房地产，大变局！

毫无疑问，楼市在未来将会迎来历史性大变局。如果对这些大变局没有认知，很容易对楼市未来的走势产生误判。那究竟会有哪些大变局？主要会体现在以下几个方面：

变局一、人口因素将会从根本改变楼市发展特征

关于人口因素对楼市的影响，我之前在多篇文章里都有分析过。从楼市整体市场来看，人口仍是影响楼市发展的最重要的因素，尤其是在楼市已经整体进入供大于求的情况下，未来住房需求才是决定楼市走势关键因素，而住房需求又是由人口因素来决定的。

目前国内人口已经开启了负增长，人口的减少会使得整体的住房需求减弱，可能会使得楼市的供大于求的情况加剧。这样一来，房价就再难有普涨行情了，不过房价的走势会跟随着人口流动趋势而变的。这就是变局二会谈到的房价走势大概率会因城市而分化。

变局二、房价走势会因城市而分化

正如上文分析的一样，未来的房价很难有普涨行情了，但会跟随着人口的流动趋势而变，而目前的人口流动还是向大城市聚集。所以未来房价走势的分化趋势大概率是大城市的房价会逐渐止跌回涨，少数几个城市的房价继续创新高都是有可能的。但大多数城市房价的走势估计会是继续横盘调整或是震荡下行。

大城市主要指的是一线城市和部分二线城市，在未来一段时期内，这些城市的人口有望继续保持净流入，但城市的发展边界不可能无限制的扩大。因此，住房市场就难以出现绝对的供大于求，房价有望在一种动态平衡中继续走高。

而另一些在未来人口净流出的城市，其住房需求大概率会减少，房价缺乏上涨的基础，未来能维持横盘不跌就不错，继续阴跌的可能性会更大一些。

变局三、改善性需求有望增长

如果一种需求得到了基本的满足，那么就是向着更高一层的需求迈进。对于住房需求也是有同样的道理。当下的楼市已经进入了供大于求的阶段，也就说大多数基础的住房需求已经满足了，刚需的增量市场的空间是有限的，但改善性需求有望增长。

国内楼市已经由过去的“有房住”向“住好房”的阶段过渡了。而且上面最近也在提未来要建设更多的“好房子”。实际上就是要满足不断增长的改善性需求，毕竟随着整体生活水平的提升，大家对房子的需求就不仅是停留在能住这个层面了，当然也想住的舒适，对住房品质的要求自然也会提高。

变局四、房地产新模式正在构建

正如上文分析的一样，房地产房地产市场已是今非昔比了，发展环境已经发生了巨变，这会导致房地产的发展模式也要随之变化。

对于当下的房地产市场发展形势，想必大家都是有目共睹了，就是房地产的发展形势已经是今非昔比了，很多影响楼市发展的关键因素在发生改变，楼市自然也会发生改变。既然楼市在变化，那么其相适应的发展模式也要随之发生改变了。

过去房地产发展模式主要是为增量开发设计的，目的就是促进开发企业更快速度地建设出更多的房子。但以后显然就不会是这样的，楼市逐渐进入存量市场，未来更多是要建设“好房子”，相应一些房地产市场模式也要发生改变。比如“预售制”、“公摊面积”、“9070设计原则”等大概率都会被逐渐取消。

房地产新的发展模式正在逐渐构建起来。

总之，对楼市未来的大变局，要做到心理有预判。楼市已经今非昔比了，不要重新回到过去的思维里，认为房价就会一直涨下去。