重仓旧改，小马拉大车！暴雷房企又添新军了

前几天，总部位于深圳的绿景中国发了两份公告：

一份是2024年财报，披露公司去年亏损54亿元，另外一份是“内幕消息”，宣布公司因陷入债务危机，已无力偿还到期境外债务，正通过协商延期，债A务重组等方式争取时间。

一个月前，绿景也发了两条公告，一条是有高达13亿的境外债违约，第二条是债权人直接向香港法院申请对绿景中国进行清盘。

不管是一个月前的那两条公告，还是这几天的公告，都在向大众传达一个信息：

绿景中国扛不住，暴雷了。

当然，绿景也解释了还不起钱的原因：

一是行业调整，自2021年起，房地产行业进入深度调整期，市场低迷，融资收紧，政策调控加强，开发商普遍面临现金流紧张的问题。

二是保交楼犹如一把悬在头上的刀，虽然公司项目有销售进账，但卖楼的钱必须先用于“保交楼”，无法灵活用于偿还债务或其他用途，进一步加剧了流动性压力。

说到绿景中国，很多广东以外的地产从业者知之甚少，但对于深圳的人来说，这家公司简直就是个传奇。

绿景的掌门人叫黄康景，广东茂名化州人，改革开放后，黄康景拽着一把泥瓦刀直奔深圳闯荡。

改革开放伊始的深圳，遍地是工地，黄康景凭借着不错的手艺，在深圳建筑圈组建了一支建筑队，叫“化州黄工程。”

上世纪90年代初，国内的第一轮房地产泡沫开始，黄康景接盘了当时一家濒临破产的房企--新景实业，而这也就是绿景中国的前身。

90年代中期，深圳城市发展需要，开始启动旧改，黄康景看到了其中的商机，参与了深圳福田区新洲村的旧，并一战成名，在深圳旧改市场杀出了一条血路。

黄康景的暴富密码总结起来就三招，押注城市更新，疯狂加杠杆，玩转拆迁谈判，靠着这三板斧，绿景在2015年借壳上市。

绿景靠旧改发家，如今暴雷也是因为旧改---豪赌深圳最大的旧改项目白石洲。

白石洲曾号称深圳人口最密集的城中村。村后有山，山有多石，石白且巨，故曰“白石洲”。

白石洲地处深圳关内最核心的地段，东邻华侨城世界之窗、欢乐谷，西与高新科技园仅隔一站地铁。

核心地段加上低廉的房租，这片0.6平方公里的土地曾吸引了15万外来人口租住于此，是深圳最知名的“城中村”之一。

2014年，深圳城市更新将白石洲纳入旧改计划，项目于2018年获得正式批复。

这么优质的一个项目，黄康景的绿景自然不会错过，2021年项目公示，绿景中国中标。

白石洲项目有多大呢，其拆迁面积相当于3个纽约中央公园，项目总投高达1700亿，纳入拆迁的自建房有1500栋，涉及户籍居民1900多户。

这么大的项目对于绿景这样小规模的开发商来说，犹如小马拉大车，也成为压垮绿景的稻草。

项目在2020年开始拆迁，绿景中国为了推进项目，投入了大量的人力、物力和财力。

项目启动前，绿景就向光大银行申请了207亿的贷款授信，期限为5年，后面又拉万科入伙，从万科获得23亿资金，但这些远远不够。

而随着市场行情的变化，刚刚在拆迁地把房子建起来的项目却出现了滞销，原本改造后的货值估值在2000亿，单价在14万元，结果卖不动了，只能卖8万了，相当于原价的6折甩卖。

即便如此，将近1300套住宅到现在也只卖出去了不到六成，公寓的去化率更是低得可怜，还不到1%。

就是这么惨淡的销售业绩，在2024年还是给绿景贡献了70亿的销售额，而这也是绿景中国在2024年唯一的在售项目。

惨淡的销售业绩加上前期的举债旧改，让绿景的资金流出现了严重的问题，甚至连支付村民的旧改过渡租金都一度出现了拖欠。

为了缓解资金压力，绿景想尽了办法，甚至不得不割肉贱卖资产，去年8月，绿景以8亿多的价格出售了深圳红湾购物中心，对比实际价值亏损了4个亿。

显然，绿景是给白石洲项目给拖累的，妄想一朝蛇吞象，结果被噎住了。

按理说，这么好的地块，又是在深圳，纵使资金压力大，只要把房子建好也是会卖得动的，白石洲咋就卖不动呢？

首先，项目容积率高达10.3，部分楼栋最高达到74层，试问谁买房子买六七十层的，等个电梯半小时，刮个台风，家在飘，谁买谁冤种。

其次，项目定位高端，但实际产品设计却是刚需，115-125㎡户型使用率仅70%，也就是套内都不到100㎡。且存在通风采光缺陷，与周边华润城等豪宅项目一对比，劣势明显。

高密度，低舒适度，深圳想买的刚需，买不起，买的起的有钱人又瞧不上这样的房子，加之绿景本身非大型开发商，在物业，品牌方面都有所欠缺，卖不动也是正常现象了。

如今绿景资金链爆雷会导致后续工程停滞，虽然一期已经封顶，但如债主真的申请清算，后续开发随时会中断，那些买的期房的购房者要苦等交房了。

不过，最大的安慰是，白石洲在深圳，而深圳的监管又是相当严格的，楼肯定是能交的，至于当初承诺的配套和服务就另说了。

唯一比较遗憾的是，如今各地的楼市都在回暖，而深圳作为中国经济最发达的地方，人口红利最强的城市之一.

绿景的倒下，不晓得是不是在黎明前。