禄、酒拾烤肉、小龙坎火锅、老郑家东北菜、探鱼烤鱼，野洪湖湖北头牌藕汤馆等多层次餐饮品牌；寇刻、波斯丹顿、俄罗斯国家馆、跑士服饰等零售品牌；以及全境方舟电玩城、深圳博仕口腔、悦花巢品薇SPA、艾尔曼艺术中心、星德里运动中心、调色盘国际美育馆、魅ktv、壹品健身等教培机构、生活方式品牌和服务配套。此外，B1层打造“美食天地”，引入简餐、休闲餐饮、零售及生活配套等。

值得注意的是，3万平米屋顶花园为项目的一大亮点，更与南北区大尺度外广场、啤酒艺术公园一起，成为周边居民和顾客极佳的公共活动空间，也为项目、品牌或社区举办大型活动、艺展、快闪提供空间场景保障。

来客地图&DeepSeek：以2024年Q4为时间基准，数据显示，项目（整体，下同）周边3KM覆盖常驻人口达117万，包括居住人口73.3万和工作人口43.7万。

值得重点指出的是，项目3公里内可覆盖罗湖及龙岗布吉街道，此两处客群占比达约70%。客群呈现出住宅区主导，办公区及特殊场景如学校及交通枢纽为补充的态势。周边分布如景亿山庄、观山盛苑、金坑山庄、淘金山湖景花园、信义金御半山等众多大型住宅区和成熟社区。

难以避免地，本项目周边“强敌”环伺，直接距离3KM范围内分布有以布吉万象汇为首的数个竞争对手。甚至，无法仅以距离来解释，直线距离近7KM的深业上城与本项目的竞争程度仅次于布吉万象汇。

坂田万科广场

开业时间：2024年10月9日
位置交通：龙岗区坂田街道杨美社区东坡街、布龙路、坂雪岗大道及坂锦路围合区域，地铁5号线坂田站D口直达

正午时分抵达项目，虽是工作日，客流也逐渐多起来。巨型立柱中的植物葱茏，身高185CM、萌萌的黑脸琵鹭PIPI园长正悠闲地立在这座“自然博物园”大门口，和一众可爱的动物们俯视着或匆匆而过或闲庭信步的顾客。

15万平米的坂田万科广场商业分布于沿2.7万平米“自然探索博物馆”围合建筑的B1-L6层。入驻品牌包括盒马鲜生、寰映影城、MELAND、星际传奇、魅KTV、宜得利、蔚来之家、酷乐体育等主次力店和休闲娱乐品牌；优衣库、Apple授权专营店、小米之家、周大福、周六福、老庙黄金、热风、太平鸟、蕉下、好孩子、MLB、安踏、耐克、特步等覆盖全龄层的零售品牌；以及曼格活海鲜火锅自助、敢野·日式烤肉、鲍师傅糕点、熊猫烫火锅、脆鲜生·脆鲩鱼火锅、居竹·地道潮汕菜、米陀饭团、混果汁、Manner Coffee、啫火啫啫煲、乐凯撒披萨、怂火锅厂、西塔老太太泥炉烤肉、徐鼎盛民间菜、大师兄·手工面·西北菜、西贝、麦当劳、奈雪的茶等超100家多元选择的餐饮品牌；B1层还打造出“轻氧食集”，集合了多家简餐。

据铱星云商观察，坂田万科广场因独特的公园场景、大面积的留白、多样有趣的动植物景观、多元的餐厅选择和宠物友好、亲子友好的场景服务和配套活动，不止吸引周边的亲子家庭、年轻情侣和商务办公客群，还吸引到远道而来的打卡旅游顾客。

来客地图&DeepSeek：仍以2024年Q4为时间基准（下同），数据显示，项目周边3KM覆盖常驻人口约124.8万，包括居住人口76万和工作人口48.8万。

客群来源方面，从2025年1月来看，项目3KM核心区即坂田街道周边为主要客源地，客流量达约60%，尤其天安云谷、华为坂田基地、宝创大厦等科技园区贡献了约40%的客流。其次为和成世纪名园、荣悦苑、民乐花园等周边住宅区客群；另外，周边乐荟中心、万国城等商业区和华南城电商产业园、新天下工业城等产业园区也有部分客流补充。

