从此轮“地王潮”看改善型住房供给趋势

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

3月28日，杭州市区今年第六批住宅用地出让，其中西湖区蒋村文新地块经过102轮竞价后，由建发旗下公司竞得，成交楼面价达8.8万元/平方米，溢价率为115.39%，打破了3月25日滨江区地块拍出的楼面地价7.74万元/平方米，溢价率69.86%的水平。杭州“单价地王”再次被突破，这也是杭州全面取消新房限价后，不到半年时间第4次刷新最高单价。截至3月28日，今年杭州已有8宗涉宅地块溢价率超过50%，溢价率超过20%的地块有21宗。

注意的是，这只是近期全国高价地或“地王潮”的一个缩影。去年12月以来，一线城市以及杭州、成都、郑州、天津等城市都出现了高溢价率、高单价的宅地，甚至是“地王”。根据CRIC监测的数据，1月份30个重点城市新出让住宅用地的平均溢价率达到8.7%；2月份春节后截止到3月23日，周度出让用地的平均溢价率升至14.7%，且已连续5周都在10%以上。

这一轮“高价地”或“地王潮”现象的产生，直接原因就是，近年来房子的居住属性不断被夯实，更加关注“居住体验”（而非资产价格）的改善型需求爆发式增长，各个城市改善型新房项目消化较快，特别是热点城市中心、次中心区域，新推盘项目去化周期普遍在10个月以下，开发商需要“补库存”而增加土地储备，有的开发商基于新的产品战略而调整拿地。

特别是，此前20多年的楼市调控过程中，为了抑制房价、增加房源供给，热点城市对土地供应的限制颇多。比如，一些城市限制新房价格或涨幅、要求配建或自持物业、规定“90/70”户型限制（单个项目70%的房源要建设90平方米以下的住宅），导致热点城市居住品质高的改善型产品供给少。当前，住房需求从“有没有”转向“好不好”，但供“改善”一族可挑选的房源有限。

因此，凡是户型设计好、配套完善、功能齐全、密度适中的“好房子”项目，都能获得市场的青睐而实现溢价出售。据CRIC监测数据，2025年1月30城新盘项目平均去化率为46%，环比上涨4个百分点，同比上涨18个百分点，基本都是该类项目。同时，少量明星项目的销售贡献度明显上升，比如去年一线城市及成都、杭州合计诞生17个超过80亿元的销售项目。

由此，地方政府的供地政策开始调整。一方面，在改善型需求集中的中心区积极储备地块；另一方面，将本地优质区域压箱底的一些好地块拿出来，吸引头部开发商拿地和打造明星项目。同时，各个省市发布新的规范，重塑新房产品设计方式，包括放宽阳台、停车位、公共空间计入容积率等规则，支持建设新一代住宅产品，提升项目开发品质，助力好房子建设。

在地方政府供地转向“提质缩量”的同时，在开发商层面，单盘贡献度上升也产生了示范效应。比如，2024年中海地产在上海、深圳的三个新盘就贡献了近560亿元的销售业绩，这极大地促进了开发商经营策略的转型，即集中精力打造“好产品”，提高业绩的确定性。这也提振了开发商信心，特别是专注于精品项目开发的央国企开发商以及像滨江、绿城、龙湖等民企。

尽管高价地的出现对区域房价有拉动，但这是改善型需求主导增量供给时代下的必然结果，也是实现“美好人居”的一个彰显。房地产市场化已经过去了20多年，存量房的规模足够大了，行业和市场都有从规模化到品质化转型的诉求，或高质量发展的诉求。另一方面，改革开放40多年，各个消费领域都出现了好产品，唯独居住领域因受限制而缺少精品项目。

因此，这些高价地的出现，迎合了市场对产品需求升级的需要。同时，这类产品在户型设计（比如大阳台、露台）、功能配置（会所服务、儿童活动空间）、景观绿化、新型材料采用（绿色、节能）等方面的突破，激发了整个社会改善住房的意愿，也就是供给端驱动需求端。这对于促进“卖一买一”的置换型需求，促进商品房良性循环，进而实现止跌回稳有积极意义。

另外，从地价和房价的比对来看，近期未出现“面粉贵过面包”的现象，即开发商基于涨价预期而溢价拿地。相反，所有高价地的楼面地价都比周边的同品质房源售价要低，显示开发商基于居民需求和市场潜力而做出对地价的判断。因此，这种定价策略对于促进换房和改善是有帮助的。进一步而言，在刚需主要转向普通新房和二手房的情况下，整个市场的供给结构也更加健康。