上海浦东新区中信由由信福养老院：都市型持续照料养老社区 ！

01、项目概述

上海浦东由由信福养老院是上海由由集团投资建设，中信兴业养老运营管理的都市型持续照料养老社区。该项目区位优势显著，位于浦东新区花木板块，毗邻山姆会员店，与上海第九人民医院浦东分院（三甲医院）一墙之隔。

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温馨提示：来访参观请提前预约，社区提供班车免费接送服务！

项目总占地约2.06万㎡（31亩），总建筑面积约7万㎡，其中地上建筑面积约5.2万㎡。社区由四幢独立式高层建筑，一幢功能性建筑及配套园林景观组合而成，建筑功能覆盖高龄自理长者楼，高龄护理楼，老年护理院（设立中），园区中心会所等。

定位方面，该项目是以“高龄自理、高龄护理、医养结合”为特色的持续照料型社区，作为沪上新建养老标杆项目及上海市浦东新区2022年民生实事项目之一，自2023年4月28日正式开园投运以来，受到周边居民及行业内外广泛关注。

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02、项目概况

1 、开发运营企业背景

上海浦东由由信福养老院由上海由由（集团）股份有限公司投资开发建设，该公司于2000年成立，业务涵盖现代服务业、房地产开发、宾馆酒店、不动产经营与物业管理、健康养老、资本投资等，是一家立足本土的综合性集团公司。

运营服务方面由上海中信兴业养老服务发展有限公司开展（以下简称中信养老）。中信养老于2015年成立，由中信兴业投资集团全资控股，属于正部级中央企业——中信集团。目前“信”字系列产品线已形成包括信澜天地，由由信福，信悦88及信养之家在内的涵盖康养、度假、旅居，都市型持续照料社区，护理型机构等业态的多元格局。

2 、项目区位

上海浦东由由信福养老院位于上海市浦东新区花木街道下南路1288弄（高科西路下南路交叉口），是浦东内中环成熟区位。

3 、项目周边环境

上海浦东由由信福养老院与人民广场相距7公里，陆家嘴相距6公里，与轨道交通枢纽上海火车站，上海南站直线距离均约10公里，周边拥有大量成熟优质的城市配套资源，包括：

（1）医疗资源：上海第九人民医院浦东分院，上海交通大学医学院附属仁济医院东院，上海申东医院，上海君康医院等；

（2）文化资源：浦东城市规划和公共艺术中心，浦东图书馆，御承堂博物馆；

（3）景观资源：世纪公园，锦绣文化公园，大华北公园，由由公园，临欣公园；

（4）商业资源：山姆会员商店(高科西路店)， 大华锦绣嘉年华；

（5）社区资源：浦东星河湾，大华·锦绣华城第九街区，锦华花园等；

（6）交通资源：轨道交通7号线杨高南路站、锦绣路站，轨道交通13号线下南路站，毗邻城市主干道高科西路，城市高架路内环、杨高快速道路均在10分钟车程圈内；

4 、项目定位

上海浦东由由信福养老院是以“高龄自理、高龄护理、医养结合”为特色的持续照料型社区，其自身定位为中信养老“信”字系列产品线，“都市型、一站式、医康养”。

5 、客户定位

上海浦东由由信福养老院主要面向70岁以上自理及护理型长者。

03、项目特色

1 、项目规划特色

该项目土地面积约2.06万㎡（31亩），土地性质为社会福利用地，总建筑面积约7万㎡，其中地上建筑面积约5.2万㎡，共5幢楼，其中1-2号楼为层高15层的建筑，功能为高龄自理区，3号楼为层高12层的高龄护理楼，4号楼为老年护理院（规划用途），5号楼为园区会所。

图3由由信福养老院社区各楼栋功能示意图

1-2号楼高龄自理区设有254套生活单元，其中1层楼栋中庭面积约600m²，设置为以书、画、花、雀为主题的邻里四友会客厅，长者可在活动管家带动下参与到各类活动中。