竞品方面，项目周边3KM分布有天虹商场(坂田店)、百佳华购物中心(坂田店)、星河WORLD·COCO Park、坂田湾畔Mall、龙华8号仓奥莱等多个大型商场。从竞争程度来看，直接距离5KM的龙华壹方天地、天虹商场(坂田店)、百佳华购物中心(坂田店)排在前三位。

BREWTOWN啤酒小镇

开业时间：2024年12月16日
位置交通：宝安区新安街道创业二路、留仙三路、留仙二路、洪浪北二路围合处华润雪花科创城，地铁5号线兴东站B2口直达

啤酒小镇总体为地下一层、地上三层的开放式街区建筑形态，尤其地面三层，内部空间和展示面都足够大，有利于品牌发挥创意和展陈优势，显示出对零售旗舰类店铺的强吸引力。因此，项目主入口处分布有一加、KKV、华为、名创优品、TOPTOY、九木杂物社等生活方式类品牌门店或旗舰店。

作为深圳全新的主题式漫步街区商业，5万平米BREWTOWN啤酒小镇以西堂、堂口街区和东堂为主动线组合贯通。项目规划生活方式、正餐、休闲餐饮与文化娱乐业态，引入包括猫的美术馆商店、UNDERBOBO、TeddyTales、西西弗书店、VIVO、小米、7-11、俄品荟、好特卖、福录、BOLON、萱子、IN STYLE、星聚会、星际传奇、乐刻健身等零售、服务及娱乐品牌；以及HALF TON半吨、KUMOKUMO、中气食族、八合里、去茶山、啫火、喜茶、大馥、御牛纪、御蝶坊、西塔老太太、山缓缓、小柴米、绿茶、泸溪河、雪花酒馆等约90家餐饮品牌，就餐选择丰富多样。

不过，项目内颇引人关注的应当是位于堂口街区的止痒商店与户外文化品牌ampm全日营打造的「BREWTOWN发酵工厂」快闪街区了，不同外观的小店铺、各色新颖的生活小物、出奇不意的展陈小品，组合成好玩好逛的一方天地。

来客地图&DeepSeek：数据显示，项目周边3KM覆盖常住人口超87万，包括居住人口51.2万和工作人口36.3万。其中有住宅497个，写字楼236个，产业园区138个。

作为新楼盘雪花科创城商业配套，该项目周边1KM还没有竞争对手，不过，3KM范围内在营商业项目达18个，包括仟里食家（宝安店）、勤诚达K+广场、中洲∏mall、天虹商场（宝安前进店）、云城万科里等；此外，今年将亮相的深圳大悦城也距此不远。

仟里食家宝安店

开业时间：2024年9月13日
位置交通：宝安区新安街道洪浪北片区创业二路与新安三路交叉口西80米，地铁5号线洪浪北站D口直达

洪浪北地铁站D口直接接驳仟里食家B2层仟里食集，该楼层集结老碗会、陈香贵、美颐美、鱼你在一起、小弗兰、云味馆米线、老乡鸡等多家餐饮及服务配套。

项目商业结构为B2-L4层，B1-L1入驻有好特卖、最佳拍档茶餐厅、肯德基、茶话弄、名创优品、优剪、喜茶、星巴克、霸王茶姬、华为、等零售、餐饮和服务类商家；L2-L3层引进探鱼、八合里、四季椰林龙发鸡煲、湘西婆婆酒拾烤肉、喜樂手打柠檬茶、大榕树下、啫腾·粤菜啫啫煲、24/7 FITNESS健身、Top City、网鱼电竞、优视力眼镜、电电帮手机维修等正餐和休闲餐饮及服务配套；L4“仟里玩趣”主题楼层则布局了E+女子塑形普拉提、唱吧麦颂KTV和德舒堂等休闲健身业态。3万平米空间多元化、多层次品牌充分满足周边吃货和消费者日常生活所需。

来客地图&DeepSeek：数据显示，项目周边3KM覆盖常住人口达118.9万，包括居住人口78.2万和工作人口约41万。其中有住宅808个，写字楼354个，产业园区159个。

