济南楼市：豪宅的内卷与进化！

济南新房和二手房的价差，越来越明显了。同样的地段，哪怕仅仅一路之隔，二手房的价格甚至只有新房的一半。很多人纳闷，“地段，地段还是地段”不是楼市的永恒真理吗？为什么同样的地段，价格会有这么大的差距？

说白了，这就是产品力不断提升的结果。对于二手房来说，如今的新房，已经称得上降维打击。

以手机来类比的话，很多二手房，尤其是房龄老的，就像只能打电话、发短信的小灵通，处于满足居住需求的基本层面。当下的新房产品，更像正在5G时代的智能手机，已经上升到体验感、功能性的比拼，可以代替电脑，甚至各类支付功能的“钱包”，追求客户痛点的全方位解决方案。

有数据显示，2025年2月，济南二手房成交均价22连跌，新房均价环比上涨0.3%。新房市场价格这么坚挺，而二手房却是持续下跌，这其实也是产品力内卷的结果。

新房产品力究竟卷到了什么程度？今天直接拆解一个新盘的交付现场，以银丰玖玺城五期崇和院为例，用交付实景照片，看看当下的新房产品力迭代现状。

新房产品力的第一个降维打击，来自高颜值的建筑外立面。

豪宅卷外立面，一方面因为这是颜值即正义的时代，外立面既是楼盘的面子，也是业主的面子。另一方面在于，外立面也是小区品质的直接表达。在二手房市场里，高颜值的小区外立面，往往让小区具备更强的竞争性。

就拿这次交付的银丰玖玺城五期崇和院来说，超扁平极简美学风格外立面，首次应用堪比“劳斯莱斯”的漆面工艺金属铝板，同频世界晶幕建筑的LOW-E三层玻璃落地窗，建筑颜值外表早已突破新高度。

越来越高的窗墙比，也是新房市场的进步之处。常规住宅的窗墙比标准是0.3，像银丰玖玺城五期崇和院的窗墙比高达0.5。这样极致的窗墙比，不只提升建筑颜值，也意味着更优越的采光、观景效果。

新房产品力的第二个降维打击，在于园林景观颜值更高、空间功能更丰富。

最直观的是绿化率提升，一般小区绿化率在30%左右。银丰玖玺城五期崇和院绿化率高达40%，放眼济南豪宅市场也是罕见的大手笔。这也是济南首个近6万㎡瑰宝级书院式园林，打造了六进儒风归家礼序。

从园林的多样化功能来看，现在的园林绿化明显更强调人居生活的体验感。

比如消融社区园林与自然景观的边界感，崇和院东入口有近6000㎡樱韵山景公园，最大化拥有长岭山公园。

比如现在的园林争相打造社区会客厅，为业主提供户外社交空间。银丰玖玺城五期崇和院的社区会客厅，从面积和功能上看，属于当下的翘楚级别。超7000㎡书韵中庭会客厅里，首创中央会客厅的博雅书吧，还有阳光草坪、森意庭院等多重空间。

现在的园林景观也更强调水景的营造。因为水景造价、维护单价更高，以往的小区水景多数是喷泉。而新交付的小区，迭水、静水等水景形式更多样。像银丰玖玺城五期崇和院就打造了光影水苑，潺潺流水，成为园林的一大点睛之笔。

银丰玖玺城五期崇和院的儿童场地也不是以往的滑梯、跷跷板那么简单，而是精心打造了银小丰圆梦乐园，包含时光感知梦、幻彩艺术梦、奇思趣味梦三大乐园场地。既是孩子的游乐场，也能全方位训练儿童认知、探索、自知能力。

以往小区里很少有宠物相关的设计，现在银丰玖玺城五期崇和院打造了萌宠乐园，是宠物专属的活力互动空间。

新房产品力的第三个降维打击，在于社区公共空间趋向酒店式装潢。

最明显的改进是地下车库，以往小区地下车库大多空间阴暗，装修都是毛坯风，从地下车库回家穿过昏暗的地下储藏室，看不出半点生活品质。

现在的新房市场，在地下车库装潢上都下了大功夫。比如银丰玖玺城五期崇和院，做了地势抬高，地下一层车库，与地面平齐，并且打造了星空顶地下车库，地下首层双精装入户大堂。无论地上地下，都是穿过奢华的酒店式大堂回家。

而且地下一层的车库与地面平齐，还第一次单独增加了直接进入地下二层车库的独立通道，让业主的归家之路更便捷。

济南的改善市场如此火热，就是因为大家不再追求“有地方住”，而是追求“住的好，住的舒服，住的高级”。银丰玖玺城五期崇和院的交付现场就是个典型案例，仅从现场的这些照片，就能感受到楼盘的品质感与高级感。

