北京楼市暖春：央企中海大手笔拿下单价“地王”，房企投资意愿明显回升，海淀上演大抢房

界面新闻记者 | 王婷婷
界面新闻编辑 | 李慎

“地王”频繁重出江湖。

2024年四季度以来，各热点城市在多重政策利好下逐渐呈现“量价齐稳”态势，市场回暖带动土拍市场活跃度提升，“价高者得”回归进一步激发了房企拿地热情，“地王”纪录不断被刷新。

据界面新闻了解，今年以来，北京、上海、杭州、成都等多个城市均拿出了压箱底地块，引来各大开发商激烈争夺，市场再现“地王潮”。其中，央企中海最为热衷“地王”项目，也是目前最大赢家，已高溢价拿下多幅热门地块。

在北京，中海近日又拿下了新单价“地王”。

3月18日，北京海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块迎来竞拍，该地块用地面积39737.8平方米，规划建筑面积73299.74平方米，起拍价格58.64亿元。

据了解，地块自预申请以来便受到市场广泛关注，共有10家房企报名竞拍，包括中海、保利、金茂、招商蛇口&华润、越秀、首开、建发、绿城、中建三局、海开控股。

现场竞价过程中，以中建壹品、中国金茂、保利发展、海开控股，以及华润置地&招商蛇口出价较为积极，后期中海才开始猛发力，步步紧逼，势在必得。

经过超260轮举牌竞价后，中海拿下地块，成交总价75.02亿元，折合楼面价10.23万元/平方米，溢价率为27.93%，刷新北京楼面价纪录，成为北京新单价“地王”。

这是北京住宅土地历史上第一宗楼面价超过10万元/平方米的地块，逼近周边在售项目的房价。

目前，海淀树村35号地块所在板块内，共有学府壹号院、圆明天颂两个次新房项目。其中，学府壹号院是共有产权项目，指导价11.2万元/平方米；圆明天颂为纯商品房项目，2021年开盘时销售均价11.5万元/平方米，如今二手房挂牌均价为19.97万元/平方米。

业内人士认为，该地块的高溢价成交，代表了开发商对北京稀缺土地的追捧，也与近期整体楼市企稳有关系，说明优质市场的需求一直都在。

合硕机构首席分析师郭毅告诉界面新闻，土地市场热度上升，“地王”频现，核心在于北京楼市预期的回暖，近期新房成交量已经出现走热趋势，尤其是一些相对热门的板块比如海淀、昌平南，包括副中心等片区，还有房山、顺义、大兴西红门的不少项目成交流速都要比之前好。

以海淀区为例，3月21日，由华润置地和越秀地联合开发的和樾望雲项目开盘即实现85亿元销售额；相邻的和樾玉鳴由绿城中国和越秀地产联合开发，项目同日开盘，实现67亿元的销售额。两项目单日合计销售额突破152亿元，创下北京同期市场新高。

在此之前，还有3月16日位于海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘。根据其官微公布，项目开盘30分钟即实现销售606套，销售额破72.5亿元。

郭毅表示，除市场回暖加持外，当前房企在融资成本上和获取资金的途径方面都更宽松，有了更充足的资金，投资诉求也会更强烈。“当然，房企普遍会投向一些市场需求较大、底盘扎实、客户基数相对旺盛的板块，从全国层面来看这样的地块非常有限，因此以北京为代表的一线城市，其优质地块会获得房企积极追捧。”

与此同时，在土地供应端，今年政府推出的地块也相对更优质，包括海淀北的低密地块以及海淀南部的地块，以及丰台、朝阳等过去供应比较稀缺的片区也都拿出了新地块，激活了开发商投资需求，对房企拿地积极性起到了明显拉升作用。

在中海拿下海淀树村“地王”之后，北京积极推新。

3月24日，北京规自委网站上新两宗预申请，分别为朝阳平房+孙河住宅商业捆绑地块和通州通力家居西地块。

最受关注的是朝阳地块，属于组团地块，包括平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、03地块R2二类居住用地、02地块A334托幼用地，以及孙河组团土地储备项目2902-73地块B4综合性商业金融服务业用地，起拍价格126亿元。

其中，平房乡地块属于朝阳青年路板块，是近10年唯一新增住宅地块，地处朝阳东五环内，朝阳北路北侧，距离朝阳大悦城不到1公里，西侧是北京网红豪宅星河湾。

而打包的另一个地块位于孙河，属于商业金融服务业地块，用地面积5.87万平方米，建筑规模也是5.87万平方米，容积率为1。

业内戏称该地块是“肥瘦搭配”，认为对这块地有实力拿且有意愿拿的房企大概率只有中建一局、中建三局、中海、保利、金茂、华润、招商蛇口、绿城等房企。

中海北京内部人士告诉界面新闻，目前没听说要拿这块地，“（地块）有商业。”

该名人士告诉界面新闻，中海在北京已经连续7年是销冠，公司的战略一直是：坚持核心城市核心地段。

2024年-2025年，中海在北京已接连斩获多幅百亿级地块。

去年11月，中海还以153.32亿元摘得朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，是2024年北京土拍市场成交总价最高的组合地块；去年12月，中海以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块。今年以来，中海在北京又相继拿下丰台区西南郊冷库地块、朱辛庄地块。

大手笔押注北京楼市，正是源自“销冠”的底气。2024年，据克而瑞北京统计数据显示，在北京房企销售TOP30排行榜中，无论是权益销售金额、销售面积，还是流量销售金额、销售面积，包括全口径销售金额、销售面积，中海均位列第一。

上述中海内部人士表示，在北京，中海其实是有两个操盘团队，中海北京公司和中海新城。这次拿到海淀树村的是中海北京公司，更擅长红海市场；中海新城比较擅长旧改和大规模城市开发，一二级联动开发，朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块正是由中海新城拿得。两个公司在北京形成良性竞争。

3月20日，北京市住建委发布了中海时光之境（备案名：凤鸣苑）预售许可预告，宣布中海新城朝阳组合地块中的小红门地块项目即将开盘入市，拟售均价为7.9万-8.24万元/平方米之间。

不久前，酒仙桥地块项目案名官宣，为“中海·萬吉玖序”，项目户型面积段预计为165-360平方米，指导价12.5万元/平方米。

对于项目去化，中海似乎并不担心。

“北京楼市并不缺有钱人，缺高品质产品。我们很多客户都是手里非常有钱，但都没有很好的项目。有些人可能在他周边有好几套房，但因为隔音不好或者漏雨、住腻了等原因，需要换个更科技化或色彩风格更喜欢的产品，这类改善需求很大。”中海北京内部人士表示。

北京一名业内人士向界面新闻表示，中海这次拿下海淀“地王”后，市场也对其提出了更高的要求。房企需要敬畏市场，尊重客户，拿出对得起这个售价的产品力和品质投入。

“中海是‘利润王’，做豪宅还是要有一个舍得的心态，先有舍，才能获得。无论是品牌口碑还是成交表现、价格表现，如果没有投入，这一切都很难实现。”

在此之前，中海的豪宅策略很受市场认可。上海的顺昌玖里、深圳的深湾玖序、北京的京华玖序等，都创造了亮眼的销售业绩。除北京外，在上海也凭借多个豪宅项目热销以700亿元登顶上海楼市销冠。

频频以“地王”姿态重仓北京楼市的中海，2025年是否能延续2024年的战绩？业内认为，行业“止跌回稳”关键时期，中海能否借“地王”实现“强者恒强”，还要看市场对高端产品的持续消化能力。