争做“房东”！险资加速涌入不动产，热情能否延续？

险资的目光再次聚焦不动产。

3月25日，《国际金融报》记者在天眼查平台了解到，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“坤华投资”）对外投资项目已达14例，且全部指向万达系资产。

说起坤华投资，可谓来头不小。其成立于2023年12月，注册资金100亿元，由新华保险、中金资本分别持股99.99%、0.01%。

从扫货万达广场，足以窥见险资对不动产投资的浓厚兴趣。近年来，险资转身做“房东”，对存量商业地产、办公楼、长租公寓、康养地产等领域的物权投资明显增加，这些底层资产出租、运营等产生的收益也逐渐成为险资长期稳定收益的重要来源之一。

拓展收租版图

第三方机构调查数据显示，我国住房租赁市场持续稳定，并于2022年起呈现快速增长态势和持续向好预期。按照年复合增长率9.3%计算，预计到2027年住房租赁市场规模将超2.8万亿元。

为培育和发展住房租赁市场，去年1月，央行和金融监管总局联合印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。其中明确，支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。

“中国平安的不动产投资敞口持续收窄，占比已降至3.5%。”在2024年度业绩发布会上，中国平安副总经理、拟任首席财务官付欣在谈及资产配置策略时透露，公司配置了可以产生稳定现金流的收租物业，这为保险投资的可持续发展提供了非常好的“压舱石”。

从行业整体来看，这一点已成为各大险企的共识。以新华保险为例，除了将14座万达广场项目收入囊中之外，今年2月，该公司还联合大家人寿、万科集团等，共同投资设立万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“万新金石”）。其中，新华保险持股59.9%，大家人寿持股30%。

记者了解到，万新金石的认缴总规模为16亿元，专项用于收购厦门佳德宏石置业有限公司100%股权，该公司持有厦门泊寓院儿·海湾社区资产，预计将提供7724套保租房。

而万达广场的接盘者中，也不乏其他险企的身影。2023年12月，阳光保险出资55.1亿元设立丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙），并通过该基金先后拿下太仓、湖州、上海金山、广州萝岗、合肥、东莞厚街等6家万达广场。

值得一提的是，2024年11月，该基金宣布股权变更，引入中银三星人寿和南京太保鑫汇致远股权投资基金管理合伙企业（有限合伙），二者均出资5亿元、持股9.07%，而后者由太保寿险持股99.98%。也就是说，中银三星人寿、太保寿险也间接持有万达广场项目。

今年1月，中邮保险作为领投机构，首次与中东主权投资机构合作，正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。据悉，博华广场坐落于上海市南京西路商圈，是区域内稀缺的超甲级办公物业项目。

在此之前，中邮保险曾于2023年9月斥资42.56亿元，拿下位于北京东城区安定门外大街的原中粮·置地广场，又于2024年2月以13.6亿元拿下西安高新区的地标性建筑西安启迪中心。

此外，险资机构还通过直接认购REITs（不动产投资信托基金）等方式加大不动产领域的投资力度。今年3月，华夏华润商业REIT作为市场首批、发行规模最大的消费基础设施REITs上市，底层资产为青岛万象城，中国人寿系统内资金共认购6.86亿元，占总募集规模的10%，成为第一大外部投资人。

中国保险资产管理协会执行副会长曹德云指出，目前，保险资金投资不动产主要呈现以下五方面特点：一是投资主体头部效应明显，大中型保险机构尤其是寿险公司是主要投资主体，投资余额占90%以上；二是主要资金约70%来自寿险公司的期限较长的传统型保险产品；三是投资标的多元化，从写字楼、酒店等逐渐扩大到养老社区、商业综合体、产业园区、长租公寓、仓储物流等，投资标的多元化也伴随着投资策略多元化；四是境内外投资重点不同，境内以办公楼、养老社区、商业综合体为主，境外则以仓储物流、酒店、办公楼为主；五是投资方式以股权为主，其占比为68%，而债权和物权分别占比16%左右。

热潮有望延续

谈及不动产投资布局背后的考量，中邮保险总经理李学军表示，一方面是为了补齐公司在不动产投资上的短板，完善资产配置结构，另一方面则是为了追求稳定回报。

他进一步解释道，西安项目有超长期的稳定租户，无论是资本化率还是内部收益率，投资回报都基本确定，属于类固收的项目；上海和北京的项目都属于核心区域、核心地段的核心不动产，其在投资过程中重视租约、未来潜在租约及相关风险，这两宗不动产现在的出租和运营效率都很高，简单计算的净运营收益率在4%左右或以上。

国寿投资保险资产管理有限公司研究团队此前发表署名文章称，长久期来看，投资一线城市的办公、零售和物流的全投资收益率预测分别为5.7%、6.5%和7.6%，二线城市分别为6.5%、5.9%和7.2%。

“在当前的市场环境下，险资布局不动产的性价比相对较高，既能获取稳定的收益，又能抵御一定的市场风险。”北京排排网保险代理有限公司总经理杨帆在接受《国际金融报》记者采访时指出，首先，不动产投资具有相对稳定的收益和较低的风险，与保险资金的长期性和稳健性相匹配；其次，当前房地产市场逐渐回暖，政策环境相对宽松，为险资提供了良好的投资时机；再次，不动产投资可以分散险资的投资风险，优化资产配置。

盘古智库高级研究员江瀚也表示，相比股市的高波动性，不动产投资具有更强的抗周期性，能够在经济波动中提供更为稳定的现金流；同时，随着房地产市场的逐渐成熟和规范化，优质不动产项目的筛选和管理变得更加可行，降低了投资风险；此外，持有型不动产还有助于保险资金实现多元化投资，分散风险，提高整体投资组合的稳健性。

“优质的商业、办公、产业园等不动产投资不仅能够容纳大体量资金，其租金也能提供一定的现金流，甚至还会因所在板块的发展而产生一定的溢价，与险资在投资期限、风险偏好上十分契合。”克而瑞研究中心相关负责人表示。

那么，放眼未来，险资不动产投资的热情能否得以延续？杨帆向记者给出了肯定的回答。他认为，一方面，随着我国经济的持续发展和城市化进程的推进，不动产市场仍有较大的发展空间；另一方面，保险资金的规模不断扩大，对不动产投资的需求将持续增长。“但是需要注意的是，险资投资不动产的热度会受到宏观经济、政策环境、市场供需等因素影响。因此，具体走势还需密切关注相关政策和市场动态”。

江瀚也认为，随着保险公司资金实力的增强和风险管理能力的提升，更多资金将流向不动产市场。与此同时，险资的投资范围将进一步拓展，除了传统的商业地产、产业园区等，还将进一步关注租赁住房社区、养老社区等新兴领域；投资方式也将更加多样化，包括物权投资、股权投资、债券计划等多种方式并存。