深圳楼市，龙华房价有点恐怖

人间三月天，深圳楼市好生热闹。

最近鹏宸云筑加推的6栋楼王单位，折合均价约5.7万/㎡，相较于去年底开盘的一期，每平米上涨了4000块。

推售153套房子，建面约104-121-148平的大户型，总价区间在530-900万。

根据登记名单，显示有523批客户冻资，入围人数达1：3.4。

这个冻资成绩让人不禁想问：现在购房者已经坦然接受开发商涨价了？龙华二手房市场的现状如何？

01

二手房不同于新房，没有开发商包装、分销渠道等层层加码，所以最能体现流通性及暴露市场真实供需关系。

在龙华挑几个板块来看。

上塘片区：

主流成交户型为89平的三房，今年以来，除了中海锦城和中海汇德里成交价超6万/㎡，其他基本都是在5万左右。

总价大多是400多到500多万，600万预算偶尔还有成交，价格再往上就非常少见了。

龙华中心区：

作为龙华老城区，配套啥的都比较齐全，片区二手房多，光一个壹成中心就有2万户左右，若按每户3-4人算，整个社区大概住了6-8万人。

整体看，片区以三五百万的刚需户型成交最为活跃。

民治片区：

城中村比较多，像锦绣江南、春华四季园、金地梅陇镇、苹果园等，这些盘如今都有些楼龄了，近期成交均价在4-5万/㎡不等。

梅林关片区：

以深圳外国语龙华学校、深外龙初中闻名，比较偏改善的盘有星河盛世、龙光玖龙玺、万科金域华府等，最近成交均价在6.35-8.5万/㎡之间。

红山片区：

片区房子也挺多的，比较受市场欢迎的是深高北学区房，如金亨利一二期、水榭春天五六期、汇龙湾等，预算600万左右起步；龙华实验学校的上车门槛相对低些。

整体来看，龙华楼市主要面向刚需群体，从产业布局与供需关系的角度，区域发展势能不大，比较适合居家，那些愿意留下来的改善群体，大多是为了卷教育的中产家庭。

02

要买什么样的房子，其实真正的关键，在于你想从这个房子中得到什么。

如果纯粹是为了住，那只需要自己喜欢就好。

哪怕全世界都在告诉你不要买公寓，不要买旅游地产，不要买伪豪宅，只要你真心觉得“我喜欢”，就够了。

因为，自住是场情感驱动的旅程，如同挑选伴侣般讲究眼缘，有人痴迷一线观景阳台，有人独爱梧桐树下的烟火气，各花入各眼的偏好本无对错。

但如果你把房子看作是一种投资，那么你就需要付出相应的努力来获取增值的可能性。

比如多看区域规划，对比楼盘项目，这些都会让你逐渐掌握房产投资的感觉和价值理论。
即使你现在预算不够，也可以先看起来——

关注新房和二手房，用脚步去丈量城市的区域和板块，你的脑子里很快就会有一副城市、板块、房子的形象地图。

对各个板块的优缺点有自己的了解后，自然就拥有了判断好房子的能力。

直白说，投资是场冷血的数字游戏，所有不能帮你赚钱的房子都是赔钱货。

别看宣传吹得天花乱坠，什么湖景别墅、文旅盘、超级大盘等等，最终往往难逃流通性差、房价十年不涨的宿命。

普通人赚钱不容易，这些用时间与机遇兑换的筹码，不该挥霍在高溢价概念盘，或是「中看不中用」的伪改善盘。

03

必须承认，现在的房子，真不是随便买买就能赚钱了。

过去买个学区房就能躺赚，现在光有小学没用，得小学初中双保险，最好是品质加持。更厉害的是要提前押宝那些现在不起眼、但未来可能变名校的学区，比如政府规划新建的学校周边有优质生源的板块，这种提前布局才能吃到肉。

以前听说深圳、杭州好就无脑冲，现在同一个城市都能玩出冰火两重天。杭州只有未来科技城那片涨得欢，深圳核心板块有热度，其他区域可能纹丝不动。

当然，我认为最重要的，还是管理好自己的预期。

未来买房还能不能赚钱？当然能。

但买房能不能随随便便赚钱，显然不能。

在这种背景行情下，我们需要保持理性预期，把握板块、学区、产品的结构性机会，将一切决策都做得更加精细化。