上海楼市复苏还需要时间

　　春寒料峭的上海楼市，正在上演一场惊心动魄的“心理战”。

　　从外滩到虹桥，从中环到内环，从杨思到瑞虹新城，核心地段房东们的挂牌价都在蠢蠢欲动。

　　上海3月的二手房成交火热，是一个有望达到3万套的月份。

　　整个3月份的带看量也始终维持在高位运行。

　　这些都是房东的 底气 。

　　难道上海房东真的到了涨价的时候？

　　近期上海二手市场中，能够有价格向上变化的就是次新房了。

　　为了更全面的观察上海次新房的 变化 ，我们对比了大量的数据。

　　通过同户型近似楼层的成交房源对比，找到真正涨价的房源。

　　1、蟠龙天地一期，98平，3房2卫，2025年2月份780万，2024年12月708万。

　　2、仁恒东郊花园，134平，4房2卫，2025年2月1188万，2024年9月1118万。

　　3、万科天空之城4期，110平，3房2卫，2025年2月808万，2024年12月749万。

　　4、西郊金茂府，91平，3房2卫，2025年2月660万，2024年7月616万。

　　5、绿地海珀外滩（一期），94平，2房2卫，高楼层2025年2月1765万，中楼层2024年10月1616万。

　　6、长宁88金廷，104平，2房1卫，中楼层2025年2月1200万，高楼层2024年6月1088万。

　　7、联洋第九城市，129平，3房2卫，低楼层2025年2月1365万，中楼层2024年10月1310万。

　　8、锦绣江南，113平，2房2卫，低楼层2025年2月855万，2024年10月中楼层802万。

　　9、虹桥河滨花园，124平，3房2卫，低楼层2025年2月1155万，中楼层2024年5月1095万。

　　在可比条件下，找到的这几套房源相比去年低点是真正涨价成交的。

　　为什么这些房子能逆市脱颖而出？

　　有几方面原因：

　　1、前期超跌板块

　　大虹桥就是最典型的例子，巅峰时期一度要卖到10万/平。

　　这两年也是疯狂下跌，被大家踩得最狠的地方。

　　像蟠龙天地、万科天空之城有价格的回弹也不用过度惊讶。

　　着急抛盘的卖家6万多就卖，现在无非就是过了最紧张的时候，适度回归理性。

　　此外像联洋的很多小区也是，过去一年砸盘太狠了。

　　但是买入需求一直很旺盛，那自然能拉回来一点。

　　2、户型不能太差

　　这些成交的房源你点开户型看看，极少有奇形怪状的。

　　经过这么多年开发商的“教育”，主流的产品审美正在趋同。

　　如果不是预算格外限制，那些烂户型你带客户去看一次，就被一票否决了。

　　我们一直说地段觉得下限，产品决定上限在这时候就是比较具体的体现。

　　有些产品之所以便宜，因为就值那个价，现在是洼地，以后还是洼地。

　　3、板块配套成熟

　　这些涨价项目所在的板块基本没有特别差的。

　　要么是核心稀缺地段，比如董家渡的绿地海珀外滩；

　　要么是优质学区的，比如联洋的第九城市；

　　要么是自住非常便利的，比如徐盈路地体上盖万科天空之城、中山公园板块的长宁88金廷、金汇锦绣江南等等。

　　在这些板块里面，衣食住行的配套绝对非常到位。

　　相对而言的购房需求也会比其他板块更旺盛。

　　如果要总结一下，就是：

　　在前期超跌的优质板块里头部小区的弹性会更好。

　　次新房有涨的案例，但是不代表整体上海楼市的情况。

　　根据我们观察全市链家的成交数据：

　　目前全市200个板块里，只有10%不到的板块是真实成交价上涨的。

　　当下的房东、买家也都在 博弈 接下来市场是好还是坏。

　　最直观的就是次新房的成交量在下降。

　　因为房东的挂牌价明显要比去年四季度高了不少。

　　更多地次新房想要成交，那成交价相比去年10月也高不了多少。

　　归根结底还是要看经济基本面的脸色。

　　2025年一季度的GDP形势确实是一片大好，有可能增速达到5.4%。

　　但是短期刺激肯定不足以支撑长期趋势。

　　二季度的GDP增速依然还不好说。

　　对应到上海楼市的话那就是：

　　如果二季度经济下行，预期下跌，而且没有出政策的话，可能2025年一季度挂价过高的次新房房东会有下调挂牌价的动作。

　　对于经济的预判，其实就是对于房东心态的预判。

　　比如，未来经济大好，那对于买家来说确实可以考虑适当加价买，赶在行情到来前完成。

　　这种情况下甚至对房源要求可以一般。

　　如果未来经济情况一般，那就要多找高性价比房源，就算加价也是贴着前期的底价加一点。

　　从目前的情况看，我们倾向于把2024年底成交价为底部锚点。

　　现在的市场行情下，锚点价+3%到5%就是极限，以免过高买入。

　　上海楼市才刚刚有好转的迹象，现在给予过高的期望还为时过早。

　　我还是建议有卖房需求的房东趁着市场好及时脱手。

　　非要死磕说多卖3、5万是没有必要的。

　　对于买家而言也不用被所谓的月成交要3万套了而冲昏头脑。

　　当你看到这家涨价了，那就去下一家。

　　市场没有到全面上涨的时候，总有价格便宜的。

　　现在依然是分化占据主流，市场的复苏并非遍地开花。

　　最近上层关于降息的口径也变成了“择机降息”。

　　既然政策态势不明朗了，就要谨慎乐观。

　　随着刚需市场持续放量，置换链条的齿轮开始转动，这种由下至上的传导效应也许会在未来几个月显现威力。

　　但一切都需要时间验证。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。