仟里食家宝安店为30万平米宏发玺玥大厦综合体的商业部分，本身就涵盖住宅、公寓、办公及酒店形态，不但项目自身客群优质，且所处片区居住、办公氛围较成熟。周边分布有湖景居、南山意境、留仙名苑、安乐花园、名门华府等多个老住宅小区和宝路商务中心、林中杨大厦、华丰甲岸商务中心等办公楼。

也因此，项目1KM周边就出现竞品，包括上合优城购物中心、中洲πmall、勤诚达K+广场等；3KM范围内在营商业项目达24个，包括海雅缤纷城、BREWTOWN啤酒小镇、宝安福城万达广场、深圳七巧国儿童中心（建安店）、宝体万科生活广场、天虹商场（宝安前进店）、天虹商场（创业店）等；当然，还包括今年将开的深圳大悦城。

不过，从入驻品牌可以明显看出，仟里食家意在打造“社区食堂”和周边居民和工作人群刚需消费目的地，与周边商场形成差异化共生格局。

深圳前海壹方汇

开业时间：2024年1月11日
位置交通：前海桂湾国际金融城中心听海大道、桂湾四路、临海大道及滨海大道围合区域（南山区南山街道听海大道5059号），地铁5号线桂湾站A2口

前海壹方汇商业结构为B3-L4共7层，不过B3和L4均仅有一家商户，分别为焕驰精护汽车美容店和花悦庭餐厅。

B2层包含大食代、古茗、柠季、韩欢喜、西塔老太太、双燕楼、大师兄、洗个头发、筯骨堂、通透堂、源氏木语、热风、名创优品、科大讯飞、小天才、九木杂物社、良品铺子、米乐乖乖、新天影院等餐饮、零售和生活服务品牌；B1层的零售和餐饮偏时尚气质，入驻有周大福时尚、六福珠宝、老凤祥、DR、LOHO、WOW COLOUR、VIVO、乐凯撒、奈雪、M Stand、MANNER、BAKER&SPICE、蕉下、G2000、肯德基、乐沙儿等珠宝饰品、轻餐及服饰杂货店，此外，优衣库已围挡；L1层分布有手机数码、潮流服饰、新锐餐饮和新能源门店，包括STARTER、波司登、北面、挪客、小米、华为、超级黑胶工厂、霸王茶姬、星巴克、树岸、裕莲茶楼等，Dreame追觅、bossini.X也即将开业；L2层为儿童服饰、运动品牌、个人护理及多家餐饮；L3层则分布着个人护理、休闲娱乐及餐饮。

整体逛下来，给人的感觉是项目不失为又一个公园式商业，其L2层直连桂湾公园，运营方借势打造步行连廊及演艺广场，是附近“打工人”和游客的绝佳休憩场所。与此同时，项目在B1层构建有内庭院式下沉广场，与此相连的一层主入口广场也设置有大面积留白，与多处绿植、随机出没的奈斯兔、UNIPLAY家族成员和广场上萌趣的奶龙装置一起组合成城市公共空间和吸睛打卡地。此外，项目内部还拥有黑科技巨型艺术大屏，灵动变幻的作品给初来乍到者带去新奇和震撼。

来客地图&DeepSeek：数据显示，项目周边3KM覆盖常住人口约89.2万，包括居住人口53万和工作人口36.2万。

客群来源方面，从2025年1月来看，项目客群核心区主要覆盖前海自贸区、南山科技园、宝安中心区，商务办公为主要客流来源，以国际仲裁大厦、前海大厦T1栋、卓悦INTOWN、腾讯大厦为主，占比超过总客流的50%。其次如康达苑、龙海家园等周边社区与家庭也贡献着稳定客源；另外，学校及科技园的学生及科技从业者也不时前来消费。

竞品方面，万象前海、前海卓悦INTOWN与前海壹方汇近乎“贴身肉搏”，直线距离均不足400米，且从地铁口出来先是万象前海，其次是前海卓悦INTOWN，最后才到达前海壹方汇，对此，铱星云商观察到，前海壹方汇也做出了相应对策，如在出口处及通道张贴大量场内品牌海报，连通楼梯处铺设大大的项目名称地贴，以及放置醒目的导视立牌，通道天花处悬挂大量的会员权益说明等。

此外，前海壹方城、欢乐港湾均位于项目直线距离3KM以内。