新房的提升，不只在于看得见的外立面、园林、公共空间这些，在看不见的建筑细节里，现在的新房同样用足了心思。

新房产品力的第四个降维打击，在于建筑科技更领先。

从建筑层面看，以前的房子好像只负责提供空间，至于噪音等细节无人在意；现在的建筑更讲究健康，照顾到生活的细节，当然，这还只是小部分高端改善盘的觉醒。像崇和院打造了六恒智慧健康系统（仅限约143平米以上户型），打造“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒智”的全生态体感享受。

就拿空调来说，以前的房子都是空调挂机，既占用空间也不美观。像崇和院这样的高端改善楼盘，基本是户户（143㎡及以上）中央空调及新风系统交付，甚至在小高层产品的中央空调中应用调湿功能。冬天的时候住老房子的都恨不得多买几个空气净化器、加湿器，新楼盘的打开新风系统、中央空调就行。

比如下水管道等噪音问题，现在部分领先的楼盘，像崇和院，已经开始运用更先进的同层排水。现在楼盘对噪音问题考量的也更周密。崇和院打造了五重室内外隔音降噪系统，园林、窗户、建筑楼板、空间布局、同层排水等，处处弱化噪音影响。

这样的住宅，不正是市场呼吁打造的“好房子”吗？

新房产品力的第五个降维打击，在于产品设计的优化。

比如我们讨论过的电梯间这种公共空间，以前那些两梯四户、一梯两户的房子，基本开门就和邻居的垃圾袋、臭鞋子面对面。记得前几年还有人因为电梯间只刷了大白墙维权。很多二手房的困境就在这，室内精装可以改变，室外的毛坯却无能为力。

像银丰玖玺城五期崇和院电梯入户、独立电梯厅的设计，私享电梯厅空间，高水准装修，生活的舒适感直线上升。

不断优化的户型空间，也是新房市场的一大卖点。

都说现在改善当道，大家努力换房子，追求的就是更大宽厅、更大阳台的这种尺度感。像崇和院打造了LDKG一体化聚厅、甲板级阳台，空间感上来了，舒适度也就提升了。

新房产品力的第六个降维打击，在于精装修的装修水准、设计水准直线上升。

精装修已经流行十来年了，但以前的精装修更强调“有”，现在的新房产品更强调“优”。

在装修效果上，新房尤其是豪宅，更强调设计师的高级审美。像崇和院就是直接邀请豪宅教父梁志天执笔设计。

在装修材质上，新房更强调高端品牌，比如崇和院室内精装甄选国际一线品牌，选用的都是绿色环保建材与涂料。

在装修内容上，以前都是厨房、卫生间、地板、吊顶这些基础装修；现在更强调不断增配。比如崇和院部分户型增加主卧背景墙设计，主卫配备智能马桶盖……

在这样的重重提升之下，新房产品力已经跃升到更高维度。与产品力进步同步提升的，还有惊人的兑现力。就像银丰玖玺城崇和院，交付的实景图比效果图还要惊艳。当市场对新盘交付力越来越来有信心时，吸引的改善群体只会越来越多。

现在新房的诸多优势是产品力不断提升的结果，而产品力的提升是没有止境的。

宏观层面上，现在舆论热烈讨论的住宅新标准，更高的层高，更安静的房子都在路上；济南容积率新规等政策也在鼓励四代住宅的发展。

微观层面上，就拿银丰玖玺城这一个项目来看，从一期到七期，产品力不断迭代升级。像当下在售的七期珑和院，已经在济南关于第四代住宅的政策出台之前，领先一步打造了济南第一个整盘四代住宅产品，在产品力上，又是另一个级别的水准。

最显而易见的是空中花园，户户空中庭院的设计，其挑高高达约6.2m，最大院落可达72㎡。这种城市核心区的空中院子，让院落的梦想成为可能。

得房率也在跨越式进步，以前得房率都在70-80%左右，珑和院的得房率最高达110%，这样的超高得房率，同样也是接下来楼盘进化的方向。

建筑外立面已升级到全铝板建筑立面，顶奢湾流“游艇式”建筑造型，更具美感的弧度造型设计，尤其是楼顶不惜重金打造的铝板“天空之翼”造型，让整个建筑颜值别具一格。

约6600㎡三大顶奢满配会所，首次增设五星恒温泳池等多种功能，包含约3700㎡双层安缦式下沉会所、约2800㎡南北双奢装社区泛会所，是济南目前最大的社区会所。

这些还只是珑和院升级的一部分，还有双社区精装大堂设计、大师级百万奢装等十余项升级之处，在此不再一一赘述。

在江湖，乱世出英雄；在楼市，内卷出精品。楼市“大跃进”时期的济南，产品大多平庸。当改善市场成为楼市主力时，楼市产品力则一日千里。现在的新房市场爱惜羽毛的开发商越来越多，连交付力也让人刮目相看，银丰玖玺城五期崇和院高标准的交付现场就是个证明。产品力、交付力的正向循环之下，济南的新房市场越来越精彩，这也让我们对七期珑和院更是充满期待。