3-4号楼高龄护理区设有照护单元249床，老年护理院502床（设立中）。

图4-5由由信福养老院社区外景图

5号楼为园区会所，汇集整个园区的各种配套服务。一层为中信品牌会客厅，全面的展示中信养老“信”字系列产品线，从55+到85+，实现养老全周期、一站式的解决方案。

5号楼二层是美丽养生会客厅，面向高龄长者，由由信福安排了中医养生和精油养生两大类特色服务。其中，中医养生馆（设立中）面积约300㎡，预计后期提供除针灸、推拿、理疗等常规服务外，还可提供个性化规划养生疗程服务。精油养生馆则引进知名世界品牌帮助高龄长者改善睡眠，提升免疫力。美丽养生会客厅的另一大功能区是Party World（派对天地）。由一个多功能厅、两间家庭包房，和自助小食区组成。这里配置了专业的多媒体影音设备，定期组织交谊舞会、红歌会、理财讲坛等主题社交活动。

5号楼三层为海上名医会客厅，与上海报业集团旗下的医疗健康科技平台“海上名医”达成合作，每年在三层现场举办不少于50场名医直播。在直播室内，汇聚上海各大公立三甲医院主任医师，以网络直播的方式，为市民提供专业、权威的健康科普。生活在由由信福养老院的长者则可近距离接触上海一线临床医学专家，参加健康直播，甚至获得名医健康咨询服务。

表1：5号楼（园区会所）功能示意表

图6-9园区会所（5号楼）内景图

2 、产品特色

1-2号楼高龄自理区共有254套自理公寓，设有SUITE套间一室一厅（建筑面积约85㎡）及STUDIO开间一室户（建筑面积约65㎡）两款房型，全部采用带阳台朝南设计，其中一室一厅面宽约6.8米，部分房源设有露台，房间内配有床，柜，中央空调，沙发茶几，洗衣机等设施，可实现拎包入住。

图10-11高龄自理区样板间内景图

3-4号楼高龄护理区设有照护单元249床，老年护理院502床（设立中），其中含有部分保基本床位，主力房型为单人间、双人间，全朝采用朝南设计，房间内带有独立卫浴设施。

图12-13高龄护理区样板间内景图

04、项目运营

1 、服务内容

由由信福养老院拥有80项高龄自理服务标准（基础56项+增值24项），覆盖“起居、营养、养生、社交、出行、护理”六个方面。形成以“护理学、老年医学、心理学、社会学、营养学、康复医学”六个专业构成，包括“生活照护、健康管理、娱乐活动”三大系统的服务体系。

由由信福养老院餐饮服务亦是服务特色之一，位于会所1层的餐厅采用全日制模式运营。从7:00am到9:00pm除用餐时间正常供应外，还以点餐形式供应各式面点或中西简餐，亦可根据长者需求提供套餐，私宴等服务。三餐都采用明档半自助服务，整体采用“一主两附”分段明档设计，主档转角设计，总长10米。为保证采光餐厅使用落地窗设计，无遮挡地面向中庭景观，最大容纳200人同时就餐。

2 、收费模式和收费标准

自理区采用小额押金+月费的收费模式，其中1-2号楼高龄自理区主要接收自理长者，入住需缴纳15.8万押金及1.38万/间/月至1.98万/间/月不等月费；此外，还提供包括护理入户，营养膳食等额外增值服务。

表2：由由信福养老院1-2号楼高龄自理区收费标准

数据来源：CRIC 康养产业数据系统

表3：由由信福养老院1-2号楼高龄自理区护理服务收费标准

数据来源：CRIC 康养产业数据系统

3号楼高龄护理区采用床位费+护理费+餐费+医疗押金的收费模式，入住长者需支付5.9万押金及7000元/月至15800元/月不等的床位费，2600元/床/月至4200元/床/月不等护理费，1200或1800元/床/月的餐费。

表4：由由信福养老院3号楼高龄护理区床位费收费标准

数据来源：CRIC 康养产业数据系统

表5：由由信福养老院3号楼高龄护理区护理费，餐费收费标准

数据来源：CRIC 康养产业数据系统

3 、运营入住情况

目前，项目自2023年4月28日开园投运以来，已入住约300位长者。

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温馨提示：来访参观请提前预约，社区提供班车免费接送服务！

项目区位优势非常显著，一方面所处位置交通便利，两条城市高架路5分钟可达，轨道交通通达性高，另一方面城市资源配套丰富，周边三甲医院，商业配套完善，尤其是九院仅一门之隔，精确瞄准了高龄自理长者的痛点，既达到酒店式的服务水平，也提供完善的医疗资源配套作为兜底手段。从市场实际反馈而言，项目运营方结合良好的区位和自身运营方面的优势（丰富的老年活动、膳食营养、医疗资源），在项目初期达成了一个较好的入住率水平。