​总价门槛180万，番禺新规产品竞争白热化

3月25日上午，2025年番禺区土地招商服务推介会公布了21宗优质地块，总面积超过189.9公顷。

新增地块主要涉及莲花山、市桥、番禺广场、广州新城、汉溪长隆、钟村、南浦等热门地块，包括商业地块和住宅地块。

从推介会公布的地块看，今年番禺有约14宗宅地推出，主要分布在莲花湾、广州新城、番禺广场等板块。

这意味着，除了目前在售和即将入市的新项目，番禺未来两年将有大量的新规住宅项目推出，将开启一触即发的“抢客户”大战。

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通通4字头的新规产品

近日，位于番禺广场板块的绿城玉海棠开放美学生活馆及样板房。

项目只有两栋31-32层高住宅，总货量约220套。产品以改善四房为主，面积涵盖105㎡、118㎡、138㎡，使用率超过110%。所有户型均为南向四空间、主卧270°飘窗。（早期文章：番禺抢跑开门红，绿城+龙湖震撼入市）

项目吹风价4.3-4.6万/㎡，并不便宜，但在这种成熟商业、地铁上盖的配套周边，小体量项目以“产品不多”为噱头，或能吸引部分番禺本地人买单。

绿城玉海棠紧邻番禺广场地铁站，距离仅约50米，且汇聚了3号线、18号线、22号线三条重要地铁线路，成为连接珠江新城、琶洲等核心区域的交通枢纽，交通优势显著‌。

不仅如此，项目还坐拥番禺广场片区的成熟配套，同时其左右两侧还分别规划有永隆综合体和番禺广场TOD用地。

项目对口市桥东兴小学，纳入德兴小学教育集团管理。（具体以当地教育部门公布为准）

番禺另一热点项目是洛溪岛的龙湖亚伦·央璟颂

项目共有5栋32层，主推90㎡、108㎡、128㎡和142㎡产品，约110%使用率，预计3月底开销售中心，吹风价4万+。

2024年12月5日，南通亚伦以总价12.3亿元竞得该地块，扣除配建后，实际楼面价约1.58万/㎡。后引入龙湖合作开发。

关于这个项目的优势，楼主归纳为四点。

一是无敌景观。洛溪岛作为江心之岛，拥有得天独厚的景观优势。此地块紧邻三支香水道，高层住宅的居民可以尽情眺望江景，享受无敌视野。

二是交通便捷。该地块‌距离地铁18号线沙溪站仅约700米，步行仅需几分钟即可抵达，乘坐3站地铁便能快速到达冼村；距离稍远的地铁3号线厦滘站约1.2公里，乘坐4站地铁即可轻松抵达广州塔。

三是教育资源。地块配建1所9班幼儿园；距离该地块约1.5公里的沙滘中学，有望被纳入广东仲元中学教育集团，成为省一级名校的成员校‌。

四是商业配套。‌地块毗邻的丽江明珠酒店（番禺白宫）正处于拆除阶段，未来这里将焕然一新，变身为一座规模宏大的10万㎡非标商业体——容屿・ISLEMo（南方艺文岛岸）。

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总价门槛180万，旨在抢占刚需

位于石碁板块的广州地铁地产·珑曜上城，其配建的九年一贯制中小学，官宣签约广外附，项目营销中心开放后一度引来关注。

项目体量约68万㎡，首开一期共9栋，项目主推建面约73m²、87-89m²、106m²、130㎡全南向四至五空间，新规产品得房率130%，项目吹风总价约180万起。

项目距离3号线石碁南地铁站大概600多米，项目自带4000㎡商业，属于3号线上一个全新刚需盘，引流海珠、万博等刚需群体。

还有，广州南站板块的万科檐屿城近日也开放展厅。

2024年12月17日，万科以底价28.8亿拿下广州南站商务区三宗宅地，总面积约23万㎡，折合楼面价约1.1-1.3万/㎡。

万科檐屿城是南站首个新规住宅项目，使用率约127-137%，首推1、9栋，面积段涵盖77-105㎡三至四房。项目配建36班中小学与9班幼儿园，目前中小学已同步在建设。

商业方面，南站商务区喜街Hey Block街区现已投入运营，花城汇广场正在火热招商中，ICC环贸广场预计明年投入使用。

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众多全新盘，市场竞争将更激烈

即使今年番禺的新盘一个接一个，但其土地供应亦保持强劲势头。

从土地招商推介会看，番禺今年将大力推动热门地块的入市，未来这些地块将转化为新规产品，进入市场与现有的存量新盘进行竞争。

根据克而瑞统计数据，今年2月-3月15日，广州商品住宅供应面积46.15万㎡，成交面积65.85万㎡，其中成交面积对比去年同期增长38%。

在统计数据中，番禺成交面积9.38万㎡，占广州11区成交面积约14%，以第二名排在增城之后。成交均价3.66万/㎡，供求比0.64，略低于全市平均的0.7。

从成交区域来看，成交集中在增城、番禺等外围区域，价格与性价比仍然为购房者考虑的关键因素。

从上面四个新项目的产品看，成熟板块以刚改群体为主，新片区则抢占刚需客户。

现在市面上新推的项目都是新规产品，然而这些都已经不是项目的主要竞争力。在市场逐渐恢复信心的环境下，价格仍然是客户选择楼盘的最大考虑因素。